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En d’autres termes, votre locataire a-t-il le droit d’utiliser le bien loué à des fins professionnelles sans votre autorisation ?

Commençons par rappeler qu’un bien loué est imposé différemment selon qu’il est utilisé à des fins privées ou professionnelles.
Ainsi un bien loué à usage purement privé ne sera imposé que sur base du revenu cadastral indexé majoré de 40 %. A contrario, un bien loué à des fins professionnelles sera imposé sur le loyer réellement perçu diminué d’un forfait de frais.

Par ailleurs, le preneur a l’obligation de respecter la destination des lieux loués et ne peut modifier cette dernière sans l’accord (exprès ou tacite) du bailleur. De même, il ne peut déduire une partie du loyer et charges sans l’autorisation du bailleur car le simple fait de déduire le loyer ou les charges implique que le fisc puisse considérer le bien comme loué en totalité ou en partie à des fins professionnelles.

Que faire pour éviter une mauvaise surprise ?

Dans le cadre d’un bail d’habitation loué à usage de résidence principale ou secondaire, il est vivement conseillé d’indiquer si une partie des lieux loués peut être affectée à l’usage d’une activité professionnelle ou non.

Les baux du SNPC ont prévu une clause dans ce sens. Cette dernière va même plus loin dès lors qu’elle parle d’autoriser – ou non – le preneur à déduire, à quelque titre que ce soit, une partie du loyer et des charges de ses revenus.
De plus, cette clause prévoit qu’en cas de non respect de la destination prévue dans le bail ou en cas de déduction d’une partie du loyer et des charges sans l’accord du bailleur, le locataire sera redevable envers le bailleur de tous les impôts supplémentaires mis à charge de ce dernier.
Afin que cette répartition soit opposable au fisc, le bail doit nécessairement être enregistré.

Dans un arrêt récent du 4 mai 2016, la Cour d’appel de Bruxelles a rappelé que même si le locataire ne déduit pas une partie du loyer ou des charges, un bien peut néanmoins être considéré comme utilisé en partie ou en totalité à des fins professionnelles par le simple fait que le locataire soit inscrit au registre de commerce à son adresse, soit immatriculé à la TVA à cette même adresse, …

Nous pouvons donc en conclure que pour le fisc, c’est l’usage effectif du bien loué qui compte.

Nous recommandons dès lors au bailleur d’être particulièrement vigilants quant à l’usage réel du bien qu’il a donné en location.

Et si votre locataire change la destination prévue … que faire ?

Si vous constatez que votre locataire ne respecte pas la destination privée prévue des lieux loués, nous vous conseillons de réagir immédiatement par courrier recommandé en lui rappelant son obligation d’utiliser les lieux loués à des fins privées et, en le mettant en demeure de cesser immédiatement toute activité professionnelle dans les lieux.

Si votre locataire ne se plie pas à votre demande, vous aurez alors la possibilité de déposer une requête devant le juge de paix afin de réclamer la cessation de toute activité professionnelle dans les lieux loués et la rupture du bail aux torts du locataire.
De même, vous pourrez lui réclamer le supplément d’impôts que cette situation aurait pu engendrer.