Taxation des « revenus » des biens immobiliers situés à l'étranger

Le CRI n°457 - Octobre 2021
Taxation des « revenus » des biens immobiliers situés à l'étranger

Le présent article vise principalement l'hypothèse d'un droit de propriété sur un immeuble situé à l'étranger détenu par une personne physique (qu'elle soit belge ou étrangère) ayant la qualité d' « habitant du Royaume » ( ou « résident belge »), impliquant d'être soumise à l'impôt des personnes physiques belge. Ce contribuable détient cet immeuble à titre privé, sans aucune affectation professionnelle.

  1. Le régime fiscal applicable à cette hypothèse circonscrite a été profondément modifié par la loi du 12 février 2021.

    Les modifications légales ont eu pour objectif de traiter fiscalement les biens immobiliers situés à l'étranger de la même manière que les biens immobiliers situés en Belgique.

    L'origine de cette modification est l'interpellation de la Commission européenne en 2007 qui avait souligné la méthode désavantageuse de détermination de la base imposable des revenus immobiliers situés à l'étranger détenus par des résidents belges par rapport aux biens immeubles détenus en Belgique. Nonobstant cette mise en garde formelle, la Cour de justice de l'Union Européenne a dû condamner la Belgique, en raison de sa passivité à modifier sa législation, par un arrêt cinglant du 12 novembre 2020, et sous peine d'astreinte.

  2. La nouvelle loi est du 12 février 2021 (Moniteur du 25 février 2021). Cette loi rétroagit au 1er janvier 2021 forcément pour des raisons « techniques ». Au plan pratique de la taxation des revenus , le nouveau régime est applicable à la déclaration de l'exercice 2022,par conséquent pour les revenus de l'année civile 2021.

  3. Les résidents belges (donc tant les belges que les étrangers soumis à l'impôt belge des personnes physiques) doivent déclarer spontanément tout droit réel (principalement le droit de propriété, mais donc aussi notamment un droit d'usufruit ou de nue-propriété) à l' « Administration générale de la documentation patrimoniale ».

    Ces mêmes résidents belges qui acquièrent, à titre onéreux ou à titre gratuit, un droit réel sur un immeuble situé à l'étranger doivent déclarer ce bien dans les quatre mois de l'acte juridique qui leur confère ce droit réel.

    Mais les contribuables qui ont acquis ou obtenu semblable droit réel après le 31 décembre 2020 et avant le 25 février 2021 devaient faire cette déclaration pour le 30 juin 2021 au plus tard.

    A défaut de déclaration, l'Administration peut infliger une amende administrative entre 250 € et 3.000 € .

  4. Théoriquement, le revenu « cadastral » de ces immeubles est à déterminer par l'une des trois méthodes de détermination du revenu cadastral figurant dans le Code des impôts sur les revenus avant la loi de février 2021 ( donc 1° la valeur locative normale nette au 1er janvier 1975 actualisée par un coefficient annuel, 2° par comparaison, 3° en retenant la valeur vénale de 1975 capitalisée à 5,3 %), ou par une quatrième méthode issue de cette loi de février 2021 (cfr. Le Fiscologue n° 1693, du 12 mars 2021, p.6).

    En l'absence de référence pour fixer la valeur vénale en 1975, cette quatrième méthode impliquera de prendre « la valeur vénale normale actuelle » à laquelle un facteur de correction » doit être publié au Moniteur belge.

    L'application de ce facteur de correction à la valeur vénale donne la valeur légale au 1er janvier 1975.

    Pour l'année 2021 (exercice d'imposition 2022) le revenu cadastral d'un immeuble présentant une valeur vénale normale actuelle de 500.000 € donnera une première valeur par l'application du « coefficient de correction » de 15,018 , soit 33.293,38.

    L'application du taux légal de capitalisation de 5,3 % à 33.293,38 donne le revenu cadastral finalement à déclarer, soit 1.764,54€.

  5. La circulaire du 1er mars 2021 (Ci. 2021/ C/21, consultable sur «Fisco-netplus ») relève que si le contribuable détient « une évaluation récente par un expert » elle peut être utilisée. Cette circulaire ajoute dans le même sens qu' « une valeur mentionnée dans une déclaration de succession ou de donation peut également être utilisée» (Circulaire citée, n°17).

  6. Mais la valeur vénale, qui ressort de ces évaluations pondérées, doit elle même être corrigée pour être ramenée à son niveau au 1er janvier 1975.

    L'Administration a dressé un tableau des facteurs de correction pour les années 1975 (1,00) à 2021 (15,018) ».

  7. Un nouveau souci surgit lorsque le bien a connu une modification susceptible d'engendrer une influence sur le montant du revenu cadastral (exemples : aménagement d'une cuisine, ou, installation d'une piscine).

    La même circulaire vise à titre indicatif « ...toutes nouvelles constructions, transformations, rénovations, agrandissements et autres modifications considérées comme notables par la loi...» (idem, n° 24). Elle rappelle qu'il «...s'agit des modifications qui entrainent une augmentation ou une diminution du revenu cadastral d'au moins 15 % ou 50 euros ».

CONCLUSION

Eu égard à l'augmentation de la célérité des échanges de renseignements entre les Administrations sur base (principalement) des conventions préventives de la double imposition rédigées sur le modèle de l'OCDE, cette nouvelle législation ne peut être négligée.

Cet article n'est valide qu'à la date où il a été publié.