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Dans le cadre d’un bail de résidence principale, le bailleur a l’obligation de faire enregistrer le bail dans les deux mois de la signature.
En cas de non enregistrement du bail dans ce délai de deux mois, l’administration fiscale a le droit de réclamer une amende.

Qu’en est-il à Bruxelles et en Wallonie ?

Tant l’ordonnance bruxelloise du 27 juillet 2017 visant la régionalisation du bail d’habitation que le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation ont prévu des sanctions en cas de non-enregistrement d’un bail de résidence principale.

Si le locataire souhaite mettre fin à son bail et que le bail n’est pas enregistré, il pourra quitter les lieux sans préavis ni indemnité pour autant qu’il ait envoyé une mise en demeure au bailleur d’enregistrer le bail et que cette mise en demeure soit restée sans suite pendant un mois.
Si entretemps le bailleur enregistre le bail et le fait savoir au locataire, ce dernier devra alors respecter le préavis et l’indemnité éventuelle prévus par l’ordonnance bruxelloise ou par le décret wallon.
Il convient également de souligner que ce type de sanction s’applique désormais à tous les baux de résidence principale quelle que soit leur durée.
De plus à Bruxelles, cette sanction s’appliquera non seulement aux baux de résidence principale mais également à tous les baux d’habitation (par exemple de résidence secondaire).
Notons également qu’en région wallonne, une sanction supplémentaire est prévue lorsqu’un bail de résidence principale n’est pas enregistré : il ne pourra plus être indexé.

Et en Flandre ?

En région flamande, passé le délai d’enregistrement de deux mois à compter de la signature du bail et tant que le bail n’est pas enregistré, le locataire qui dispose d’un bail de résidence principale de 9 ans ou d’une durée supérieure peut quitter le bien loué, à tout moment, sans préavis ni indemnité, et ce aussi longtemps que le bail n’est pas enregistré.

Cette sanction est d’application si le bail a été conclu dès le départ pour une durée de 9 ans ou si le contrat conclu initialement pour une courte durée est devenu par l’application de la loi du 20 février 1991 relative au bail de résidence principale un bail de 9 ans.
Toutefois, tant que le bail est un bail de courte durée, la sanction ne s’appliquera pas et le locataire sera tenu de respecter un préavis conformément à la loi ou à une clause contractuelle s’il souhaite rompre anticipativement son bail.

La question qui nous est parfois posée par nos membres est de savoir si la sanction s’applique également si le bailleur fait enregistrer le bail après que le locataire lui ait notifié son intention de mettre fin au bail.

Il convient à ce sujet de rester correct  par rapport au locataire et la sanction restera d’application si le bail n’est pas enregistré le jour où le bailleur a été informé de l’intention du locataire de mettre fin au bail. Dès lors, il est inutile de courir enregistrer le bail si le locataire vous a fait part de son intention de quitter les lieux.

Par ailleurs, il convient de noter que la loi (applicable encore pour le moment en Flandre) n’a pas prévu de formalité particulière pour mettre fin au bail. Dès lors, le locataire pourrait parfaitement mettre fin à son bail verbalement.
Toutefois, pour une question évidente de preuve et afin d’éviter que le locataire ne change d’avis à plusieurs reprises, il est vivement conseillé d’exiger un écrit signé par le locataire. A nouveau, il n’est pas obligatoire que ce courrier soit adressé par recommandé et le fait de le remettre en main propre au bailleur peut être valable mais un locataire  prudent exigera que le bailleur signe dans ce cas un accusé de réception.