Réforme fiscale : pas de tabou pour le SNPC à condition de tout remettre à plat, fiscalité du patrimoine et des revenus immobiliers

Le CRI n°466 - Septembre 2022
Réforme fiscale : pas de tabou pour le SNPC à condition de tout remettre à plat, fiscalité du patrimoine et des revenus immobiliers

Le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC) suit depuis des mois les échanges et autres sorties diverses autour d’une grande réforme de la fiscalité à l’Impôt des Personnes Physiques (IPP) au niveau fédéral.

Depuis des années, tel le montre du Loch Ness, la taxation des loyers réels des logements donnés en location revient sur la table des discussions et autres propositions formulées.

Depuis des années, le SNPC signale qu’il n’a pas de tabou.

Pas de problème pour discuter de la taxation des loyers réels mais il faut appréhender la fiscalité immobilière dans son ensemble, patrimoine et revenus.

Cela implique dès lors que tous les niveaux de pouvoirs concernés soient autour de la table : Fédéral, Régions, Provinces et Communes ; c’est-à-dire ceux qui d’une manière ou d’une autre taxe l’immobilier.

Un peu court dans le chef du Fédéral de vouloir tomber sur la bête de l’immobilier comme s’il n’était pas déjà lourdement taxé (droits de succession, droits de donation, droits d’enregistrement, précompte immobilier, sans oublier une multitude d’autres petites taxes comme celles sur les secondes résidences ou encore sur les petits logements).

Il est temps de remettre la fiscalité immobilière à plat !

Le SNPC ne peut par ailleurs que regretter qu’à aucun moment ces derniers mois, il n’ait été consulté pour faire valoir ses positions et surtout les droits des bailleurs.

Comment sont taxés aujourd’hui les biens donnés en location au niveau de l’IPP ?

Pour bien comprendre ce qui est proposé aujourd’hui par le Ministre des Finances Monsieur Van Peteghem, il faut bien appréhender la manière dont les revenus locatifs sont taxés à l’heure actuelle à l’IPP :

  • pour les biens donnés en location à des fins commerciales ou professionnelles, la taxation se fait déjà sur les loyers réels moins un forfait charges de 40 % plafonné à 2/3 du RC x 4,86.

  • pour les logements qu’ils soient donnés en location ou non, la taxation se fait sur le revenu cadastral indexé (2022 x 1,9084) x 1,40, soit pour un RC de base de 1.000 euros une base taxable de 2.671,76 euros.

Il est donc erroné de dire qu’aujourd’hui, les loyers de logements ne seraient pas soumis à l’impôt.

Le lecteur sera attentif au fait que même si un logement n’est pas loué, il est taxé sur la base précitée et il ne perdra pas de vue que les revenus immobiliers ainsi déterminés viennent s’ajouter aux revenus professionnels (globalisation) pour déterminer le taux de taxation et les impôts à acquitter.

Sans doute, nombre de bailleurs se retrouvent dès lors vite dans les tranches supérieures, taxés à du 40 ou 50% sur leurs revenus immobiliers.

Pour ce qui est des plus-values immobilières, elles sont déjà taxées s’il y a revente du bien dans les cinq années de son acquisition au taux de 16,5 %.

Quelles sont les propositions du Ministre des Finances ?

Précisons d’emblée que ce que nous développons ci-après trouve son origine dans le rapport déposé par le Ministre mais qui n’est pas des plus précis. Certaines de nos extrapolations ne sont peut-être pas correctes.

Tout d’abord, contrairement à ce que le groupe d’experts auquel il avait demandé un rapport préconisait, il entend protéger l’habitation propre et maintenir son exonération fiscale.

Ensuite, il entend voir soumis à l’impôt les revenus mobiliers et immobiliers, en dehors de toute globalisation, à un taux unique de 25%.

Cette taxation séparée au taux de 25% se justifie pour tenir compte pour partie des autres taxes notamment régionales et locales (précompte immobilier, droits d’enregistrement, taxes locales, etc.). Comme c’est le cas pour les dividendes taxés à 25% vu notamment l’impôt des sociétés en amont.

Cela rejoint la proposition des experts du groupe Delanote qui sont d’avis qu’il faut « tenir compte de l’existence de divers prélèvements à l’échelle régionale et de l’existence (éventuellement maintenue) des impôts sur la détention d’un patrimoine ou les transactions patrimoniales, à différents niveaux de gouvernement, doit également être prise en compte pour déterminer le taux applicable. »

Au niveau des biens donnés en location à des fins de logements ou à des fins commerciales et professionnelles, ils seront alors taxés sur les loyers réels avec une alternative :

  • soit une déduction d’un forfait charges de 30% (or aujourd’hui en matière de locations commerciales et professionnelles c’est 40% !)

  • soit une déduction des frais réels de rénovation (mais qu’entend-t-on par frais de rénovation et pourquoi pas tous les frais ?)

Dans son rapport, le Ministre reconnait que la possession d’un bien immobilier implique généralement des coûts plus élevés que la détention d’un portefeuille d’investissement. Il envisage aussi de laisser aux bailleurs le choix entre le forfait de 30% ou les charges réelles si elles sont supérieures au dit forfait.

De cette manière précise-t-il, « nous aidons les propriétaires à rénover leur maison plus rapidement. Il s’agit d’améliorer la qualité de vie de leurs locataires et de réduire leurs factures énergétiques. »

Mentionnons cependant, si nous avons bien compris, que la TVA passerait de 6 à 9% pour les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien, des immeubles de plus de 10 ans d’âge ! Cela nous apparait quelque peu contradictoire avec l’objectif poursuivi.

Chaque contribuable pourrait en outre déduire de sa base imposable au titre de revenus du patrimoine mobilier ou immobilier une somme de 6.000 €/an.

Pour les biens qui ne seraient pas donnés en location pour cause par exemple de travaux de rénovation ou encore dans l’attente d’être reloués ou encore pour lesquels les locataires ne paieraient pas les loyers, il y aurait une taxation sur un « rendement escompté » ajusté annuellement et qui constituera la base imposable minimale !

Il est question de supprimer la réduction d’impôt fédérale pour l’habitation non propre progressivement et en respectant les droits acquis (nous supposons qu’il s’agit de la déductibilité des intérêts hypothécaires).

Pour les plus-values immobilières (hors l’immeuble d’habitation), elles seraient taxées à du 15% mais sans préciser pendant quelle durée et les moins-values seront déductibles des plus-values imposables. Les plus-values historiques ne seraient pas visées et la période pouvant conduire à taxation commencerait après l’entrée en vigueur du nouveau régime.

Quelle est la position du SNPC vis-à-vis des dites propositions ?

A boire et à manger !

Il y a à boire et à manger dans les propositions formulées par le Ministre des Finances.

Rappelons à nouveau que le SNPC n’a pas de tabou en matière de fiscalité immobilière. Tout n’est pas à rejeter et mentionnons du côté des aspects positifs le taux de taxation de 25% au lieu du taux marginal (40-50 %).

Cependant lesdites propositions ne nous semblent pas suffisamment prendre en compte l’importante fiscalité immobilière existant déjà au niveau des Régions, Provinces et Communes et notamment le précompte immobilier.

Ne citons en exemple que le précompte immobilier qui doit être complètement déductible au titre de frais pour les biens donnés en location.

Par ailleurs, il faut rester cohérent, si le Fédéral veut taxer les loyers réels, alors appliquons les frais réels et tous les frais que les bailleurs doivent supporter (le Ministre parle d’ailleurs de s’aligner sur les frais professionnels) : travaux de rénovation et d’entretien, primes d’assurances (incendie et risques connexes, défense en justice etc.), frais de remise en location via agence immobilière, frais d’avocats et d’huissiers en cas de procédure en justice, précompte immobilier et autres taxes locales sur les biens donnés en location, etc.

Il faudra aussi voir comment seront pris en compte les travaux effectués dans des copropriétés pour éviter les mêmes problèmes que ceux rencontrés au niveau du chèque mazout et de la TVA 6% électricité et gaz.

Un forfait de 30% est trop bas tenant compte de ce qu’aujourd’hui pour les locations à des fins commerciales ou professionnelles, il est de 40%.

Quid par ailleurs de voir porter la TVA de 6 à 9% en matière de travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien d’immeubles de plus de 10 ans d’âge.

Nous ne savons par ailleurs pas ce qu’il adviendra de la déductibilité des intérêts d’emprunts pour acquérir un bien immobilier.

Il n’est pas ailleurs pas acceptable qu’un bien locatif fasse l’objet d’une taxation sur un « rendement escompté » alors même qu’il serait improductif pour travaux, recherche d’un locataire, contentieux locatif etc.

Et à propos des secondes résidences pourquoi devraient-elles être taxées si non productives de loyers ?

A nouveau une question de cohérence s’impose, pas de loyer pas de taxation……

En matière de taxation des plus-values, il ne peut être question de taxer les plus-values monétaires (inflation), ni celles qui résultent du maintien de l’état des biens (par exemple le remplacement d’une toiture) et l’amélioration des biens (par exemple une nouvelle salle de bains), ni de prendre en considération la période antérieure à la future réforme.

En l’état, le SNPC considère que les propositions formulées sont déséquilibrées sous différents aspects et des paramètres doivent être adaptés.

Par ailleurs, une manière de rétablir un certain équilibre serait de soumettre les donations immobilières aux mêmes taux que les donations mobilières. Cela implique cependant un accord avec les Régions.

Plus globalement, le SNPC aimerait connaître le rendement fiscal attendu par cette réforme de la fiscalité immobilière au niveau fédéral. Le rapport du groupe DELANOTE faisait état de recettes nouvelles entre 400 et 500 millions d’euros.

Le Ministre des Finances fait état d’un mouvement autour des 10 milliards d’euros portant sur tous les aspects de ses propositions (pas uniquement la fiscalité immobilière).

Que sont dès lors ces 400 à 500 millions dans cette réforme et cela vaut-il la peine de bousculer un équilibre existant à tout le moins au niveau de la taxation des logements donnés en location ?

La taxation des loyers réels ne va-t-elle pas faire fuir les particuliers de ce type de placement avec une diminution de l’offre et une augmentation à terme des loyers ? Il est en outre évident que si les impôts des bailleurs augmentent, cela influencera le montant des loyers. Et si d’aucuns s’imaginent qu’ils pourront contrer cela en bloquant les loyers, l’effet sera encore plus dévastateur sur la réorientation des placements des particuliers.