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Par Pierre ROUSSEAUX, avocat, Président SNPC-NEMS CHARLEROI

Que de litiges sont liés au refus du locataire de venir à l’état des lieux de sortie !


Souvent, alors, si le bailleur, fort de ses propres constats ou de ceux de son expert personnel, veut faire consacrer ultérieurement sa créance devant le Tribunal pour ces dégâts, le preneur relève habilement que les documents unilatéraux qui lui sont produits n’étant pas contradictoires, ne lui sont pas opposables.

Et le Tribunal, malheureusement, le suit souvent, au vu de la force probante très relative d’un constat unilatéral.

Certes, il est toujours possible pour le bailleur de solliciter judiciairement une expertise judiciaire qui peut même être une expertise simplifiée mais cette approche a un coût et, de surcroît, jusqu’à la venue de l’expert qui dira les lieux libérés, il ne permet pas la relocation rapide du bien.

N’y-a-t-il pas moyen d’agir autrement et de palier à l’inertie du preneur qui, une fois les lieux quittés, ne se soucie plus de l’état du bâtiment ?

Ne perdons jamais de vue que l’état des lieux de sortie contradictoire avec constat et avec évaluation faite sur les dégâts constituent « la voie royale » pour établir

la créance du bailleur, si cet état des lieux est bien naturellement signé par les deux parties.

Et il est vrai qu’au vu de l’article 28 du Décret relatif au bail d’habitation applicable en Région Wallonne, « s’il n’a pas été fait état des lieux détaillé (à l’entrée dans le bien), le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire qui peut être fournie par toute voie de droit ».

Il faut donc aussi un état des lieux d’entrée.

Toutefois, comme le précisent les textes, la preuve « peut être fournie par toute voie de droit ».

Avant d’aborder cette question « de preuve par toute voie de droit », il faut rappeler le prescrit de l’article 16 du Décret (ancien article 1732 C.C.) qui prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

Ces obligations mettent donc à charge du locataire une obligation de résultat.

Toutefois, il appartient au bailleur de rapporter la preuve des dégradations dont il se prévaut pour obtenir une indemnisation, la preuve d’une cause étrangère libératoire étant alors à la charge du locataire. Reprenons le cas suivant :

Il y a un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire mais il n’y a pas d’état des lieux de sortie, vu le refus du locataire d’assister à celui-ci.

Par contre, le bailleur, dès le départ du locataire, se montre prudent et agit comme suit :

Il fait un reportage photographique précis en numérotant ses photos et en les mettant en parallèle avec la description du bien à l’état des lieux d’entrée.

Une fois ce reportage photographique réalisé, avec, s’il y a lieu, un rapport complémentaire rédigé par son propre expert, il s’empresse de l’envoyer à la nouvelle adresse de son locataire (pour autant que celui-ci ne soit pas parti à la cloche de bois) ou, s’il a pris la précaution, lors de l’entrée du locataire dans le bien, à prendre son adresse email, il lui fait parvenir par cette voie.

Il l’invite à prendre attitude sur ledit rapport dans un délai raisonnable qu’il fixe en lui précisant concomitamment que, s’il entend faire toute vérification utile, le bien sera encore visitable par lui, ce qui lui permettra de formuler toutes observations nécessaires.

Enfin, il sera particulièrement attentif au fait que la description des dégâts dans son rapport photographique (étayé éventuellement par un rapport de son expert) soit complétée par une évaluation, de préférence corroborée par des devis ou par des factures s’il a fallu procéder très rapidement à des travaux pour ne pas voir le bien se détériorer.

Il peut aussi user d’un autre mode de preuve complémentaire.

Notre législateur, pour éviter la voie des enquêtes, a permis à une partie d’établir des éléments de fait (tels que des détériorations dans un bien faites par le locataire), par une attestation conforme au modèle de l’article 961/1 C.J.