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Dans le cadre d’un bail de résidence principale de 9 ans, le bailleur peut donner un congé de 6 mois à tout moment en vue d’occuper personnellement le bien ou de le faire occuper par un membre de sa famille jusqu’au 3ème degré.

Suite à la réforme du bail à Bruxelles et en Wallonie, des nouvelles dispositions sur le bail d’habitation sont entrées en vigueur !

Ainsi depuis le 1er janvier 2018, les nouvelles dispositions bruxelloises sur le bail d'habitation ouvrent également ce droit au bailleur dans le cadre d'un contrat de bail de résidence principale de courte durée et ces dispositions sont également applicables aux contrats en cours. 
Il en va de même en région wallonne où des dispositions semblables ont été adoptées mais s’appliquent uniquement aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2018.

Quelles sont les conditions à remplir et à respecter par le bailleur ?

- Si le congé est donné dans le cadre d’un bail de résidence principale de 9 ans ou de sa reconduction de 3 ans, le bailleur pourra notifier un préavis de 6 mois à tout moment.
Le congé prendra cours le premier jour du mois qui suit le mois au cours duquel le congé est donné.

-Par contre, si le congé est donné dans le cadre d’un bail de résidence principale de courte durée le moment pour donner congé ainsi que la durée du préavis diffèrent quelque peu de ce qui a été exposé ci-avant dans le cadre d'un bail de neuf ans.
Le bailleur ne peut donner congé pour occupation personnelle qu'à partir de l'échéance de la première année. Par ailleurs, le préavis à donner est de trois mois, assorti d'une indemnité d'un mois.  Le congé prendra également cours le premier jour du mois qui suit le mois au cours duquel le congé est donné.

- Dans les deux cas exposés ci-dessus, le congé peut être notifié au profit du bailleur lui-même, de ses descendants, de ses enfants adoptifs, de ses ascendants, de son conjoint, des descendants, ascendants et enfants adoptifs de ce dernier, de ses collatéraux et des collatéraux de son conjoint jusqu’au 3ème degré (c’est-à-dire les frères, sœurs, neveux et nièces du bailleur ou de son conjoint).
Toutefois, si le congé est donné en vue de l’occupation d’un collatéral du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat du bail ou la fin de la 3ème année.

Condition de forme du congé

Le congé doit mentionner l’identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec le bailleur.
Le preneur peut exiger du bailleur la preuve du lien de parenté invoqué et le bailleur devra alors apporter cette preuve dans les deux mois de la notification de la demande.
A défaut, le preneur peut demander la nullité du congé.
Le bailleur pourra apporter la preuve du lien de parenté au moyen de documents tels que des certificats de naissance ou de décès, des actes de notoriété, des copies de livrets de mariage.

Caractère de l'occupation par le bailleur

• Le bailleur ou les membres de sa famille devront occuper les lieux de façon effective et continue. Il faut occuper le bien réellement mais pas nécessairement à titre de résidence principale. L’occupation à titre de résidence secondaire est donc permise.
Ainsi par exemple, le bailleur, personne physique pourra y installer ses bureaux ou le siège de son activité professionnelle.
De même, un bailleur, personne morale pourra y mettre son siège social ou ses bureaux. Par contre, il faut que ce soit la personne morale qui réalise elle-même l’occupation et non son gérant ou l’administrateur.
• Il est admis que l’occupation effective soit le fait d’une autre personne que celle indiquée dans la lettre de congé pour autant que cette personne remplisse les critères de lien de parenté exigé par la loi.
• Les lieux doivent être occupés dans l’année qui suit l’expiration du préavis donné par le bailleur, ou en cas de prorogation dans celle qui suit la restitution des lieux au bailleur et doivent rester occupés de façon continue pendant deux ans minimum.

Sanction du non respect des conditions ?

Si le bailleur ne respecte pas toutes ces conditions et ne peut pas faire état de circonstances exceptionnelles, le locataire aura le droit de lui réclamer une indemnité égale à 18 mois de loyer.
La notion de « circonstance exceptionnelle » n’a pas été définie par la loi et dépendra de l’appréciation du juge de paix. Ces raisons doivent être indépendantes de la volonté du bailleur et avoir été imprévisibles  au moment de la notification du congé.

Nous déconseillons dès lors au bailleur d’utiliser ce motif de congé s’il n’a pas réellement l’intention d’occuper ou de faire occuper le bien par un membre de sa famille car les sanctions sont lourdes…