Français

IMPORTANT AU DELA DE DIFFERENTES ADAPTATIONS A LA LOI DE 2010 SUR LA COPROPRIETE

LA CHAMBRE DES REPRESENTANTS A ADOPTE HIER LE PRIVILEGE POUR LES COPROPRIETES À PROPOS DES ARRIERES DE CHARGES

LE SNPC A OBTENU GAIN DE CAUSE DANS LE COMBAT QU'IL MENE DEPUIS DES ANNEES À CE SUJET

UNE RECUPERATION PLUS FACILE DES ARRIERES DE CHARGES DE COPROPRIETAIRES

La copropriété en Belgique concerne près de 193.000 immeubles, 1.300.000 logements et ce sont entre trois et quatre millions de nos concitoyens qui sont concernés sous différents aspects : propriété, logement et pouvoir d'achat.

Equilibre financier des copropriétés et privilège

Parmi les préoccupations du SNPC en matière de copropriété figure l'équilibre financier des copropriétés et de faciliter par là même la récupération des arriérés de charges.

C'est pourquoi le SNPC réclamait depuis des années la mise en place comme en France d'un privilège en faveur des copropriétés lors de la vente d'appartements de copropriétaires en retard de paiement. Il s'agissait pour nous que les copropriétés passent (à tout le moins en partie) avant les créanciers hypothécaires.

Le SNPC avait remis le sujet sur la table lors des réunions du groupe de travail mis en place par le Ministre de la Justice Koen Geens pour évaluer la loi de 2010 et y apporter des améliorations. Nous nous étions heurtés à l'opposition d'autres intervenants dont la Fédération Royale du Notariat.

Sujet manifestement tabou ne pouvant que susciter un lobbying du monde bancaire, mais le SNPC n'a pas baissé les bras et il a multiplié les contacts en appui notamment d'une proposition de loi déposée par la Député Bourgmestre de Molenbeek, Françoise Schepmans.

Lors de notre audition le 6 mars 2018 devant la Commission de la Justice de la Chambre qui examinait le projet de loi Geens sur les modifications à apporter à la loi de 2010 sur la copropriété et la proposition de loi Schepmans, nous avons remis une couche en faveur de la mise en place d'un privilège en faveur des copropriétés appuyé en cela par les syndics d'immeubles.

En parallèle nous avons poursuivi notre action de lobbying avec pour résultat qu'in fine le Ministre de la Justice Koen Geens a fait présenter par la majorité fédérale un amendement rejoignant la proposition de loi Schepmans.

Il a été adopté en Commission de la Justice le 22 mai dernier et en séance plénière de la Chambre des Représentants ce 7 juin 2018 (comme toute sa réforme copropriété - voir ci-après - entrée en vigueur au 1ier janvier 2019) Le texte est libellé comme suit :

" L'article 27 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, modifié en dernier lieu par la loi du 21 février 2014, est complété par un 7° rédigé comme suit :

" 7° L'association des copropriétaires sur le lot dans un immeuble ou groupe d'immeubles bâtis pour les charges dues relativement à ce lot. Ce privilège est limité aux charges de l'exercice en cours et de l'exercice précédent.  Il prend rang après le privilège des frais de justice prévu à l'article 17, le privilège visé à l'article 114 de la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances et les privilèges inscrits antérieurement ".

Pour le monde de la copropriété, il s'agit d'une très belle avancée.

Certains diront que limiter le privilège à deux ans c'est peu mais ils seront attentifs au fait que faire inscrire un nouveau privilège dans la loi hypothécaire était loin d'être évident car tous les créanciers sont demandeurs
Pour le SNPC, c'est une première étape. Mais c'est aussi un message vers les copropriétés et les syndics de se montrer plus prompt à agir et au besoin en justice pour récupérer les arriérés de charges.

Que les choses soient claires sans le SNPC et son opiniâtreté, il n'y aurait pas eu l'adoption de ce privilège.


Quelques autres améliorations à la loi sur la copropriété :

Dans son programme de gouvernement, l'actuelle majorité fédérale avait retenu le point suivant :
Le gouvernement assurera un suivi tout particulier en ce qui concerne la gestion des copropriétés et des coûts y relatifs. À cet effet, il analysera les conséquences des récentes modifications légales, les amendera ou les complétera, en concertation avec les différents acteurs du secteur. ".

Fin 2016 et début 2017, un groupe de travail initié par le Ministre de la Justice Koen Geens et présidé par les Professeurs Vincent Sagaert (KUL) et Pascale Lecocq (Ulg) s'est réuni pour arrêter un certain nombre de propositions.

Lors des travaux du groupe il a été souligné à plusieurs reprise combien la loi du 2 juin 2010 avait déjà apporté à la loi du 30 juin 1994 un certain nombre de modifications nécessaires, constituant une importante amélioration.

Il subsistait cependant un certain nombre de problèmes trouvant leur origine d'une part dans les circonstances particulières dans lesquelles la loi de 2010 avait vu le jour (voir la chute en mai 2010 du Gouvernement et les élections anticipées) et d'autre part dans l'évolution de la vie des copropriétés, des difficultés concrètes qu'elles rencontrent et de la nécessité d'y répondre.

Le texte de ces modifications avait été approuvé par le Conseil des Ministres en première lecture en juillet 2017 dernier et en date de ce 7 juin, la Chambre des Représentants a voté les textes.

Parmi les principales avancées et nous tenant aux grandes lignes mentionnons :

  • un fonds de réserve obligatoire (pour les travaux) et son mode de financement
  • la solidarité nu-propriétaire et usufruitier pour les charges dues
  • l'application de la loi sur la copropriété sans équivoque aux parcs résidentiels
  • dans le chef du syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir
  • la majorité pour les travaux est ramenée à deux tiers (66,66 %) au lieu de 75% et pour les travaux imposés par la loi, elle sera de 50%+1
  • pour les copropriétés dont la situation est gravement obérée, la possibilité de voir désigner un administrateur provisoire ou un collège qui pourra se substituer à l'assemblée générale pour prendre les décisions voulues
    Si l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l'association des copropriétaires est dans l'impossibilité d'assurer la conservation de l'immeuble ou sa conformité aux obligations légales, le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent saisir le juge pour faire désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires aux frais de l'association des copropriétaires qui, pour les missions octroyées par le juge, se substituent aux organes de l'association des copropriétaires.
  • des précisions sur le contenu du contrat devant lier le syndic à la copropriété avec l'énumération des prestations faisant partie du forfait et l'énumération avec leurs coûts des prestations complémentaires.
  • les statuts sont élagués, les dispositions légales (voir ainsi tout ce qui touche au fonctionnement de la copropriété : assemblée générale, syndic, actions en justice, majorités etc…) feront à l'avenir partie du LOI et le syndic devra d'initiative l'adapter en fonction de l'évolution de la législation.
  • le droit de se faire assister d'un avocat ou conseiller technique
  • validité de la procuration donnée pour une première assemblée générale qui n'a pu se tenir faute de quorum pour la suivante