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Cela fait longtemps qu'on en parle. Voici qu'elle approche à grands pas ! 

En Région de Bruxelles-Capitale, le parlement vient de voter le texte de la nouvelle ordonnance en séance plénière ce 18 juillet 2017. La Ministre parle depuis toujours d'une entrée en vigueur au 1er janvier 2018, mais cette date devra être confirmée par un arrêté du gouvernement. 

Ce texte n'est pas encore publié au Moniteur belge et ne sera applicable qu'à partir de la date décidée par le Gouvernement. Ce qui suit n'est donc PAS encore APPLICABLE aux baux de logement. Cependant, pour informer les plus intéressés d'entre vous, en voici les grandes lignes.

Des articles paraîtront dans Le Cri dès le mois de septembre afin de vous informer plus précisément de certains aspects. Les juristes du SNPC sont déjà à pied d'oeuvre pour mettre à jour les livres et publications (Droits et Devoirs, modèles de baux, etc.) du syndicat. Enfin, le service juridique est à votre disposition pour toute information complémentaire. 

Bien entendu, le Conseil d'administration du SNPC examine l'opportunité de pouvoir contester l'une ou l'autre des nouvelles dispositions qui paraissent discriminatoires. Nous vous tiendrons bien entendu informé du suivi donné. 

Qu'est-ce qui change ?

Tout d'abord, certaines dispositions du Code civil (nous citons ci-dessous les principales) et la loi du 20 février 1991 ont été modifiées voire abrogées et un titre XI "des baux d'habitation" a été inséré dans le Code bruxellois du logement. C'est là qu'il faudra prioritairement regarder si vous vous posez des questions en matière de location.

On parle de baux d'habitation

On parle dorénavant de bail d'habitation en général ainsi que de règles propres au bail de résidence principale, au bail étudiant et au bail de colocation de façon plus accessoire, on ajoute également de nouvelles règles pour l'habitat intergénérationnel et solidaire ainsi que le bail glissant. 

Ces règles, insérées dans le Code du logement, sont impératives qu'elles concernent le bail d'habitation en général (ce qui est nouveau) ou les autres baux.

Les règles impératives pour les baux d'habitation en général (peu importe que ce soit une résidence secondaire, principale, étudiant, colocation...)

Nous relevons ici les principales. 

Tout d'abord, l'ordonnance précise les données exigibles par le bailleur pour un candidat preneur sélectionné (moyen de communication, identité et capacité de contracter, nombre de personnes composant le ménage, montant des ressources financières). Elle précise également l'information précontractuelle à charge du bailleur. Ce sont toutes les informations qu'il doit communiquer préalablement et au plus tard à la conclusion du bail à son locataire, telles que la description du logement, le loyer (charges non comprises), les charges communes et privatives, le certificat PEB, le mode de gestion de l'immeuble.

Ensuite, le bail devra être établi dans un écrit avec des modalités minimales, telles que, entr'autres, l'identité complète des parties contractantes, la date de prise de cours du bail, la désignation des locaux intégrés dans le bail, le montant du loyer ainsi que des charges provisionnelles ou forfaitaires.

L'état du bien loué est également repris dans la partie consacrée aux baux d'habitation en général, et non plus uniquement pour ceux de résidence principale. Hormis cela, rien de fondamental ne change pour l'état des lieux, si ce n'est que le gouvernement en arrête un modèle-type à valeur indicative. 

Le bail de rénovation, quant à lui, quitte également la sphère du bail principal pour entrer dans celle des baux d'habitation en général. Des modalités beaucoup plus précises de mise en oeuvre ont été prévues. 

Enfin, autre grand changement : le précompte immobilier ainsi que la charge de l'enregistrement sont à charge du bailleur, et ce peu importe que l'on soit dans un bail de résidence principale, d'habitation en général ou d'étudiant puisque ces dispositions se trouvent dans le chapitre traitant des règles communes à tous les baux d'habitation. 

Attention : avec cette nouvelle législation, le fait que le délai d'un congé qui peut être donné à n'importe quel moment prend cours le 1er jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné sera dorénavant applicable à tous les baux d'habitation, et non plus seulement pour les baux de résidence principale.

Une innovation majeure et belle avancée pour les bailleurs : lorsqu'un locataire décède et laisse de ce fait un logement inoccupé, le bailleur peut considérer le bail comme résilié sans préavis ni indemnité si les loyers et/ou les charges demeurent impayés pendant une durée de 2 mois prenant cours au décès. Le bailleur pourra disposer librement des biens dans le respect de la législation applicable à dater de la résiliation et faire libérer la garantie locative à son profit à concurrence des montants qui lui sont dus sur requête unilatérale.

Les règles impératives pour les baux relatifs à la résidence principale du preneur

Pas de changement majeur par rapport à la loi du 20 février 1991, sauf en ce qui concerne les baux de courte durée. 

Les baux sont toujours conclus ou pour une durée égale ou inférieure à 3 ans (baux de courte durée) ou pour une durée de 9 ans. Le bail de 9 ans n'a en soi pas connu de modification majeure. Le bail de courte durée, lui, peut dorénavant être prorogé une ou plusieurs fois sans que la durée totale de location ne puisse excéder 3 ans. Pour y mettre fin à l'échéance, le préavis de 3 mois avant ladite échéance est toujours requis. Par contre, le preneur pourra y mettre fin anticipativement moyennant un préavis de 3 mois et paiement d'une indemnité équivalente à un mois de loyer. Le même faculté est réservée au bailleur et sous les mêmes conditions mais uniquement pour occupation personnelle (discrimination entre le bailleur de courte durée et celui de longue durée ? La réflexion est en cours et en attente des textes définitifs et PV de la commission logement et de la séance plénière).  

Une fois dépassé la période totale de 3 ans de location, le bail est présumé avoir été conclu pour une période de 9 ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur.

Dorénavant, en cas de mise en vente du logement de gré à gré, le bailleur doit notifier au preneur, avant toute communication publique relative à cette mise en vente, son intention de vendre le logement, et ce par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier.

Les règles propres au bail étudiant 

Pour bénéficier du régime applicable aux baux étudiants, le preneur doit apporter la preuve de son inscription régulière au sein entr'autres d'un établissement d'études de cycle secondaire ou supérieur. 

Ces logements étudiants peuvent se voir attribuer un label spécifique. Le gouvernement a déterminé les exigences auxquelles ces biens doivent répondre afin de se voir attribuer ce label. Nous ne le développerons pas ici car si seuls les logements étudiants peuvent bénéficier de ce label, il ne faut pas nécessairement avoir le label pour pouvoir conclure un bail étudiant.

La durée de ce type de bail ne peut pas être supérieure à une durée de 12 mois. Le bail étudiant est réputé conclu pour une période de 12 mois sauf clause contraire prévoyant une durée inférieure.

Si l'étudiant décide d'affecter son logement à sa résidence principale, les dispositions propres à la résidence principale seront d'application sauf en ce qui concerne la durée et le droit d'information du preneur en cas de transmission du bien loué. Là il faudra se référer aux dispositions propres au bail étudiant. 

Le bailleur peut y mettre fin moyennant congé notifié 3 mois avant l'échéance. Le preneur peut le résilier à tout moment moyennant préavis de 2 mois. Il ne doit pas envoyer de préavis s'il veut quitter à l'échéance. S'il reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est prorogé par période d'un an sous les mêmes conditions sans préjudice de l'indexation du loyer au moment de la prorogation.

Enfin, possibilité est donnée au preneur de résilier le bail de manière anticipée jusqu'à un mois avant son entrée en jouissance effective dans le bien loué pour autant qu'il invoque de justes motifs et les démontre par toutes voies de droit. Dans ce cas, il paie au bailleur une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Les règles propres à la colocation

Pour être soumis au régime juridique de la colocation, la condition sine qua non est la signature d'un pacte de colocation entre les preneurs. A défaut d'avoir signé celui-ci, et même s'il y a pluralité de locataires ayant signé un même bail, le régime de la colocation ne sera pas d'application.

Une fois ce pacte de colocation signé, si les colocataires décident d'affecter le bien loué à leur résidence principale, les dispositions du chapitres concerné (bail de résidence principale) s'appliquent. Si c'est un bail d'habitation en général, les règles relatives aux baux d'habitation en général s'appliquent. Dans les 2 cas, sans préjudice évidemment des règles que nous allons développer ci-dessous.

La solidarité s'applique d'office aux colocataires.

En cas de congé donné par l'ensemble des colocataires, chacun d'eux doit signer la lettre de congé.
Si un ou plusieurs colocataires veulent quitter les lieux loués, ils peuvent le faire à tout moment moyennant un congé de 2 mois. Si la moitié des colocataires quittent les lieux loués, le bailleur peut mettre fin au bail moyennant congé de 6 mois.

Lorsqu'un colocataire met fin au bail, il doit trouver, avant l'expiration de son congé, un colocataire remplaçant et ce selon les modalités prévues dans le pacte de colocation. Si le colocataire sortant n'a pas trouvé de remplaçant, il doit pouvoir démontrer avoir cherché
Dans l'hypothèse où le bailleur et les colocataires restants refusent le colocataire proposé, ils doivent pouvoir avancer de justes et raisonnables motifs.

Lorsque l'ensemble des parties marquent leur accord sur l'identité d'un nouveau colocataire, ce dernier doit signer un avenant au contrat de bail initial. Cette signature a pour effet d'entraîner l'adhésion automatique du nouveau colocataire aux conditions du bail et au pacte de colocation.

Le colocataire sortant est, quant à lui, délié pour le futur des obligations résultant du bail à la date d'expiration de son congé et pour autant qu'un nouveau colocataire ait signé l'avenant ou que le colocataire sortant puisse démontrer avoir effectué une recherche active et suffisante d'un nouveau colocataire. A défaut, la solidarité avec les autres colocataires persistera, et ce au plus tard jusqu'à 6 mois après l'expiration de son congé. 

Quant au pacte de colocation, sa finalité essentielle est de formaliser les aspects de la vie en communauté et les modalités pratiques de ce type d'habitat. A titre d'exemple, citons notamment l'obligation de dresser ou non un état des lieux intermédiaire au départ d'un colocataire. 

L'habitat intergénérationnel et le bail glissant 

L'ordonnance traite également de l'habitat intergénérationnel et solidaire ainsi que du bail glissant. Il y a fort à parier que ces pratiques resteront confidentielles. Aussi elles ne sont pas développées dans ce résumé. 

Dispositions transitoires

Concernant le principe de non-discrimination et sa justification ainsi que le bail étudiant et la colocation, l'ordonnance s'appliquera aux baux conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur. 

Par contre, tout ce qui concerne l'achat du bien loué s'applique aux baux en cours dès que la vente a lieu après l'entrée en vigueur de l'ordonnance. 

Conclusion

Voici, dans les grandes lignes, ce qui attend les bailleurs bruxellois dès l'entrée en vigueur de l'ordonnance. 


A bientôt.
L'équipe du SNPC