L’Ordonnance du 4 avril 2024 qui est entrée en vigueur le 1er novembre 2024, alourdit encore les charges et les responsabilités des bailleurs d’un logement de résidence principale situé à Bruxelles. Nous passons certains points en revue.
Résolution judiciaire aux torts du bailleur :
Le nouvel article 219, § 6 du Code Bruxellois du Logement est particulièrement sévère pour les bailleurs défaillants :
" En cas de résolution du bail aux torts du bailleur ou de caducité du bail pour autant que l'interdiction à la location soit due à une faute imputable au bailleur ou encore de nullité du bail pour un motif d'insalubrité, le juge peut imposer au bailleur de prendre en charge le montant des frais de relogement du preneur.
Ces frais peuvent comprendre :
les frais d'évacuation du logement ;
les frais de transport du mobilier ;
les frais d'installation dans le nouveau logement ;
le différentiel entre l'ancien loyer et le nouveau loyer à concurrence du loyer non-abusif pour une période maximale de dix-huit mois.
La garantie locative
Il ne sera plus possible de cumuler une garantie locative classique avec un cautionnement par exemple d’un parent. Ce sera soit une garantie, soit un cautionnement, sauf pour le bail étudiant.
De plus, la garantie ne pourra excéder deux mois de loyer.
Celle-ci doit prendre une des cinq formes de garanties suivantes :
un compte individualisé ouvert au nom du locataire auprès d'une institution financière agréée par la FSMA ;
une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière agréée par la FSMA ;
une garantie bancaire auprès d'une institution financière agréée par la FSMA qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie ;
une sûreté réelle auprès d'une institution financière agréée par la FSMA, au nom du locataire.
une caution personnelle.
Pour rappel, la caution personnelle n’est autorisée en cumul avec une de ces formes de garanties que pour le bail étudiant.
Libération de la garantie dans les deux mois !
Sous réserve d'une procédure contentieuse, le montant de la garantie est libéré dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur.
Dans le cas d'immeuble à appartements multiples dont la gestion est assurée par une même personne, la garantie locative peut être partiellement bloquée dans l'attente de la clôture annuelle des comptes.
A défaut, le montant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel, pour chaque période mensuelle commencée.
Cette sanction à l’encontre des bailleurs est particulièrement sévère car cela correspond à un taux d’intérêt moratoire annuel équivalent à 60 % (sic) !
Cette même ordonnance interdit dorénavant aux bailleurs de prévoir un taux d’intérêt moratoire supérieur au taux légal (actuellement 4,5 %),
Cette différence de traitement entre les bailleurs et les locataires est à notre avis discriminatoire.
La cession de bail à Bruxelles : le bailleur doit s’y opposer car « qui ne dit mot consent » prévoit la nouvelle ordonnance.
L’article 230 du Code Bruxellois du Logement prévoit heureusement dans son principe que la cession de bail par un locataire à un nouveau locataire ne peut se faire qu’avec « l’accord écrit et préalable » du bailleur.
Jusque-là tout va bien, mais ce qui suit doit alerter les bailleurs.
Ce même article prévoit ainsi la possibilité de notifier une cession de bail au bailleur par voie recommandée, lequel a trente jours pour répondre.
Sous l’ancienne législation, l’absence de réponse équivalait à un refus, avec la nouvelle ordonnance bruxelloise, l’absence de réponse dans le délai de 30 jours de la réception du recommandé équivaut à une acceptation tacite.
L’absence de réponse placera le bailleur devant un fait accompli : non seulement, il devra accepter qu’une personne qu’il ne connaît pas réside dans sa propriété mais en plus, la nouvelle ordonnance bruxelloise n’est pas claire quant à savoir si le premier locataire reste solidaire avec le second locataire pour le règlement des loyers et des charges.
Sans parler du sort de la garantie locative, le bailleur pourrait finalement se retrouver avec une personne insolvable.
En outre, une cession de bail qui est intervenue de cette manière, sans que cette cession ne soit formalisée par un avenant au contrat de bail initial, pourrait entrainer de graves difficultés lors de la vente du logement pour l’exercice du droit de préférence.
