MESURES RETENUES PAR LA RÉGION WALLONNE

Dans le cadre d’un arrêté de pouvoirs spéciaux, le Gouvernement wallon a pris les mesures suivantes :

  1. Pour les baux qui prennent fin pendant la durée du confinement, il est désormais possible d’introduire une demande auprès de son bailleur pour que son contrat de bail soit prorogé pour circonstance exceptionnelle résultant de l’impossibilité de déménager. Pour faciliter cette démarche, le Gouvernement wallon a assoupli les règles reprises dans le décret « bail » du 15 mars 2018. La demande peut ainsi être introduite par courrier postal ou électronique plutôt que par recommandé. Par ailleurs, le délai pour l’introduction de la demande a été ramené d’un mois à 5 jours avant l’expiration du bail.
     
  2. Concernant les baux étudiants, les règles ont aussi été assouplies. Le preneur peut ainsi mettre fin au bail après le délai légal du 15 mars. En effet, dans ce contexte exceptionnel, le Gouvernement a réduit le montant de l’indemnité et le délai de préavis initialement prévus. Ainsi, à défaut d’accord entre les parties pour mettre fin anticipativement au bail étudiant ou pour en réduire le loyer, le preneur, lorsque la ou les personnes qui assument la charge du paiement du loyer ont subi une perte d’au moins 15% de leurs revenus en raison des mesures de confinement, peut  mettre fin au bail à tout moment, moyennant un préavis d’un mois et le versement d’une indemnité équivalent à un mois de loyer. Le délai du préavis prendra cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.
    La Wallonie a aussi décidé de créer un prêt à taux zéro en faveur des locataires qui peinent actuellement à payer leur loyer. Le Gouvernement wallon a également confié à la Société wallonne du crédit social la mission d’octroyer aux locataires en difficultés (en ce compris dans le cadre d’un bail étudiant) un prêt à taux zéro pour le paiement de leur loyer. Pour toute information sur les conditions et la procédure d’octroi de ce prêt, contact peut être pris avec la SWCS (www.swcs.be).

Par contre suite aux réactions du SNPC, il a renoncé à la mesure suivante :

Par dérogation à l’article 58 du Décret du 15 mars 2018, les parties peuvent convenir d’une révision du loyer durant la période de confinement.   A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer en tenant compte de la situation des parties.
Le premier alinéa est applicable au bail étudiant.

En outre toujours suite aux réactions du SNPC mais aussi de l’UPSI et d’autres intervenants, la mesure en matière de bail étudiant qui suit a été fortement amendée pour ne  prendre en compte que les étudiants et leur famille vraiment dans le besoin :

A défaut de tout autre accord entre les parties visant à mettre fin anticipativement au bail étudiant, par dérogation à l’article 81 du Décret du 15 mars 2018, le preneur peut, à tout moment, mettre fin au bail moyennant un préavis de 1 mois et le versement d'une indemnité de 1 mois de loyer au bailleur.
Le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

AVIS DU SNPC

1. PROROGATION DU BAIL EN PÉRIODE DE CONFINEMENT

Point 1 les conditions de la prorogation, nous n’avons pas de grandes difficultés et une décision analogue a été retenue en Flandre. A prévoir à tout le moins, un alinéa pour dégager le bailleur de toute responsabilité vis-à-vis du locataire entrant qui ne pourra accéder aux lieux et si le nouveau bail est signé qui pourrait se retourner contre le bailleur.

Mais autres remarques :

  • délai de 5 jours : c’est beaucoup trop tard et il faudrait revoir ce délai.
  • la prorogation du bail peut se faire durant la période de confinement et par tout mode de communication  par un SMS, par téléphone quand même pas !  Il faut préciser que la communication doit être écrite : mail + lettre (recommandée le cas échéant).
  • définition de la période de confinement : des précisions s’imposent car il y aura un déconfinement progressif jusqu’à un déconfinement total. Alors, jusqu’à quelle date il faut considérer la fin de la période de confinement ? Si les déménageurs peuvent reprendre le travail, c’est à cette date.
  • la prorogation du bail doit faire l’objet d’un écrit dans le 1er mois suivant la prorogation. La note indique que cet écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle du bail initial.
    > Le nouveau bail est à exclure purement et simplement. Pour nous, seul un avenant au bail doit être retenu. Si renom a été donné, on voit mal qu’il puisse s’agir d’un nouveau bail


2. IMPACT DES MESURES DE CONFINEMENT SUR LES REVENUS DE CERTAINS LOCATAIRES

Le point 2, n’est pas acceptable pour nous (et en outre juridiquement cela nous apparait tout à fait bancal) car il s’agit in fine de lier le loyer dans le logement privé aux revenus du locataire et cela constitue un dangereux précédent.

Mais avant de développer davantage nos critiques sur ce point, nous souhaitons préciser que le SNPC depuis le début du confinement est conscient que pour certains locataires la période serait difficile (voir ceux pour qui il y a une perte de revenus effective et liée au coronavirus).

Il a invité ses membres et les bailleurs en général (voir nos déclarations dans les médias) à ouvrir le dialogue et à trouver des solutions à l’entière liberté contractuelle des parties : étalement voire même renonciation à une partie du loyer.

Les retours que nous avons de nos membres dans le cadre des consultations juridiques données montrent que nombre de nos membres ne sont pas insensibles à la situation. Nous devons nous insurger contre les déclarations du Syndicat des Locataires quant au fait que rares seraient les bailleurs qui accepteraient.

Il sera noté que le Syndicat des Locataires représente principalement des locataires sociaux d’une part et d’autre part dans le privé, l’essentiel de son public, sont des personnes vivant d’allocations sociales diverses qui ne subissent aucune réduction de leurs revenus mais qui nonobstant cela considérant leurs loyers trop élevés etc… veulent profiter d’un effet d’aubaine (coronavirus = non-paiement du loyer ou réduction d’office du loyer).

Le libellé tel que retenu, sans aucune balise, est un appel aux locataires pour ne pas payer leur loyer et nombre d’entre eux, réellement concernés ou non au niveau de leurs revenus par le coronavirus ne vont pas se gêner pour ne pas payer en partie ou en tout leur loyer contraignant les bailleurs à des procédures devant le Juge de Paix. Plutôt que de limiter les procédures, on va les multiplier !

Et en termes de balises, nous pensons à faire référence strictement à une ou des pertes de revenus liées au coronavirus (à l’absence d’arriérés de loyers antérieurs) et en cas de procédure aux justificatifs à produire par les locataires au niveau tant de leurs revenus (voir aussi leurs économies) que de leurs dépenses et justifiant de difficultés réelles à acquitter leurs loyers. Il va en outre de soi que dans les circonstances actuelles le panier privilégié des dépenses doit être : santé, alimentation et logement et ce dernier d’autant plus qu’il permet le confinement.

Il ne serait pas acceptable que passent avant les loyers des dépenses liées à des crédits à la consommation par exemple.

Enfin, nous voulons vous rendre attentifs au communiqué de presse de la BNB et Bureau Fédéral du Plan de ce 8 avril 2020 (voir document en annexe et en jaune et en fuschia les passages importants – voir aussi un article du Soir relatif aux dépenses en moins dans un ménage à revenus modestes). Ne faut –il pas supprimer ce qui est entre parenthèses ???

Il sera retenu de ce communiqué que : (c’est le passage en fuschia)- même remarque

  • Par nature, les mesures de confinement contraignent les possibilités de consommation, laquelle diminuerait de 5,7 % en termes réels par rapport à 2019, cette baisse étant concentrée sur la première moitié de l’année. Considérant la baisse relativement plus modeste du revenu disponible réel, le scénario suggère donc l’accumulation d’une épargne forcée (d’un point de vue agrégé) qui pourrait en partie se libérer dès la réouverture des commerces de détails et autres activités actuellement à l’arrêt. Ceci motive un rebond assez net de la consommation dès le troisième trimestre de 2020.

En conclusion si le revenu des ménages diminuera, les mêmes ménages dépenseront et  consommeront moins puisqu’ils n’ont pas la possibilité de dépenser et de consommer, les magasins (autres qu’alimentaires) étant tout simplement fermés. D’où l’accumulation d’une épargne forcée, écrit la BNB et le BFP.

Et donc il faut prioriser les dépenses de logement. Il n’en demeure pas moins et nous en sommes conscients que cela ne sera pas facile pour tous nos concitoyens et dès lors, une fois encore d’encourager le dialogue entre les parties et non d’imposer.

Il peut aussi être regretté que dans le cadre d’une telle proposition, aucune compensation n’ait été proposée pour les bailleurs concernés qui en fait en cas de suppression de tout ou partie du loyer dû, se substitueraient à la solidarité collective et notamment à l’intervention des CPAS.

Il eut pu être suggéré pour ces propriétaires l’imputation des montants éventuellement remis sur le précompte immobilier (parts communales et provinciales).

Dans l’absolu, on voudrait faire jouer à ces bailleurs le rôle d’AIS et vous n’ignorez pas que les biens donnés en location via les AIS bénéficient d’une remise totale au précompte immobilier.

Il ne faudrait pas non plus sous-estimer l’impact très négatif que cela pourrait avoir sur les bailleurs et ne pas les inciter demain une fois le confinement terminé de poursuivre ou de lancer des projets de rénovation, d’aménagement, d’entretien de leurs biens. Venir leur demander de participer aux efforts de relance après l’adoption de telles mesures et les effets induits qu’elle pourraient entraîner, passera vraiment très mal.

Enfin, nous pourrions nous interroger sur les raisons qui font que le Gouvernent wallon, comme dans d’autres matières, n’ait pas jugé utile de créer un fonds spécial pour venir en aide aux locataires concernés avec des critères d’intervention précis et un contrôle régional direct ou via par exemple les CPAS.

En outre, nous ajoutons :

  • le locataire n’est pas privé de la jouissance du bien, et en regard du contrat de location rien ne change ;
  • des situations de pertes de revenus dans le chef de locataires, elles existaient aussi avant le coronavirus et elles existeront encore après. Ce n’est pas pour cela que le locataire peut aller devant le Juge de Paix pour demander une réduction de son loyer. Le salaire du locataire ne fait pas partie des modalités contractuelles du bail
  • les circonstances nouvelles visées à l’article 58 du décret n’ont rien à voir avec la perte de revenus du locataire mais des conditions liées au bien en lui-même, sa localisation etc….il y est d’ailleurs bien question de la valeur locative du bien ce qui n’a rien à voir avec les revenus du locataire.
  • cette « mutualisation » n’est pas imposé aux banques dans le cadre des crédits hypothécaires et un moratoire sera  arrêté ce qui naturellement se fait régulièrement entre propriétaire et locataire, en cas de difficulté de ce dernier, de commun accord ou devant le Juge de Paix dans le cadre d’un plan d’apurement.

En voulant mutualiser des pertes entre locataires et propriétaires vous considérez que les bailleurs deviennent une « variable d’ajustement » en cas de perte de revenus des locataires ou dans des circonstances exceptionnelles.

Dans le même ordre d’idées, il n’est pas demandé à la grande ou petite distribution, aux opérateurs téléphoniques, internet, aux assureurs etc… d’aligner les prix en fonction des revenus individuels de leurs clients.

Ce n’est pas acceptable. En outre, si le locataire devait gagner plus un jour, le loyer sera-t-il alors révisé à la hausse ?

  • en regard de la situation des banques, une telle mesure serait tout à fait discriminatoire. Il ne serait pas acceptable que les bailleurs privés soient moins bien traités que les banques.
  • si un locataire durant le confinement à un problème pour payer son loyer, ce sera un mois, un mois et demi. Jamais un Juge de Paix ne résiliera un bail pour cela et accordera des termes et délais.

Les amortisseurs sociaux existent déjà dans le dialogue avec le bailleur et le cas échéant devant le Juge de Paix. Les praticiens de la manière locative savent fort bien ce qu’il en est. De renvoyer d’ailleurs à un article paru récemment sur le site de BEL RTL, faisant état d’une personne dans une situation embarrassante et son CPAS auquel il s’est adressé lui conseillant de ne pas payer son loyer car de toute manière au pire le propriétaire ne saurait pas le mettre dehors avant 6 mois !

On ne voit pas très bien où est le surendettement dénoncé et comme pour les prêts hypothécaires, il n’y a aucune raison que les locataires en retard de paiement avant coronavirus puissent bénéficier d’une telle mesure.

Mais autres remarques encore :

  • Ab initio, les mesures de confinement n’impactent- elles pas aussi les revenus des propriétaires qu’ils soient bailleurs ou pas ??? Pour un certain nombre de bailleurs, les loyers constituent un revenu ou un complément de revenu, de pension….
    Et contrairement aux motivations retenues au niveau du bail étudiant (voir point qui suit), à aucun moment il n’est mentionné dans la note au Gouvernement : Il ne faut pas mettre en difficulté les petits propriétaires dont le revenu tiré de la location d’un logement étudiant (ou d’un autre logement) est une nécessité financière.
     
  • Il n’est pas pris en compte par exemple la situation de ces bailleurs qui ont acquis un bien pour partie avec un prêt hypothécaire pour le donner en location. Ils doivent continuer à payer leurs mensualités, aucun moratoire n’est prévu sur ce type de prêt et quid si le locataire (comme dénoncé ci-avant) d’initiative et sans même un accord avec son bailleur et hors toute procédure devant le Juge de Paix, ne paie plus une partie ou la totalité de son loyer ?
     
  • Révision durant la période de confinement : même remarque que ci-dessus. Elle s’arrêtera quand la période de confinement sera officiellement arrêtée par le Fédéral. Mais on sait qu’il y aura la période de déconfinement qui pourrait durer plusieurs semaines voire plusieurs mois. Alors que les locataires auront retrouvé leur travail et leurs pleins revenus entretemps. Et quid si le locataire perd son emploi parce que son employeur a fait faillite suite à la crise ? Ces revenus seront inférieurs à la période d’avant la crise et il paierait alors un loyer moindre. Non, cela ne va pas.
     
  • L’article 58 du Décret instaure le recours au Juge de Paix qui peut accorder la révision du loyer….  Ce n’est pas acceptable, il faut permettre par contre l’étalement du loyer impayé comme pour les banques. Le texte tel que rédigé n’offre pas cette faculté au Juge. Il doit accorder ou non la révision du loyer. Et les frais de justice, c’est pour qui ?

3. BAIL ÉTUDIANT

Point 3, bail étudiant, nous sommes par contre heureux de voir que l’approche est plus nuancée et d’avoir bien appréhendé que les situations ne sont pas les mêmes rendant dès lors inopportune une mesure générale :

  • certains étudiants veulent garder leur logement pour étudier ;
  • certains étudiants ont les moyens de garder leur logement ;
  • certains préféreront garder leur logement pour être certain de pouvoir resigner un contrat pour l’année académique suivante ;
  • il ne faut pas mettre en difficulté les petits propriétaires dont le revenu tiré de la location d’un logement étudiant est une nécessité financière.

Nous ne faisons que le dire.

Il n’en demeure pas moins que même si la mesure préconisée est limitée, le bail étudiant est déjà fort favorable aux étudiants (ou leurs parents) et que c’est remettre une couche en plus et créer un effet d’aubaine.

Remarques complémentaires :

  • encore une fois, il faudra définir la période de confinement et il n’est pas exclu que dans le cadre des mesures de déconfinement, les cours puissent être repris en fonction du type d’enseignement
  • le Décret actuel prévoit un préavis de 2 mois et de 3 mois d’indemnité (et à partir du 15 mars un renom anticipé n’est plus possible)
  • la modification prévoit un préavis de 1 mois et de 1 mois d’indemnité soit moins -1 mois au  niveau du préavis et de – 2 mois au niveau de l’indemnité. Ce n’est pas acceptable.
  • de rappeler que le préavis ne court qu’à partir du 1er du mois suivant.