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Vous souhaitez mettre en location un immeuble commercial comprenant un rez-de-chaussée commercial et un appartement à l'étage. Quel type de bail faut-il utiliser ?

La première question qui se pose est de savoir si les deux entités peuvent être louées séparément ou non. Ainsi si l'immeuble possède deux entrées séparées, les deux biens pourront aisément être loués séparément à deux locataires distincts.
Dans ce cas, vous pourrez signer  un bail commercial avec le locataire du rez-de-chaussée et un bail d'habitation (à titre de résidence principale ou secondaire selon le cas) avec le locataire de l'appartement situé à l'étage.

Par contre, il se peut que l'immeuble ne possède pas d'entrée séparée donnant accès à l'habitation seule ou simplement que vous souhaitiez louer les deux biens ensemble  afin d'éviter une résiliation distincte à des moments différents.

Dans ce cas, il faudra signer un seul bail pour les deux entités.
La question qui se pose alors est de savoir quel type de bail utiliser ? Un bail commercial ou un bail d'habitation ?
En principe, on considère que c'est la destination principale qui détermine le type de bail à utiliser.
Dans la plupart des cas, l'activité commerciale sera dominante et il faudra signer un bail commercial pour la totalité de l'immeuble.
La location de l'appartement situé à l'étage ne tombera donc pas sous l'application des règles sur  le bail de résidence principale ou ne sera pas régi par les clauses contractuelles d'un bail de résidence secondaire ou de bail d'habitation de droit commun.
Cette partie habitation sera donc régie par les règles du bail commercial puisqu'elle fait partie du bail commercial portant sur la totalité de l'immeuble.
En pratique, si l'immeuble ne possède pas d'entrée séparée pour l'appartement situé à l'étage, il sera occupé par le commerçant ou sa famille puisqu'il faut passer par le commerce pour accéder à l'étage.

Si par contre, l'immeuble possède deux entrées séparées mais que le bailleur par facilité n'a pas voulu louer les deux entités dans deux contrats séparés, le commerçant qui ne souhaite pas occuper l'étage aura la possibilité de sous-louer ce dernier avec l'accord du bailleur et pour autant qu'il maintienne son commerce dans les lieux loués.
Dans ce cas, la sous-location sera régie soit par un bail de résidence secondaire  ou d'habitation de droit commun si les lieux ne sont pas utilisés à titre de résidence principale, soit par un bail de résidence principale.

Si l'appartement  est loué à titre de résidence principale, les règles du bail de résidence principale s'appliqueront à la sous-location sous réserve des restrictions applicables aux sous-locations autorisées dans le cadre des  baux de résidence principale :

-Ainsi la durée de sous-location ne pourra en aucun cas excéder la durée de location restant à courir dans le bail commercial ;
-le locataire du bail commercial doit informer le sous-locataire de sa qualité de sous-locataire et de ses droits ;
-le locataire doit répercuter au sous-locataire le congé qu'il donne ou reçoit ;
-le sous-locataire ne peut bénéficier d'une prorogation pour circonstances exceptionnelles, quand il est mis fin au bail commercial par l'une des parties.

Par contre, les autres dispositions relatives au bail de résidence s'appliqueront entre le locataire commercial et son sous-locataire.

Si par contre, l'appartement est loué à titre d'habitation de droit commun ou de résidence secondaire, le droit commun du bail s'appliquera mais il faudra être attentif lors de la rédaction des clauses du contrat de sous-location à ne pas excéder la durée restant à courir dans le bail commercial et à prévoir des clauses permettant au locataire principal (ici jouant le rôle de  bailleur)  de mettre fin facilement à la sous-location au cas où le bail principal prendrait fin suite au renom du bailleur ou du locataire principal.

Enfin il convient de rappeler qu'il n'existe pas de lien contractuel entre le bailleur commercial et le sous-locataire résidentiel.