Avec la régionalisation de la loi sur les baux, chaque région n’a pas manqué d’adopter une nouvelle règlementation qui lui est propre. C’est le cas pour la location de chambres d’étudiants, également appelées « kots ».

La Flandre avait déjà adopté une législation à la fin du 20ième siècle ; celle-ci a été complètement revue pour les nouvelles locations qui débutent au 1er janvier 2019. Contrairement à Bruxelles, où les parties peuvent refuser la loi spécifique en choisissant de rester sur la loi générale du bail de logement, la législation flamande est impérative, tout comme en Wallonie d’ailleurs.

Du simple fait de louer à un étudiant, le décret s’applique impérativement, à la condition toutefois que cet étudiant soit bien inscrit dans un établissement d’enseignement de plein exercice (« voltijds onderwijs »).

Ainsi, le locataire ne peut pas s’inscrire de manière équivoque à une école du soir pour invoquer, par exemple, un délai de préavis plus court ou pour échapper au règlement d’une indemnité de rupture.

QUELLES SONT LES PARTICULARITÉS ?
Nous voyons quelques points par lesquels la législation des chambres d’étudiants en Flandre diffère de la loi générale sur le bail de logement.

Permis de location.
Le bailleur devra demander la délivrance préalable d’un permis de location de chambre d’étudiants ; ce permis est valable 10 ans.

Pas de durée imposée.
Il n’y a pas de durée imposée en Flandre, les parties peuvent convenir librement de la durée du bail, mais nous verrons plus loin que le locataire peut mettre anticipativement fin au bail selon certaines conditions.

Loyer « all in ».
Le bail, qui doit être écrit, ne pourra pas mettre des frais à charge de l’étudiant, comme pour une location normale. Le loyer comprendra nécessairement toutes ces charges, mais le bailleur peut demander le remboursement des consommations d’eau, des énergies, des télécommunications, ainsi que de la taxe de seconde résidence.

Garantie locative.
Contrairement au bail de logement, où la possibilité de demander 3 mois de garantie est à nouveau d’application en Flandre, la garantie à fournir par un étudiant ne pourra pas dépasser 2 mois de loyer. Cette garantie peut être une caution bancaire ou assimilée mais ne peut être exigée plus de trois mois avant le début de la location.

Cession et sous-location
interdite, mais… Le principe général d’autorisation préalable du bailleur avant de pouvoir céder son bail ou de sous-louer est maintenu, mais l’étudiant peut échapper à cette contrainte dans les deux cas suivants :

> Dans le cadre d’un programme d’échange d’étudiants, comme par exemple « Erasmus »
> À chaque fois qu’un autre étudiant occupe momentanément le logement dans le cadre d’un stage,

Le bailleur conserve toutefois le droit de s’opposer à la venue temporaire d’un autre étudiant, mais en invoquant de « justes motifs »

Pas de tacite reconduction.
Pour le cas où le locataire est laissé dans les lieux après la période convenue, il n’y aura pas de tacite reconduction du bail « étudiant » ; ce qui se passe dans ce cas n’est pas clair, le bail est-il reconverti en un bail de logement ordinaire ? La nouvelle loi se contente de dire que c’est interdit (« verboden »).

Indexation.
Pour les baux d’une durée supérieure à un an, l’indexation est possible ; le bailleur ne peut toutefois pas augmenter le loyer au-delà de l’indexation lors d’un renouvellement de bail avec le même locataire, sauf circonstances spéciales.

Résiliation anticipée par le locataire.
Le locataire peut mettre fin au bail étudiant dans un des trois cas suivants, moyennant un congé (=préavis) de deux mois :
1.   Si la résiliation est sollicitée avant l’entrée en vigueur du bail (= début de la location), les deux mois de congé sont dans ce cas exigibles à titre d’indemnité, mais si le renon a été donné plus de trois mois avant le début convenu pour la location, aucune indemnité ne pourra être réclamée à charge du preneur ;
2.   E n cas d’arrêt des études : l’étudiant doit fournir la preuve de l’établissement d’enseignement
3.   En cas de décès de l’un de ses parents ou pour le cas où la personne qui subvenait à son entretien vient à décéder

Décès du locataire.
En cas de décès du locataire-étudiant, le bail prend fin automatiquement au 1er du mois qui suit le décès.

Surface minimum.
Enfin, la taille de la chambre doit être de minimum 8 mètres carrés.

Le décret flamand reprend en outre toutes les autres conditions relatives à cette location de chambres d’étudiants, qui ne diffèrent pas de la loi sur le bail d’habitation, dont notamment la question de l’assurance.

Le code civil prévoit que le locataire doit assurer ses risques locatifs s’il ne veut pas être tenu personnellement responsable de l’incendie causé par son occupation.

Ce dernier point n’a pas changé, mais il nous a semblé qu’il était utile de le rappeler car de nombreux étudiants ne prennent pas la mesure du risque qu’ils encourent en cas de défaut d’assurance lors d’un sinistre.

Par Olivier de Clippele, notaire, vice-président du SNPC-NEMS

 

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