Dans une copropriété, les décisions doivent être prises par l’assemblée générale des copropriétaires. En principe les décisions doivent être votées à la majorité simple de 50 % des voix + 1 sauf exceptions prévues par l’article 577-7 du Code civil qui prévoit alors des majorités qualifiées pour des cas bien précis.

En vertu de la loi, chaque copropriétaire vote pour le nombre de quotités attachées à son lot. Le poids de son vote dépend donc du nombre de quotités attachées à son lot.

Pour voir si une décision est adoptée, il faut donc additionner les quotités des propriétaires ayant votés pour la décision, la comparer avec le total des quotités des copropriétaires présents ou représentés lors de l’AG et voir si la majorité requise est atteinte.

Le principe est le même dans tous les immeubles, quelle que soit leur taille et le nombre de lots.

Dès lors, en pratique si une décision est soumise au vote dans un immeuble de deux lots, elle devra en réalité être adoptée à l’unanimité des voix même si la loi ne prévoit, pour la décision en question, qu’une majorité simple de 50% des voix + 1.

Prenons l’exemple d’un petit immeuble de deux appartements dont chaque copropriétaire dispose de 500/1000 quotités

En cas de vote, l’accord des deux copropriétaires sera requis pour adopter une décision sinon la majorité de 50 % des voix + 1 (501/1000) ne sera pas atteinte.

Il est donc possible qu’en cas de désaccord des deux copropriétaires la décision soit bloquée et qu’en pratique l’immeuble soit ainsi très difficile à gérer.

Le même type de cas peut également se présenter dans un immeuble de deux lots non équivalents où un copropriétaire A dispose de 400/1000 quotités et l’autre B de 600/1000 quotités.

Dans ce cas, la loi stipule que nul ne peut prendre part au vote pour plus de la moitié des voix présentes ou représentées lors de l’AG.

Ainsi dans ce deuxième exemple, le copropriétaire B ne pourra voter pour plus de 400 quotités et en pratique pour qu’une décision soit adoptée, les deux copropriétaires devront être d’accord.

Le même type de problème peut aussi se poser dans un immeuble de trois, quatre copropriétaires lorsqu’une décision doit selon la loi être adoptée à la majorité de ¾ des voix.

En cas de blocage des décisions, y-a-t-il quelque chose à faire ?

Si un des copropriétaires s’oppose à une décision sans aucune raison valable et bloque ainsi l’adoption d’une décision importante pour la copropriété, la loi a prévu une possibilité de recours devant le juge de paix.

Ainsi l’article 577-9, §7 du Code civil prévoit que « lorsqu’une minorité de copropriétaires empêche abusivement l’assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi ou les statuts, tout copropriétaire lésé peut également s’adresser au juge, afin que celui-ci se substitue à l’assemblée générale et prenne à sa place la décision requise ».

Cet article vise l’abus de minorité qui empêche ainsi la prise de décision.

La loi n’a fixé aucun délai pour intenter cette action en abus de minorité et a pour but d’obtenir que le juge de paix se substitue à l’assemblée générale et prenne la décision requise.

L’action en abus de minorité est ouverte aux copropriétaires qui souhaitent ainsi débloquer la situation et que la décision soit adoptée alors qu’elle n’avait pas obtenu la majorité requise.

Si le juge estime que le refus d’un des copropriétaires est abusif, il se substituera à l’assemblée générale et imposera la décision réclamée par les demandeurs.