En tant que bailleur propriétaire, vous avez le droit de décider de mettre votre bien en vente à tout moment, même si le bien est loué.

ATTENTION ! À partir du 1er janvier 2018, si votre bien est sis à Bruxelles et loué à titre de résidence principale, vous devrez informer votre locataire de votre intention de vendre, par recommandé, avant toute communicaiton officielle. Heureusement, vos obligations s'arrêtent là et le locataire n'a pas de droit de préférence (c'est une des choses qui étaient prévues et que nous avons pu éviter …).

Pour mettre votre bien en vente, vous devez convenir avec votre locataire des jours et heures pour faire visiter les lieux par des candidats-acheteurs.
Votre locataire a l’obligation de vous accorder ce droit de visite conformément à ce qui est prévu dans son bail. Si son bail ne contient aucune clause au sujet du droit de visite, les usages sont de faire visiter les lieux soit trois fois deux heures par semaine, soit à raison de deux fois trois heures par semaine.

Une fois que vous avez trouvé un accord avec votre locataire au sujet des jours et heures de visite, il se peut que lors d’une visite vous constatiez avec stupéfaction que les lieux loués sont en désordre, encombrés d’un bric-à-brac indescriptible et même parfois dans un état de propreté douteux.
Que faire ? De plus, l’état peu attrayant du bien loué risque de faire fuir certains candidats- acheteurs ou voire peut déprécier votre bien.

Il est vrai que la situation peut être délicate à aborder avec votre locataire mais malheureusement il faudra en discuter avec lui sous peine d’avoir plus de difficultés à vendre votre bien.

Commencez à aborder la situation délicatement avec lui en lui suggérant de ranger, ou de nettoyer les lieux loués afin qu’ils soient plus présentables lors des visites.
De plus, le locataire a l’obligation d’entretenir les lieux loués, ce qui signifie que vous êtes en droit d’exiger que les lieux soient propres.
Si la situation ne semble pas s’améliorer, nous vous conseillons de lui envoyer un courrier recommandé lui rappelant son obligation d’entretenir les lieux loués et de veiller à ce que le bien loué soit présentable lors des visites.

Si suite à ce courrier recommandé, le locataire ne range toujours pas ou ne nettoie pas les lieux, l’étape suivante consistera à déposer une requête chez le Juge de paix pour le contrainde à entretenir convenablement le bien et à le mettre en ordre.
Le locataire doit entretenir les lieux loués en bon père de famille mais le désordre seul ne suffira pas pour obtenir la résolution du bail aux torts du locataire.
Si par contre, votre locataire, en plus de laisser les lieux dans un état peu présentable, devait arrêter de payer son loyer, il y aura alors plus de chances d’obtenir la résolution du bail à ses torts.

Si vous vous rendez compte que la procédure devant le juge de paix risque d’être inutile, une autre solution consistera à voir s’il est possible de mettre fin au bail conformément à la loi.
Ainsi, dans le cadre d’un bail de résidence principale, il conviendra d’abord de déterminer si le bail a été conclu pour une courte durée ou s’il s’agit d’un bail de neuf ans.
Si votre bail est un bail de courte durée, tout dépendra du moment où on se situe dans le bail. Si l’échéance est proche, il suffira de signifier un congé trois mois avant l’échéance du bail.
Si par contre, votre bail a été conclu pour une durée de neuf ans ou est devenu un bail de neuf ans, vous n’avez pas beaucoup de possibilités de mettre fin au bail en cours de bail.
Vous aurez soit la possibilité de mettre fin au bail à l’échéance de la troisième ou sixième année sans motif mais avec paiement d’une indemnité.
Vous devrez alors  notifier un congé six mois avant cette échéance mais vous devrez également payer une indemnité de neuf mois de loyer si le congé est donné pour l’échéance de la troisième année ou six  mois de loyer si le congé est donné pour l’échéance de la sixième année.
Une autre possibilté sera de notifier un préavis de six mois avant l’échéance des 9 ans.

La dernière solution sera de négocier une rupture de contrat de commun accord à tout moment avec le locataire en lui proposant éventuellent de l’indemniser pour qu’il quitte les lieux loués. Dans ce cas, nous vous conseillons de signer avec lui un accord écrit à ce sujet.
Le SNPC tient à disposition de ses membres un modèle de convention pour mettre fin au bail de commun accord.