Une servitude est en principe éternelle. Elle peut toutefois, parfois, prendre fin. Parmi les modes d’extinction figure la suppression de la servitude par le juge de paix.
Le Code civil prévoit que, pour y procéder, la servitude doit avoir perdu toute utilité. Cette exigence est appréciée par les juges avec beaucoup de sévérité, comme un arrêt récent de la Cour de cassation vient encore de le rappeler.
Quelques principes
Une servitude est une charge qui grève un immeuble (fonds servant) en faveur d’un autre immeuble (fonds dominant). Etant un droit réel, il s’agit d’un rapport de fonds à fonds, et non de personne à personne. Elle peut être positive, lorsqu’elle autorise un service (par exemple un passage) ; elle peut être négative lorsqu’elle pose une interdiction (par exemple une interdiction de construire ou non aedificandi).
La servitude est en principe perpétuelle car elle constitue l’accessoire du fonds servant. Cela étant dit, on considère de longue date que les parties peuvent la soumettre à un terme (être constituée pour une certaine durée par exemple) ou à une condition (l’octroi d’un permis d’urbanisation sur le fonds servant).
Ce qui relève toutefois de son essence, c’est qu’elle doit présenter une utilité pour le fonds dominant. Pour preuve, si jamais la servitude devait perdre toute utilité, le juge de paix peut être amené à en ordonner la suppression.
La suppression judiciaire
Cette suppression judiciaire était prévue à l’article 710bis de l’ancien Code civil. On la retrouve désormais à l’article 3.128 du nouveau Code.
La jurisprudence en fait une lecture particulièrement stricte. La suppression du passage, par exemple, ne peut être ordonnée que si le passage n’apporte plus aucune plus-value ni aucune commodité, au fonds dominant.
Ainsi, si un fonds dispose d’une servitude conventionnelle de passage parce qu’il est enclavé et que, des années plus tard, l’état d’enclave prend fin, la servitude ne perdra pas pour autant toute son utilité pour le fonds dominant et sera maintenue.
Le texte actuel vise même l’utilité « future » du service, pour celui qui ne présenterait plus d’utilité hic et nunc. Certaines jurisprudences ont même consacré qu’une utilité « potentielle » justifiait le maintien de la servitude, terme que le nouveau texte n’a toutefois pas retenu, afin d’éviter de rendre ce mode d’extinction quasiment impossible.
La jurisprudence présente peu de décisions qui font droit à cette demande de suppression. Il en a été ainsi d’une servitude de passage qui permettait d’accéder à un puits, lequel avait été condamné. Dans ce cas, le juge a ordonné la suppression de ce droit de passage.
L’arrêt de la Cour de cassation du 15 mai 2025
Un arrêt récent de la Cour de cassation a rappelé l’exigence de ces principes dans un cas de figure inédit, à notre connaissance.
Il s’agissait d’une servitude de passage qui, lorsqu’elle fut créée en 1957, desservait plusieurs fonds. Avec le temps, ce passage avait été déplacé ou supprimé pour plusieurs de ces fonds dominants, sauf le fonds dominant partie au litige. Pour ce dernier, le passage avait été maintenu.
Le fonds servant estimait que la servitude avait perdu toute utilité et a sollicité du juge de paix sa suppression. Ce dernier fit droit à la demande.
En appel, cette décision a été confirmée.
La raison initiale de la servitude avait manifestement disparu. Le tribunal de première instance de Mons, siégeant en degré d’appel, avait alors fait droit à la demande de suppression.
Le fonds dominant s’est pourvu en cassation et la Cour a censuré le juge du fond. Elle a en effet estimé que si la servitude litigieuse avait bel et bien perdu son utilité originaire pour le fonds dominant, elle présentait toutefois toujours une utilité pour ce dernier, quoique différente de cette utilité originaire. La Cour de cassation énonce : « La suppression ne peut être ordonnée aussi longtemps que la servitude conserve une utilité pour le fonds dominant, fût-elle sans rapport avec la raison pour laquelle la servitude fut constituée ».
Le tribunal d’appel avait estimé que les motifs qu’avançait le fonds dominant pour postuler le maintien du service étaient sans rapport avec la finalité pour laquelle la servitude avait été instituée. Cette lecture est rejetée par la Cour de cassation. Il faut en déduire que des motifs nouveaux peuvent se substituer aux motifs originaires pour justifier le maintien de la charge, sans égard à la finalité originaire pour laquelle la servitude a été créée.
Les enseignements suivants peuvent être tirés de cet arrêt.
D’une part, la suppression judiciaire, déjà rare, deviendra probablement exceptionnelle. En pratique, elle tend à relever davantage du principe que d’un mécanisme réellement opérant.
D’autre part, il nous parait capital de déterminer, lors de la création de la servitude, son but et ses modalités d’exercice. Dès lors, les auteurs de la servitude, généralement les notaires ou les géomètres, seront bien avisés d’en spécifier au maximum les contours, dans l’intérêt du fonds servant, pour permettre à ce dernier de disposer d’un levier si le titre devait ne pas être respecté ou pour éviter cette « substitution des motifs ».
Autres motifs d’extinction
Précisons enfin qu’une servitude peut aussi s’éteindre pour d’autres motifs.
Il en est ainsi en cas de confusion : si les deux fonds aboutissent dans les mêmes mains, la servitude s’éteint. Tel est le cas si le propriétaire du fonds servant achète le fonds dominant (et inversement).
Une servitude peut aussi s’éteindre pour non-usage trentenaire : si le fonds dominant délaisse la servitude pendant plus de trente ans, le fonds servant pourra soutenir que le droit s’est éteint, à charge pour lui de démontrer ce non-usage.
Une servitude s’éteint aussi en cas d’expropriation, ou encore si le fonds dominant renonce à son droit au profit du fonds servant.
