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Principe : liberté contractuelle

Dans le cadre d’un bail commercial, les parties peuvent fixer le loyer librement.
De même, rien ne s’oppose à ce qu’elles conviennent en cours de bail de modifier le loyer pour autant qu’elles trouvent un accord.
Il est toutefois vivement de conseiller de consigner cet accord dans un document écrit.

Et en l’absence d’accord ?

Si les parties n’arrivent pas à se mettre d’accord, l’article 6 de la loi sur les baux commerciaux  a prévu un mécanisme de révision triennale du loyer.

Chacune des parties a la possibilité de demander au juge de paix la révision du loyer si elle peut prouver que suite à des circonstances nouvelles, la valeur locative du bien a augmenté ou diminué de 15%  par rapport au loyer stipulé dans le bail.

Les circonstances nouvelles sont tout fait  objectif qui a eu une influence sur la valeur locative du bien loué depuis la conclusion du contrat et l’exercera pendant au moins trois ans. Il s’agit de faits qui n’existaient pas lors de la fixation du loyer initial et qui se sont produits depuis, de sorte qu’ils n’auraient pas pu être pris en considération lors de la conclusion du bail. Les cas les plus fréquents sont l’amélioration ou la régression de la prospérité du quartier, l’évolution du marché immobilier.
Les circonstances doivent être indépendantes de la volonté des parties.

La demande doit impérativement être adressée au juge dans les trois derniers mois du triennat.

Le juge ne pourra pas fixer seul le loyer et en pratique il nommera un expert chargé de fixer le prix en tenant compte de points de comparaison et de la valeur locative sur le marché. L’expert sera chargé d’estimer le prix et c’est le juge sur base du rapport de l’expert qui fixera le prix.
Le jugement aura un effet rétroactif  au premier jour du triennat qui suit celui au cours duquel la demande a été introduite.

Par contre, la révision ne peut être demandée à la fin de la période du bail initial ou d’un renouvellement.

Et à la fin de la durée convenue ?

Dans ce cas, deux situations peuvent se présenter :

  • Si, conformément aux dispositions légales, le locataire a introduit une demande de renouvellement auprès du bailleur entre le 15ème et 18ème mois précédant l’échéance du bail, une des réponses possibles du bailleur est d’accepter le principe du renouvellement tout en modifiant certaines conditions, dont par exemple le loyer.

    Dans ce cas, si le locataire n’est pas d’accord avec le nouveau loyer proposé, il devra se pourvoir devant le juge de paix dans les 30 jours de la réponse du bailleur sous peine de forclusion. A nouveau le juge fera appel à un expert pour fixer le nouveau loyer.
     
  • Si le locataire a omis d’introduire sa demande de renouvellement dans les délais et conditions fixés par la loi, il sera forclos de son droit au renouvellement et devra quitter les lieux à l’échéance de la période de bail ou de renouvellement en cours.

    Néanmoins, dans ce cas, les deux parties peuvent toujours convenir de signer un renouvellement conventionnel et le bailleur sera alors libre de fixer le nouveau loyer. Le locataire, de son côté, n’aura plus la possibilité de se pourvoir devant le juge de paix pour contester le nouveau loyer.
    Nous recommandons toutefois au bailleur d’être raisonnable dans la fixation du nouveau loyer et de demander un loyer correspondant au prix du marché.