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Peut-il être renouvelé ou résilié anticipativement ?

Le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation a maintenu la possibilité, pour les baux  affectés à la résidence principale, de conclure, par dérogation au bail de 9 ans, un bail pour une durée inférieure ou égale à trois ans (article 55§6 du décret). Le décret a toutefois apporté quelques innovations à ce type de contrat, notamment quant à son renouvellement ou sa résiliation anticipée.


Quant à son renouvellement

Il peut désormais être prorogé deux fois, alors qu’il ne pouvait l’être qu’une seule fois sous l’ancien régime. Ainsi vous pourrez désormais, par exemple, conclure trois baux d’un an. Cette prorogation doit obligatoirement être faite par écrit et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l'indexation du loyer au moment du renouvellement. La durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans, comme auparavant. L'écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle du bail initial prorogeant le bail.

Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.

Lorsque le bail a été conclu pour une durée inférieure ou égale à trois mois, le congé est réputé notifié par la signature du bail ou sa prorogation.

Quant à son enregistrement

A l’instar du bail de 9 ans, le bail de courte durée doit être enregistré, par le bailleur, endéans un délai de 2 mois à dater de sa signature.

En l’absence d’un tel enregistrement, la sanction qui prévalait auparavant mais uniquement pour les baux de 9 ans a été étendue par le décret au bail de courte durée : tant que l’enregistrement n’a pas été réalisé, le preneur pourra quitter les lieux sans respecter le délai de préavis et sans être redevable de l’éventuelle indemnité, pour autant toutefois (et c’est une nouveauté du décret) qu’il ait préalablement mis en demeure le bailleur d'enregistrer le bail, et que cette mise en demeure soit demeurée sans effet pendant un mois.

Résiliation anticipée dans le chef du preneur

Sous l’ancien régime, le bail de courte durée ne pouvait pas être résilié anticipativement, sauf si une clause contractuelle le prévoyait.

Dorénavant, cette faculté est expressément consacrée par le décret et le preneur pourra mettre fin au bail à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Dans ce cas, le bailleur aura droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Résiliation anticipée dans le chef du bailleur

Le bailleur ne peut quant à lui mettre fin anticipativement au bail qu'après la première année de location,  pour occupation personnelle ou par un de ses proches, aux mêmes conditions que celles du preneur, à savoir un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Défaut de respect de ces conditions

A défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur. Il sera est dès lors régi par les dispositions y relatives.

Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial, sans préjudice de l'application des articles relatifs à l’indexation et à la révision des loyers et charges.

A l'exception des règles concernant l'enregistrement, ces nouvelles dispositions ne valent que pour les contrats conclus ou renouvelés depuis ce 1er septembre 2018, et ne peuvent être appliquées aux contrats en cours.