Par Olivier Hamal, Président du SNPC-NEMS

Garantie locative

Le décès du locataire en cours de bail et ses conséquences figurent de longue date dans les préoccupations du SNPC : limiter le chômage locatif et les frais pour les bailleurs, lutter contre l'inoccupation de logements, ... La régionalisation du bail et le lobbying du SNPC ont permis de faire bouger les choses en Régions wallonne et bruxelloise.

Dans la plupart des cas, le décès du locataire et ses conséquences sur la relation locative se règlent utilement avec son conjoint ou ses héritiers. Mais au cours de ces dernières années, le SNPC a constaté la multiplication de situations plus complexes liées à l'absence d'héritiers connus, à des successions compliquées ou encore au refus de successions.

Les bailleurs concernés se retrouvaient alors pris "en otage".

C'est pourquoi dans le cadre de la régionalisation du bail à loyer, le SNPC a défendu bec et ongles l'adoption de mesures pour :

> d'une part permettre au bailleur de récupérer les lieux rapidement, limiter ainsi sa perte locative et dans l'intérêt de la société, éviter un logement inoccupé et le relouer

> d'autre part éviter au bailleur des frais judiciaires avec des procédures à introduire seul ou avec un avocat (tout le monde n’a pas les aptitudes pour agir seul et doit alors prendre conseil avec les frais qui en découlent) pour obtenir la désignation d'un administrateur puis d’un curateur à succession vacante.

Et au-delà de son chômage locatif, devoir in fine vider les lieux à ses frais et, souvent, voir l'administrateur (ou le curateur à succession vacante) “faire main basse” sur la caution locative pour se défrayer et se couvrir de ses frais.

L'administrateur provisoire ou le curateur à succession vacante en regard des situations que nous visions, faute de moyens sonnants et trébuchants, n'était en outre pas nécessairement fort motivé à agir et cela pouvait prendre un certain temps pour que les choses bougent et se débloquent. En attendant, les mois passaient et la perte locative s’accroissait.

Au final, c’était le bailleur qui, au profit des autres créanciers et de la collectivité, devait supporter tous les ennuis et frais alors que, s’agissant de successions en déshérence ou refusée ou encore dont le règlement tardait, cela aurait dû être l’Etat ou les héritiers qui assurent le suivi et qui, à leurs frais, procèdent par exemple à la désignation d’un administrateur et/ou curateur à succession vacante.

En Wallonie et en Région bruxelloise, le SNPC a obtenu satisfaction et nous reproduisons in fine du présent édito, les nouvelles dispositions légales applicables qui permettent aux bailleurs d'une part de récupérer leurs biens rapidement et d'autre part de faire libérer en leur faveur la caution locative.

Par contre en Flandre les contraintes antérieures ont été maintenues. Le SNPC ne peut que le regretter et d'espérer que dans les années à venir les règles soient revues et alignées sur celles des deux autres Régions.

DÉCÈS DU LOCATAIRE - DISPOSITIONS LÉGALES APPLICABLE DANS LES TROIS RÉGIONS.

RÉGION WALLONNE
Section 10 Décès du preneur

Art. 46. & 1er. Sans préjudice de l'article 55, § 8, le bail est résilié de plein droit trois mois après le décès du preneur sans préavis ni indemnité. & 2. Toute personne domiciliée dans les lieux loués depuis plus de six mois à la date du décès du preneur dispose d'un délai d'un mois prenant cours le jour du décès du preneur pour notifier au bailleur sa volonté de reprendre le bail. Le bailleur dispose d'un délai d'un mois prenant cours le lendemain de la notification visée à l'alinéa 1er, pour notifier à son auteur son opposition à la reprise du bail pour de justes motifs. À défaut d'opposition du bailleur dans le délai visé à l'alinéa 2, le bail est repris par la personne visée à l'alinéa 1er dans les mêmes conditions que celles qui préexistaient au décès du preneur. & 3. Si l'habitation est inoccupée, vide de tout bien au décès du preneur, le bailleur peut le fait faire constater par un huissier, à sa requête ou à la requête du juge de paix qu'il aura préalablement saisi par requête unilatérale. Dans cette hypothèse, par dérogation au § 1er, le bail est résilié de plein droit sans préavis ni indemnité. Si l'habitation est inoccupée et toujours garnie des biens du preneur décédé, le bailleur le fait constater par un huissier, à sa requête ou à la requête du juge de paix qu'il aura préalablement saisi par requête unilatérale. L'huissier réalise un inventaire des biens présents dans l'habitation. A l'issue du délai visé au § 1er, le bailleur en dispose en bon père de famille à charge des ayants droit du preneur décédé. & 4. Le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge compétent.

RÉGION BRUXELLOISE
Article 232

Régime des obligations du bail au décès du preneur Par dérogation à l'article 1742 du Code civil, en cas de décès du preneur, si le logement est inoccupé après ce décès par les membres du ménage du preneur et si le loyer et/ou les charges demeurent impayés pendant une durée de deux mois prenant cours au décès, le bailleur peut considérer le bail comme résilié sans préavis ni indemnité.

Le bailleur peut disposer librement des biens à dater de la résiliation dans le respect des règles de dépôt telles que décrites dans la loi du 30 décembre 1975 concernant les biens trouvés en dehors des propriétés privées ou mis sur la voie publique en exécution de jugements d'expulsion. En cas de résiliation, le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, par demande sur requête unilatérale introduite par le bailleur ou son avocat auprès du juge compétent.

Loi du 30 décembre 1975 concernant les biens trouvés en dehors des propriétés privées ou mis sur la voie publique en exécution de jugements d'expulsion Le SNPC ne comprend par fort bien la référence faite à la dite législation et qui mentionne dans son article 1 :"Quiconque, en dehors des propriétés privées, trouve un bien dont il ne connaît pas le propriétaire et s'en empare, doit le remettre, sans retard, à une administration communale, de préférence à celle du lieu où ce bien a été trouvé". En effet le mobilier délaissé dans les lieux se trouve dans une propriété privée et nous voyons mal les bailleurs, sous réserve de quelques meubles ou autres objets mis aux encombrants, mettre le tout sur la voie publique. L'esprit semble être que le bailleur prenne contact avec la commune pour que le mobilier se trouvant dans les lieux soit remis et entreposé au dépôt communal. Le SNPC est cependant sceptique quant à voir les Communes accepter ce type de prise en charge. Merci à nos membres bailleurs en Région bruxelloise de nous tenir informés de leurs expériences.

RÉGION FLAMANDE
Article 43

&1 Le bail n'est pas résolu par le décès du bailleur. &2 Dans le cas du décès du dernier locataire, le bail est résolu de plein droit à la fin du 2ième mois qui suit le décès du dernier locataire, à moins que les héritiers du locataire acceptent de poursuivre le contrat. Si le contrat est résolu de plein droit conformément à l'alinéa précédent, une indemnité d'un mois est due au bailleur. Si le bien, à la fin de l'échéance de 2ième mois, n'est pas vidé, le bailleur peut demander au Juge de nommer un curateur à succession vacante. Le juge fait sur place une description du mobilier meublant, ainsi que de l'argent et des valeurs mobilières trouvés sur place. Le Juge confie le tout à un curateur à succession vacante pour suites utiles.