Les copropriétés sont souvent confrontées au problème de copropriétaires qui ne paient pas leurs charges ou appels de fonds et il n’est pas toujours aisé de récupérer ces montants.

La loi de 2010 a prévu un mécanisme légal permettant au syndic de récupérer les arriérés dus auprès du notaire, en cas de vente du lot.

Il s’agit de l’article 577-11/1 du Code civil qui instaure un système d’opposition sur le prix de vente. Ainsi, en tant que syndic, vous êtes averti par le notaire de la passation d’un acte authentique à une date définie.

Lors de la signature de l’acte authentique, le notaire instrumentant (celui de l’acheteur) doit retenir sur le prix de la cession, les arriérés de charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant (le vendeur). Toutefois, le notaire doit payer préalablement les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.

Si le copropriétaire vendeur ne conteste pas (les montants dus), le notaire devra verser à l’association des copropriétaires le montant des arriérés communiqués par le syndic pour autant qu’il reste un montant disponible. Il prélèvera ce montant sur le prix de vente.

Si par contre le vendeur conteste les arriérés, le notaire instrumentant devra avertir le syndic par courrier recommandé dans les trois jours ouvrables qui suivent la réception de l’acte authentique. Il devra par ailleurs conserver un montant correspondant aux arriérés communiqués par le syndic.

Ensuite, à défaut pour le syndic de faire pratiquer une saisie-arrêt conservatoire ou d’une saisie-arrêt exécution notifiée par l'huissier dans les vingt jours ouvrables qui suivent la réception de cet acte, le notaire pourra payer le montant des arriérés au vendeur.

Si par contre une saisie est pratiquée dans ce délai de 20 jours, le notaire ne pourra plus payer les fonds au vendeur.

La question est de savoir quels montants sont concernés par ce mécanisme ?

Il s’agit des arriérés de charges ordinaires et extraordinaires dues par le vendeur, mais la créance de la copropriété doit porter sur des dettes certaines, exigibles et non contestables.

Ainsi les sommes réclamées à titre de provision par le syndic doivent avoir été approuvées par l’assemblée générale ou être dues en vertu d’une disposition statutaire.

En ce qui concerne les décomptes de charges, ils ne seront exigibles qu’après approbation des comptes annuels par l’assemblée générale et pour autant que la décision ne puisse plus être contestée. Dès lors, le délai légal de 4 mois pour contester une décision d’assemblée générale devra être dépassé.

Conclusion

Cette procédure introduite dans la loi par l’article 577-11/1 du Code civil peut être utile mais connaît ses limites puisque dans certains cas la totalité des dettes dues par le vendeur à la copropriété ne pourront être réclamées au moment de la vente. Il sera alors parfois nécessaire d’introduire par la suite une procédure devant le juge de paix contre le copropriétaire vendeur pour tenter de récupérer le solde qui n’a pu être réclamé au notaire au moment de la vente.