Votre locataire a fait faire des rideaux sur mesure ou a effectué certains travaux ou aménagements dans les lieux loués. A-t-il le droit lorsqu'il quitte les lieux de vous demander de lui rembourser ces aménagements ?

Pour commencer, il convient de se référer au bail afin de voir ce qui a été prévu.

Si le bail règle de manière claire et précise les travaux que le locataire peut réaliser ainsi que le sort des aménagements ou travaux, en fin de bail, la question sera alors résolue et on évitera ainsi de nombreuses discussions.

Par contre, si le bail ne règle pas cette question, des contestations peuvent surgir en fin de bail.
En principe, le locataire peut aménager les lieux comme il le souhaite à condition de respecter la destination des lieux, d'utiliser le bien en bon père de famille et de veiller à remettre les lieux tels qu'ils étaient décrits dans l'état des lieux  d'entrée.

De plus, la question qui peut également se poser est de savoir quels sont les travaux permis. En cas de doute, le locataire devra bien sûr demander l'autorisation du bailleur et il faut tenir compte de la nature de l'immeuble, des usages, de l'esprit du bail, ...

Ainsi, le locataire peut apporter à l'immeuble trois sortes d'aménagement :

- des travaux intérieurs peu importants ;
- des travaux qui rendent l'immeuble conforme à sa destination ;
- des constructions nouvelles pour autant qu'elles ne changent pas la structure ou la forme de l'immeuble. Dans ce cas, nous dépassons le cadre des aménagements intérieurs.

Une seconde question qui se pose est de déterminer le sort des aménagements en fin de bail.

La question n'a de sens qu'en ce qui concerne les travaux ou aménagements effectués avec l'accord du bailleur.
En effet, si le locataire n'a pas obtenu l'accord du bailleur pour effectuer ces travaux, ce dernier pourra exiger qu'il remette les lieux dans leur état initial.

Si le bail prévoit le sort des aménagements réalisés avec l'accord du bailleur en fin de bail, la question sera alors réglée.
Le bail du SNPC prévoit par exemple, que le bailleur aura le choix soit  d'exiger que les travaux lui restent acquis sans devoir indemniser le locataire, soit de demander au locataire de remettre les lieux dans leur état initial.
Le bail peut aussi prévoir un système d'indemnisation.

Par contre si le bail est muet quant au sort des aménagements, il faut faire une distinction entre les travaux susceptibles d'enlèvement et ceux rendus indissociables de l'immeuble (par exemple du dallage, de la peinture, …).

En ce qui concerne les travaux susceptibles d'enlèvement, le bailleur pourra soit exiger que le locataire les enlève, soit les conserver moyennant le paiement d'une indemnité au locataire. Au bailleur de voir si ces travaux peuvent apporter un plus au bien loué.

En ce qui concerne les travaux indissociables, la jurisprudence est plus divisée.
Certains juges estiment que le bailleur ne peut être amené à payer des travaux qu'il n' pas souhaité et qu'il ne pourrait peut être pas supporter.
Pour d'autres, cette opinion est trop tranchée et il faut appliquer la théorie des impenses consacrée par la Cour de Cassation.

Il existe trois types d'impenses : nécessaires, utiles, voluptuaires.
Les travaux nécessaires sont ceux qui assurent la conservation de l'immeuble et que le bailleur aurait de toute manière dû effectuer. Le locataire pourra alors obtenir le remboursement de la main d'œuvre et des matériaux.

Les travaux utiles sont ceux qui sans être indispensables apportent une plus-value à l'immeuble. Le bailleur devra alors payer une indemnité au locataire.

Les travaux somptuaires ou voluptuaires sont des travaux réalisés par le locataire pour agrément mais qui ne sont pas nécessairement nécessaires ou utiles au bien loué. Le bailleur ne doit pas payer ces travaux sauf s'il le souhaite.

Par contre, il faut faire remarquer que le bailleur n'aura jamais l'obligation d'indemniser des travaux indissociables réalisés en violation du bail et sans son autorisation.