Une forme alternative d'investissement immobilier : les S.I.R.

Le CRI n°455 - Juin 2021
Une forme alternative d'investissement immobilier : les S.I.R.
Xior est le spécialiste européen des kots pour étudiants

Comme annoncé dans la dernière édition du CRI, nous poursuivons l'analyse des données 2020 et des prospectives 2021 des différentes SIR.

Intervest Offices and Warehouses

Cette SIR, à l'origine investie dans les bureaux, se concentre de plus en plus vers les entrepôts et la logistique (63 % logistique au 31 décembre 2020).

Si la Direction anticipait un bénéfice compris entre 1,60 € et 1,65 €, le résultat final atteint 1,60 €. Par rapport à 2019 cela correspond à une baisse de moins de 5%. Le dividende reste cependant fixé à 1,53 € par action (même niveau qu'en 2019). La valeur des immeubles a augmenté de 14 % à 1,018 milliard d'euros. Cette progression est en partie due à la revalorisation des immeubles liés à la logistique. Ce n'est pas le cas pour les immeubles de bureaux qui connaissent une baisse de 5 %. La Direction anticipe pour 2021 un résultat en légère hausse et un dividende qui resterai fixé à 1,53 €.

Leasinvet

SIR mixte (bureaux et centres commerciaux) investie pour 56% au Grand-Duché de Luxembourg, en Autriche (16%) et en Belgique (28%). Le résultat par action passe de 6,83€ en 2019 à 6,01 € en 2020. Le dividende est maintenu à 5,25 €. Rappelons que plusieurs biens font actuellement l'objet de rénovations (surtout au Luxembourg) et ne sont pas disponibles à la location. La valeur du portefeuille passe de 93,4 € par action en 2019 à 91,3 € en 2020. Pour les attentes de 2021, la Direction précise : « Nonobstant le portefeuille sain et diversifié et le potentiel de redéveloppement de certains sites, les actuelles circonstances liées au Corona nous obligent à être prudents par rapport aux prévisions financières. Il nous semble dans ce contexte peu probable que le dividende sur l'exercice 2021, payable en mai 2022, pourra se maintenir encore au niveau de 5,25 € brut par action ».

Montea

SIR investie dans le monde des entrepôts et de la logistique (même famille que WDP). La crise sanitaire a favorisé ce genre d'investissement et 2020 a été une bonne année. La valeur du portefeuille progresse de 18% pour atteindre 1,364 milliard d'euros. La Direction anticipait un bénéfice par action de 3,44 €, le résultat est finalement de 3,50 €. Le dividende est fixé à 2,83 € (en progression de 11 %). Le taux d'endettement est limité à 38 % et le taux d'occupation des immeubles est de 99,40 %.

La Direction anticipe une année 2021 où le bénéfice et le dividende seraient en augmentation de 5 %.

QRF

QRF est une SIR spécialisée dans les magasins de centre-ville. La crise sanitaire a évidemment été difficile à encaisser pour cette SIR qui évalue l'impact sur ses revenus à 0,18 € par action, ce qui ramène le bénéfice 2020 à 0,91 € (baisse de 29,37 %). Le dividende final est fixé à 0,80 € (conforme aux prévisions). Le taux d'endettement est de 49,28% et le taux d'occupation de 97,59 %. La VNI au 31/12/2020 est de 16,33 € par action.

La SIR a acquis le bâtiment abritant les Archives de l'Etat à Bruges pour 20,64 millions d'euros. Cela permettra de conforter les revenus futurs (loyer de 1,38 million d'euros) avec un bail courant jusqu'en 2037 sans possibilité de résiliation.

La Direction s'attend à une année 2021 permettant de verser le même dividende (0,80 €) pour autant que les données liées à la crise sanitaire n'empirent pas.

Retail Estates

SIR investie dans l'immobilier commercial (Retail Parks). L'exercice est décalé et la clôture est réalisée au 31 mars 2021. Seules les données à la fin du troisième trimestre 2020/2021 sont disponibles.

Le bénéfice au terme du troisième trimestre atteint 3,79 € par action (en baisse de 7,23 % par rapport à la même période de l'exercice antérieur). La Direction se montre confiante sur le fait de distribuer un dividende de 4,40€ par action (identique à celui versé l'année dernière).

Au 31 décembre 2020, le portefeuille immobilier est constitué de 993 immeubles, pour une surface locative globale de 1.188.253 m2. Le taux d'endettement au 31 décembre 2020 s'élève à 52,93 %, contre 53,10 % au 31 mars 2020.

La Direction précise également qu'elle s'attend à ce que les incertitudes vécues par les consommateurs lors de leurs achats devraient rester favorables aux commerces de détail périphériques au moins jusqu'à la fin de 2021.

Vastnet Retal Belgium

SIR investie dans l'immobilier commercial de premier ordre dans le centre des villes importantes (surtout Anvers, Bruxelles, Bruges et Gand).

Des accords définitifs ont été conclus avec plus de 98 % des locataires touchés par le premier confinement. Pour le deuxième confinement, un accord définitif a été conclu avec plus de 97 % des locataires (hors Horeca). Le taux d'endettement reste faible à 28,5 % au 31 décembre 2020 (27,9 % pour l'exercice précédent).

Alors que la Direction tablait sur un bénéfice compris entre 2,30€ et 2,40€, le résultat 2020 par action est finalement de 2,44 € et le dividende est fixé à 2,05 € par action (en baisse de 29 %).

La diminution de la juste valeur du portefeuille immobilier est de 2,4 % par rapport au premier semestre 2020.

Pour 2021, le management se montre très prudent et n'est pas encore en mesure d'établir une prévision portant sur l'ensemble de l'exercice. En 2021, la SIR envisage également de céder des immeubles de moindre qualité et de procéder à un éventuel redéveloppement d'immeubles existants.

A noter que la dénomination de Vastned Retail Belgium devient Vastned Belgium.

Warehouse Estates Belgium

Petite SIR mixte investie essentiellement dans la région de Charleroi.

Le portefeuille immobilier atteint 297 millionsd'€ (68,6% commerces, 18,5%

entrepôts, 12,1 % bureaux et le solde en terrains). Finalement, 2020 se révèle fort identique à l'année 2019 malgré de nouvelles acquisitions.

Le taux d'occupation s'est un peu amélioré à 94,77 %. Le dividende à verser pour l'exercice 2020 atteint 3,15€ par action dont un acompte de 1,4 € a déjà été versé en décembre 2020. Le dividende est en baisse de 8,70 % (nous étions à 3,45 € pour le dividende versé en 2020).

Le taux d'endettement a progressé à 46,1 % à la suite de plusieurs achats (le taux des emprunts est limité à 1,57 %).

Comme à son habitude, la Direction de la SIR ne fournit pas de prévisions concrètes pour 2021.

WDP

SIR investie dans les entrepôts. Les résultats annuels de la SIR ressemblent au bulletin d'un premier de classe.

La crise sanitaire a clairement favorisé ce genre d'activité en soulignant l'importance des entrepôts dans l'actuel système économique.

Comme anticipé par le management, le bénéfice 2020 a augmenté de 8 % à 1 € par action, ce qui permet à WDP de verser le dividende promis de 0,80 €.

Pour 2021, WDP s'attend à une augmentation de ses bénéfices de l'ordre de 7 % à 1,07€ par action, ce qui, compte tenu de l'obligation de verser aux actionnaires 80 % du bénéfice, permet d'anticiper un dividende à verser en 2022 de 0,86 €.

La Direction relève une nouvelle fois ses objectifs de croissance pour la période 20192023. Désormais, elle anticipe un bénéfice de 1,25 € par action en 2023 (1,15 € dans les précédentes estimations).

La contrepartie de ces excellents résultats et anticipations est le prix de l'action qui, comparé à une VNI de 15,70 €, se paie près de 30€ avec une prime de plus de 90%. La (grande) qualité se paie !

Wereldhave Belgium

Cette SIR est surtout investie dans les galeries commerciales (89%), le solde étant constitué de bureaux. La crise sanitaire a été dévastatrice pour les activités de cette SIR. Il faut tenir compte des périodes de confinement mais aussi de l'obligation d'ouvrir les magasins sur rendez-vous, sans parler de l'activité Horeca dans les galeries à l'arrêt complet depuis plusieurs mois.

Le bénéfice de 2020 atteint finalement 4,65 € par action ce qui permet la distribution d'un dividende de 4,00 €. Ce dividende est proposé soit en cash soit sous forme d'actions (vous recevez 2 nouvelles actions pour 29 actions détenues). Cela correspond à une ristourne de 7,4 % sur le prix des actions. Attention cependant à l'effet dilutif de ce genre d'opération puisque cela signifie pour le futur un plus grand nombre d'actions à rémunérer et, à bénéfice constant, une diminution du bénéfice par action. Le taux d'occupation des bureaux pose également problème puisqu'il est de 70,20 %.

La valorisation des différents biens est en diminution (78,80€ par action). Conséquence de ces valorisations, le centre commercial liégeois Belle-Ile dépasse à nouveau le seuil légal de 20 % ce qui va imposer une nouvelle dérogation qui elle-même aura pour effet de limiter les possibilités d'endettement et d'investissement.

Pour 2021, la Direction vise un bénéfice de 4,50€ par action. Espérons que la sortie de la crise sanitaire permettra aux activités de récupérer une situation normale !

Xior

Xior est le spécialiste européen des kots pour étudiants (Belgique, Pays-Bas essentiellement et un peu en Espagne et au Portugal). Le bénéfice 2020 a été peu impacté par la crise sanitaire. Conformément aux prévisions, le dividende passe de 1,30 € à 1,36 €. Attention : compte tenu des nombreuses opérations en capital, le dividende a été détaché en plusieurs fois (1,0404€ le 9 octobre 2020, 0,1821 € le 23 novembre et 0,1375 € le 25 février 2021).

Une importante augmentation de capital s'est déroulée début mars 2021 portant sur un montant de 178 millions d'€.

Les prévisions de la SIR portent sur une croissance du portefeuille qui pourrait atteindre 17.000 kots (actuellement 11.000). Pour 2021, la Direction anticipe un bénéfice de 1,80€ par action et un dividende de 1,44€. Les inscriptions actuellement en cours pour l'année académique 2021/22 se passent bien et devraient permettre à la SIR la réalisation d'un taux d'occupation conforme aux prévisions. Quelques craintes sont néanmoins émises sur la situation en Espagne et au Portugal en cas de poursuite de la crise sanitaire.

La bourse valorise favorablement la SIR puisque sa cotation enregistre une prime de plus de 33% par rapport à sa VNI.

 

Cotation au 31/12/2019

Cotation au 31/12/2020

Cotation au 03/05/2021

Dividendes bruts versés en 2021

Rendements bruts par rapport au cours de fin 2020

Rendements nets par rapport au cours de fin 2020

Dernières valeurs intrinsèques connues

Sur/Sous évaluations par rapport valeur intrinsèque  0/05/2021

AEDIFICA

113,20 €

98,30 €

102,70 €

3,20 €

3,26%

2,77%

64,30 €

59,72%

ASCENCIO

55,20 €

47,95 €

46,30 €

3,65 €

7,61%

5,33%

55,80 €

-17,03%

BEFIMMO

54,10 €

36,30 €

35,75 €

2,25 €

6,20%

4,34%

60,10 €

-40,52%

CARE PROPERTY INV.

29,50 €

26,90 €

25,30 €

0,80 €

2,97%

2,53%

20,00 €

26,50%

COFINIMMO

131,00 €

121,80 €

128,60 €

5,80 €

4,76%

3,33%

103,30 €

24,49%

HOME INVEST BE.

114,00 €

115,50 €

114,50 €

4,95 €

4,29%

3,00%

96,50 €

18,65%

IMMO MOURY

49,00 €

47,60 €

48,00 €

2,13 €

4,47%

3,13%

49,50 €

-3,03%

INCLUSIO

 

 

21,10 €

 

 

 

20,60 €

2,43%

INTERVEST OFF-WARE

25,60 €

22,55 €

22,35 €

1,53 €

6,78%

4,75%

22,40 €

-0,22%

LEASINVEST

113,00 €

77,80 €

73,00 €

5,25 €

6,75%

4,72%

91,30 €

-20,04%

MONTEA 

81,00 €

93,10 €

91,00 €

2,82 €

3,03%

2,12%

52,80 €

72,35%

QRF

16,25 €

11,35 €

12,10 €

0,80 €

7,05%

4,93%

16,50 €

-26,67%

RETAIL ESTATES

83,90 €

59,10 €

63,30 €

4,40 €

7,45%

5,21%

64,90 €

-2,47%

VASTNED RET. BELG.

44,70 €

24,00 €

30,00 €

2,05 €

8,54%

5,98%

46,30 €

-35,21%

WAREHOUSES

60,00 €

42,40 €

40,50 €

3,15 €

7,43%

5,20%

50,10 €

-19,16%

WDP 

23,17 €

28,26 €

29,62 €

0,80 €

2,83%

1,98%

15,70 €

88,66%

WERELDHAVE BELG.

86,20 €

39,30 €

45,90 €

4,00 €

10,18%

7,12%

78,80 €

-41,75%

XIOR

50,50 €

49,10 €

47,45 €

1,36 €

2,77%

1,94%

35,60 €

33,29%