Une forme alternative d’investissement immobilier : les S.I.R (Société Immobilière Règlementée)

Les SIR belges sont peu impactées par ces changements ; elles font partie d’un domaine où les conséquences d’une guerre économique entre les continents sont relativement faibles voire sans effet. Une maison de repos située en Belgique ou en Europe, répondant au besoin d’une population vieillissante, ne sera pas impactée par l’arrivée de droits de douane chinois, américains ou européens. Les SIR peuvent, dans ce cadre, représenter un îlot de calme au milieu d’un monde agité et de plus en plus imprévisible.

La baisse des taux d’intérêt par la Banque Centrale Européenne est également un élément positif pour le monde des SIR qui voit ainsi le coût de ses financements marqué par une tendance à la baisse (déjà sept baisses de taux depuis le sommet et probablement deux autres d’ici la fin de l’année).

Ces éléments, ajoutés aux anticipations positives de la gestion immobilière des SIR, sont autant de bonnes nouvelles pour le futur à court et moyen termes de ces investissements. Le secteur dans lequel opèrent les différentes SIR sera évidemment à prendre en considération compte tenu de sa porosité aux grands événements cités ci-avant. Une SIR exposée aux entrepôts loués aux entreprises (WDP ou MONTEA) pourrait être plus impactée par les modifications du monde économique qu’une SIR investissant dans le logement social, dans le résidentiel ou dans l’immobilier de santé.

Les SIR ont annoncé leurs résultats complets pour 2024 et donné aux actionnaires une idée des perspectives pour 2025. De même l’ensemble des dividendes payables en 2025 pour l’exercice 2024 est à présent connu et fera l’objet d’un paiement dans une période comprise entre les mois d’avril et d’août de cette année.

Comme d’habitude nous établissons une synthèse des résultats et des éléments importants à appréhender concernant les SIR belges, leurs résultats et leurs perspectives.

Aedifica (Maisons de repos)

La SIR clôture son exercice 2024 avec un bénéfice par action de 4,93€. Le dividende sera, comme annoncé, de 3,90€ p.a. ce qui représente une progression de 2,6% par rapport au même dividende de 2023. Le taux d’endettement est de 41,3% au 31/12/2024 avec un taux d’intérêt limité à 2%. Le portefeuille est constitué de 635 sites d’immobilier de santé avec près de 49.400 utilisateurs finaux, répartis sur 8 pays. La VNI s’élève à 76,63 € p.a (par rapport à 74,18 € au 31 décembre 2023). Le taux d’occupation est toujours de 100% avec une durée résiduelle des baux de près de 19 années !

Pour 2025, la Direction anticipe un dividende de 4,00€ p.a. soit une progression de 2,56%. Ce dividende payable en 2026 sera précompté à 30% puisque la période transitoire liée au Brexit sera terminée et que la SIR ne répond plus à la condition d’être investie à plus de 80% dans l’immobilier de santé situé dans l’Espace Economique Européen.

En février, la SIR a annoncé un désinvestissement de son portefeuille suédois (de taille limitée à 94 millions d’€) ce qui lui permettra d’investir dans d’autres biens.

La surprise d’une offre sur Cofinimmo a été annoncée le 1er mai 2025 et prend la forme d’une OPE (Offre Publique d’Echange) avec un rapport de 1,16 actions Aedifica offertes pour une action Cofinimmo. Nous n’en sommes encore qu’au début du processus qui devrait prendre plusieurs mois. Le but de l’offre est de constituer un géant de l’immobilier de santé au niveau européen.

Ascencio (Centres commerciaux de périphérie)

Peu de choses à dire sur cette SIR qui pratique un exercice comptable décalé, courant du 1er octobre au 30 septembre, avec un paiement du dividende en février d’un montant de 4,30€ par action pour l’exercice 2023/2024. Pour le 1er trimestre de l’exercice 2024/2025 les revenus locatifs ont augmenté de 2,9%, principalement dus à l’effet combiné de l’indexation des loyers intervenue au cours des 12 derniers mois et du changement de périmètre du portefeuille (acquisition de cellules commerciales à Couillet (Belgique) et cession de l’ensemble commercial de Jemappes. Par action, cela donne un bénéfice de 1,43€ à comparer à 1,40€ pour le 1er trimestre 2023/24. La SIR est bien partie pour effectuer une nouvelle progression de son dividende pour l’ensemble de l’exercice.

Care Property Invest (Maisons de repos)

Le résultat 2024 atteint 1,07€ par action ce qui est un peu supérieur aux anticipations (probablement prudentes) de la SIR. Le taux d'occupation reste de 100%. La répartition du portefeuille est la suivante : Belgique (68,4 %), Pays-Bas (17,2 %), Espagne (7,4 %) et Irlande (7,0 %). Le taux d’endettement atteint 45,4% (43,55% fin 2023). Le ratio de couverture de la dette financière est de 85 % pour une durée résiduelle de 7,13 ans.

Comme annoncé, le dividende est fixé à 1,00€ p.a. (comme en 2023).

En ce qui concerne les prévisions de la SIR pour 2025, un résultat d’au moins 1,07€ p.a. est attendu avec un dividende de 1,00€ p.a. (le même montant que pour l’exercice 2024).

L’offre d’Aedifica sur Cofinimmo aura certainement une influence sur le cours de bourse de CPI puisque leurs activités sont identiques. CPI est depuis le 1er janvier 2025 (dividende à verser en 2026) la seule SIR à bénéficier d’un taux de précompte mobilier de 15% puisque 100% de son portefeuille est investi dans l’immobilier de santé au sein de l’Espace Economique Européen.

Cofinimmo (Maisons de repos et bureaux)

L’annonce d’une OPE par Aedifica a quelque peu éclipsé les habituelles données de la SIR.

Les résultats annuels de 2024 annoncés le 21 février sont conformes aux prévisions annoncées durant l’exercice. Le bénéfice par action est de 6,50€ à comparer à 7,07€ p.a. fin 2023 (conséquence de l’augmentation du nombre d’actions à la suite de l’opération sur le capital). La VNI est de 92,84€ p.a. (98,61€ p.a. fin 2023) également en baisse pour les mêmes raisons. Le taux d’endettement est limité à 42,6% avec un taux moyen sur les dettes de 1,4% grâce à une excellente couverture sur les taux. Le dividende de l’exercice 2024 est confirmé à 6,20€ payable au mois de mai.

Pour 2025, la SIR annonce la poursuite des désinvestissements dans les bureaux (il reste un petit milliard d’€ en portefeuille). Conséquence des ventes attendues, les loyers perçus vont diminuer et la SIR annonce une réduction de son dividende à 5,20€ p.a. alors qu’elle estime son bénéfice annuel à 6,20€ p.a.

Les résultats du 1er trimestre 2025 ont été publiés le 25 avril 2025. Le bénéfice p.a. est de 1,51€ p.a. et le taux d’endettement a diminué pour atteindre 41,8% toujours à un très faible taux de 1,4%.

La prévision de dividende 2025 (payable en 2026) de 5,20€ p.a. est confirmée.

Le 1er mai 2025, Aedifica a annoncé son intention de lancer une OPE sur COFB avec un rapport d’échange de 1,16 ce qui signifie que l’actionnaire qui accepterait cette proposition recevrait 1,16 action Aedifica en échange de l’apport d’une action Cofinimmo.

Le 9 mai 2025, le Conseil d’Administration de Cofinimmo a publié un communiqué de presse où il annonce ne pas soutenir l’offre compte tenu du rapport d’échange qui ne tiendrait pas suffisamment compte de la valeur de la SIR. Au moment de boucler cet article, nous n'en savons pas plus sur l’évolution du dossier qui devra encore franchir moultes étapes afin de se voir concrétiser par l’opération d’échange (pas avant le mois d’août 2025 au plus tôt).

Home Invest Belgium (Appartements et résidentiel)

L’exercice 2024 de HOMI se termine avec un bénéfice de 1,16€ p.a. Comme les autres années, le dividende sera augmenté passant de 1,12€ p.a. à 1,14€ p.a. Il s’agit de la 25ème progression du dividende depuis la création de la SIR. Le dividende consistera en la combinaison :

• d’un dividende brut de € 1,02 par action (une augmentation de € 0,01€ par rapport à l'exercice 2023). Ce montant sera payé en mai 2025.

• d’une réduction des capitaux propres de 0,12€ par action (une augmentation de 0,01€ par rapport à 0,11€ pour 2023). La seconde partie du dividende nécessite la tenue d'une assemblée générale extraordinaire, ce qui aura pour conséquence de postposer ce second versement à une date ultérieure. Ce second versement n’est pas soumis au précompte mobilier.

À noter que le taux d’endettement fin 2024 atteint 47,2% alors qu’il était encore de 50,02% fin 2023.

Début mars 2025, HOMI a annoncé un accord de principe avec Cityforward pour l'acquisition de 9 projets, représentant un programme de développement total d'environ 75.000 m². Tous les projets sont situés à des emplacements de qualité dans le centre de Bruxelles, et plus particulièrement dans le quartier européen. Ensemble, ils offrent un potentiel de développement de quelques 800 logements durables, représentant environ 75.000 m². La durée totale de mise en œuvre de ce projet est estimée entre 7 et 9 ans.

Pour 2025 la Direction vise un bénéfice au moins identique à celui de 2024 et rappelle que pour les années à venir, le conseil d'administration envisage une politique de paiement basée sur une augmentation moyenne égale ou supérieure à l'inflation à long-terme.

Immo Moury (Sir Mixte)

L’exercice comptable est décalé puisqu’il se déroule du 1er avril au 31 mars. Une publication des résultats du 1er semestre est disponible (clôture au 30/09/24). Le portefeuille est resté stable à 45 millions d’€ alors que le taux d’occupation est de 98,10% et que le taux d’endettement avoisine les 50%. Le résultat par action au 1er semestre est de 1,99€ à comparer à 1,93€ pour l’exercice précédent. Il faudra cependant attendre la publication du rapport annuel (dans le courant de l’été) pour obtenir plus d’informations sur le déroulement de l’exercice de la SIR. Pour rappel le dividende est payable fin septembre – début octobre.

Inclusio (Logements sociaux)

Les résultats publiés par Inclusio sont à considérer comme excellents puisque la SIR annonçait un dividende par action à minimum 0,78€ alors qu’il est fixé pour l’exercice 2024 à 0,82€.

Le portefeuille a continué sa progression pour atteindre 360 millions d’€. Le taux d’occupation est de 99% et la durée rési-duelle des baux atteint 12,5 années (via les locations des biens aux agences immobilières sociales).

La VNI atteint 30,47€ p.a. ce qui détermine une décote de presque 50% en fonction de sa valeur boursière.

Le taux d’endettement atteint 41,4%.

Pour 2025, la SIR s’attend à une progression de ses revenus locatifs de l’ordre de 8% ce qui devrait permettre une nouvelle progression du dividende payable en 2026.

Montea (Logistique)

La période reste difficile pour MONTEA. Après la digestion compliquée de son augmentation de capital, la démondialisation prônée par D. Trump ajoute une couche d’incertitude au développement de la SIR. Malgré cela, l’exercice 2024 se clôture sur des éléments favorables. Le bénéfice atteint 4,73€ p.a. malgré une augmentation du nombre des actions de l’ordre de 14%. Le dividende pour l’exercice 2024 est fixé à 3,74€ payable en mai 2025. Ce montant correspond aux anticipations toujours bien cernées de la SIR. Le taux d’endettement est limité à 34,8% alors que la VNI se hisse à 77,60€ p.a.

Pour 2025, la SIR vise un bénéfice par action de 4,90€ ce qui devrait porter le dividende à 3,92€ p.a. Rappelons que les plans de la SIR anticipent un bénéfice par action de 5,60€ pour 2027.

Au terme du 1er trimestre, la SIR a annoncé un bénéfice en progression de 25% mais limité à 9% par action compte tenu des augmentations de capital. Le taux d'occupation est de 99,9 % et la croissance des loyers à périmètre constant est de 3,6 %. Près de 200 000 m² sont en construction, entièrement pré-loués, avec une durée moyenne des baux de 17 ans.

Le coût moyen de la dette est passé de 2,3 % à 2,1 % et le taux d’endettement est de 34,9%.

Elément à souligner, MONTEA a rejoint l’indice boursier BEL20 comme WDP, COF et AED. Cette intégration dans le BEL20 lui donnera une meilleure visibilité sur les marchés des investisseurs mais risque aussi d’augmenter sa sensibilité aux grands mouvements boursiers.

QRF (Commerces de centres villes)

L’année 2025 se termine positivement pour QRF qui a annoncé un dividende de 0,84€ p.a. (en progression de 5% (payable le 23/05/2025). Le taux d’occupation au 31/12/24 atteint 100% et le taux d’endettement a été réduit de 52,19% (fin 2023) à 43,6% (fin 2024) à la suite de la vente de son portefeuille néerlandais.

Pour 2025, la SIR anticipe un dividende d’au moins 0,84€ p.a.

La mise à jour des données au terme du 1er trimestre détermine une VNI de 16,14€ p.a. faisant apparaître une décote de 35%.

La SIR est impactée par la faillite des magasins CASA (cinq locations dans le portefeuille). Elément rassurant face à cette situation : 4 des 5 magasins sont déjà reloués à d’autres locataires.

Retail Estates (Commerces de périphérie)

La SIR pratique un exercice comptable courant du 1er avril au 31 mars avec paiement du dividende en juillet/août.

Au terme du troisième trimestre de l’exercice 2024/2025, la SIR a enregistré un bénéfice de

4,71€ p.a. (à comparer à 4,68€ p.a. pour la même période de 2023/2024).

Le taux d’endettement est en baisse à 43,49 % (par rapport à 44,62 % au 31 mars 2024).

Une petite augmentation de la valeur du portefeuille immobilier permet à celui-ci d’atteindre 2,05 milliards d’€. Le taux d’occupation est de 98,01 %. Le management de Retail Estates maintient son estimation du dividende à venir à 5,10€ p.a ; soit une progression de 2% par rapport à l’année dernière.

Vastned (Commerces de centres villes)

La fusion de Vastned Belgium avec sa maison mère via un « Reverse takeover » est effective depuis le 1er janvier 2025. La société issue de cette fusion transfrontalière est évidemment différente de l’ancienne SIR qui était uniquement active en Belgique. Aujourd’hui le portefeuille de Vastned est réparti entre la Belgique (28,5%), les Pays-Bas (40,3%), l’Espagne (4,8%) et la France (26,4%). Le portefeuille total de la nouvelle entité se monte à 1,23 Milliard d’€.

Rappelons que la SIR a versé en 2024 le dividende de l’exercice 2023 mais aussi celui de l’exercice 2024 ainsi qu’un dividende exceptionnel (versé début janvier 25) pour équilibrer les données de la fusion entre les actionnaires.

Cela signifie que les actionnaires de la nouvelle entité ne recevront pas de nouveaux dividendes en 2025 mais bien au printemps 2026 (exercice 2025).

Les anticipations de 2025 estiment le bénéfice dans une fourchette de 1,95€ à 2,05€. Le taux d’endettement est de 43,5%. À ce propos espérons que les bonnes pratiques des SIR belges qui ont l’habitude de se couvrir sur l’évolution des taux d’intérêt seront aussi adoptées par la nouvelle structure (aujourd’hui le taux payé par la SIR est de 3,3%).

Au moment d’écrire cet article, les résultats du premier trimestre ne sont pas encore publiés.

Warehouse Estates (Portefeuille mixte surtout à Charleroi)

Les résultats 2024 sont de bonne facture pour cette SIR diversifiée. Le bénéfice par action atteint 3,69€ ce qui permet de distribuer un dividende de 3,35€ p.a. (montant identique à celui de 2023). Le taux d’endettement est de 46,11% avec une couverture de taux sur 88%. La VNI se situe à 54,79€ p.a. ce qui laisse apparaître une décote importante de près de 30%.

Pour 2025, le management de la société prévoit des résultats semblables à ceux de l’exercice écoulé ce qui devrait mener le dividende à un montant au moins identique à celui perçu en 2024.

En janvier 25, WEB a annoncé l’acquisition d’un immeuble semi-industriel dans le parc de l’Aéropole de Charleroi, immeuble mitoyen à une autre propriété de la SIR. Le coût de cette acquisition est de 2,3 millions d’€.

WDP (Logistique)

Comme MONTEA, WDP souffre des projets américains qui vont bouleverser les relations commerciales au niveau mondial. Pourtant ses chiffres sont excellents puisque son bénéfice progresse de 7% à 1,50€ p.a. alors que les prévisions étaient de 1,47€ p.a. Le dividende qui était attendu à 1,18€ p.a. sera finalement de 1,20€ p.a. Le taux d’occupation est de 98% et le ratio d’endettement est limité à 40,5%. La VNI au 31/12/24 atteint 21,1€ p.a. ce qui correspond quasiment à sa cotation boursière.

Pour 2025, la Direction vise un bénéfice en progression de 2% à 1,53€ p.a. Cela peut paraître peu mais il faut tenir compte de l’impact fiscal aux Pays-Bas (suppression du statut FBI) qui influencera négativement les comptes de WDP à hauteur de 0,05€ p.a. Le dividende serait fixé à 1,23€.

Au terme du 1er trimestre 2025, le bénéfice par action dégage un bénéfice de 0,36€ p.a. À la suite de la progression du portefeuille, le taux d’endettement passe à 42,4%, pourcentage qui reste raisonnable.

Wereldhave Belgium (Centres commerciaux)

L’exercice 2024 s’est bien terminé pour Wereldhave Belgium puisque le bénéfice par action atteint 4,88€. Un dividende de 4,30€ (en progression de 4,87%) a été détaché en avril 2025 sous la forme d’un dividende optionnel (paiement en mai 2025).

Pour 2025, la Direction anticipait un bénéfice compris dans une fourchette de 5 à 5,10€ p.a. Cependant la SIR a annoncé en février 2025 le rachat d’un centre commercial situé au Grand-Duché de Luxembourg (Pommerloch – près de Bastogne) pour 103 millions d’€. Ce rachat d’une excellente rentabilité (7,2%) permet d’augmenter le bénéfice attendu dans une fourchette adaptée de 5,35€ à 5,45€ p.a.

À noter qu’un second centre commercial (Knauf Shopping Center Schmiede à Trois-Vierges) a été acheté par la maison mère de Wereldhave Belgium. Le vendeur de ces deux centres commerciaux est Nextensa (l’ancienne SIR Leasinvest).

Les résultats publiés à l’issue du 1er trimestre mettent en évidence la progression de la VNI à 83,62€ p.a. (à comparer à l’actuel cours de bourse).

Le taux d’occupation est de 98,4% pour les commerces et de 85,4% pour le petit portefeuille de bureaux. Le taux d’endettement est passé de 28,4% (fin 24) à 33,7% (conséquence de l’achat au Grand-Duché).

L’endettement est surtout le fait de crédits à court terme ce qui rend la SIR plus sensible aux évolutions des taux. Les baisses de taux de la BCE à court terme sont un élément positif pour sa gestion financière d’autant qu’elle est peu couverte face aux fluctuations des taux.

La question qui reste actuellement sans réponse est l’avenir de la SIR dans le cadre de l’abandon du statut FBI aux Pays-Bas qui pourrait amener la maison mère à fusionner avec sa filiale en adoptant le statut belge des SIR. Nous en saurons plus dans les mois à venir.

Xior (Kots)

Le résultat de l’exercice 2024 est conforme aux prévisions ce qui donnera lieu au paiement d’un dividende 1,768€ p.a. le 21 mai 2025. Attention : ce dividende a déjà été détaché en deux opérations (augmentation de capital en avril 2024 et en janvier 2025). Il faut donc détenir les coupons 25 (0,5217€) et 26 (1,2463€) pour obtenir l’intégralité du dividende.

Le taux d’endettement qui dépassait les 50% et qui était une source d’inquiétude a été ramené à 49,03% fin 2024. A noter que l’homme d’affaire flamand Fernand Huts, patron de Katoen Natie, est devenu un des actionnaires de référence de la SIR en apportant des immeubles qui lui appartenaient. Sa participation dans le capital atteint 6%.

Pour 2025, la SIR s’attend à un bénéfice et à un dividende identique à ceux de 2024 malgré une augmentation importante du nombre d’actions (+ 11%).

Au terme du 1er trimestre 2025, le bénéfice par action était de 0,56€ (conforme aux prévisions) et le taux d’endettement était aussi en légère baisse (48,01%).

La Direction de la SIR souligne la hausse de la demande et les pénuries persistantes qui stimulent la demande pour l'offre paneuropéenne de qualité, ce qui devrait permettre à Xior d’atteindre ses objectifs.

Une réduction d’impôts en déclarant vos dividendes perçus en 2024.

Les contribuables peuvent récupérer le précompte mobilier belge payé durant l’année 2024 sur les dividendes d’actions (les SIR sont des actions) et ce sur la première tranche de 833€ bruts de dividendes perçus. Concrètement, cela revient à une diminution de vos impôts à hauteur de maximum 249,90€. Pour les couples, l’exonération est valable deux fois, ce qui peut correspondre à une réduction d’impôts totale de 499,80€.

Vous devez reprendre les différents précomptes mobiliers retenus sous les codes 1437 et 2437 (cadre VII) de votre déclaration. Il ne faut pas joindre les pièces justificatives. Ces pièces seraient uniquement à présenter au fisc en cas de contrôle. Veillez à les conserver.

Pour les SIR avec un précompte mobilier de 15%, la réduction est évidemment plus faible mais il vous est possible de choisir les dividendes à exonérer en favorisant les dividendes précomptés à 30%.