Afschaffing van de aftrek van vastgoedintresten: Eigenaarssyndicaat vraagt de vernietiging bij het Grondwettelijk Hof

Met dit beroep richt het Eigenaarssyndicaat zich tegen de regering-De Wever, aangezien deze maatregel 475.000 Belgische eigenaars zal treffen. Hun gezamenlijke fiscale last zal hierdoor met ongeveer 210 miljoen euro toenemen.

Achter deze cijfers gaat echter een grote ongelijkheid schuil tussen jonge eigenaars die recentelijk een lening hebben afgesloten en oudere eigenaars die zich aan het einde van hun hypothecaire aflossingen bevinden.

Zo zal bijvoorbeeld voor kopers die 300.000 euro hebben geleend tegen een rentevoet van 4 %, het verlies van de fiscale aftrek in het eerste jaar oplopen tot 12.000 euro, wat neerkomt op een bijkomende belastingdruk van ongeveer de helft van dat bedrag.

Volgens Olivier de Clippele, vicevoorzitter van het SNPC, “geeft deze maatregel een verkeerd signaal aan Belgen die ervoor kiezen in vastgoed in eigen land te investeren. Bovendien is een lening voor veel jonge mensen de enige manier om een vermogen op te bouwen. Voor wie op basis van de bestaande wetgeving een hypothecaire lening heeft aangegaan, komt deze maatregel neer op een harde domper.”

Het Eigenaarssyndicaat zal voor het Grondwettelijk Hof drie argumenten aanbrengen.

1. De maatregel is abrupt omdat hij van toepassing is op lopende kredieten

Het ontbreken van enige overgangsregeling werd reeds scherp bekritiseerd door de Raad van State in zijn advies over het wetsontwerp dat aan het Parlement werd voorgelegd.

De afschaffing van deze intrestaftrek treft in de eerste plaats jonge mensen die recentelijk een onroerend goed in België hebben aangekocht samen met een banklening, om het te verhuren.

Aangezien banken vandaag nog nauwelijks hypothecaire kredieten verstrekken aan ouderen, zullen vooral jongeren door deze maatregel worden getroffen. Zij beschikken vaak niet over andere middelen om vastgoed te verwerven dan een banklening.

2. De maatregel druist in tegen het principe van een belasting op de werkelijke draagkracht

Het Eigenaarssyndicaat herinnert eraan dat eigenaars vandaag reeds dubbel worden belast op hun vastgoedinkomsten doordat zij betalen:

• onroerende voorheffing ten voordele van de gewesten, gemeenten en provincies;

• federale belasting op het vastgoedinkomen (personenbelasting – geïndexeerd kadastraal inkomen x 1,40).

Het is deze tweede belasting die voor 475.000 belastingplichtigen zal stijgen. Dat staat haaks op de economische realiteit, aangezien de belasting zal worden geheven op een fictief inkomen en niet langer op het geïndexeerde kadastraal inkomen vermenigvuldigd met 1,40.

Deze afschaffing zal vooral eigenaars treffen die handelszaken of professionele ruimtes verhuren, aangezien zij worden belast op de werkelijk ontvangen huurinkomsten. Verhuur tussen particulieren wordt daarentegen belast op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen dat nog eens met 40 % verhoogd wordt.

De regering heeft daarbij geen onderscheid gemaakt tussen eigenaars die worden belast op reële huurinkomsten en eigenaars die worden belast op basis van het kadastraal inkomen.

3. De maatregel maakt geen onderscheid tussen tweede verblijven en verhuurde panden

Er wordt beweerd dat talrijke belastingplichtigen misbruik hebben gemaakt van deze aftrek voor de aankoop van een tweede verblijf en dat daardoor verhuurders vandaag gestraft worden.

Volgens het Eigenaarssyndicaat heeft de regering-De Wever de plicht om een onderscheid te maken tussen twee fundamenteel verschillende situaties:

1. kopers die lenen voor de aankoop van een tweede verblijf ;

2. kopers die lenen om een woning of gebouw op de huurmarkt aan te bieden.

De sociale rol van verhuurders lijkt volledig uit het oog te zijn verloren.

Het Eigenaarssyndicaat benadrukt dat verhuurders geen passieve investeerders zijn. Zij nemen risico’s om woningen ter beschikking te stellen, waardoor een groot deel van de bevolking toegang krijgt tot huisvesting.

Ook heeft de federale regering nagelaten overleg te plegen met de gewesten, die bevoegd zijn voor het woonbeleid.

Opnieuw worden vastgoedeigenaars het slachtoffer van de Belgische institutionele “lasagne”, waarbij verschillende beleidsniveaus belastingen heffen op hetzelfde vastgoed: gemeenten, provincies, gewesten en uiteindelijk ook de federale overheid.

Bovendien zal de afschaffing van deze aftrek onvermijdelijk leiden tot hogere huurprijzen, aangezien zij raakt aan een van de fundamentele evenwichten van België: betaalbare huurwoningen.

De regering-De Wever gaat volledig voorbij aan het feit dat België een zeer groot aantal kleine particuliere verhuurders telt die tussen één en vier woningen verhuren.

Uit een studie van François Ghesquière, gepubliceerd op 3 april 2023 door het Belgisch Observatorium voor Ongelijkheid, blijkt zelfs dat 41 % van de huurders een verhuurder heeft die slechts één woning verhuurt.

Deze sterke aanwezigheid van kleine particuliere verhuurders is een typisch Belgisch kenmerk dat gunstig is voor huurders. Volgens Eurostat behoren de huurprijzen op de Belgische private huurmarkt immers tot de laagste van Europa.

Olivier de Clippele besluit : “Het zou rechtvaardiger zijn geweest om maatregelen uit te werken die rekening houden met de verschillende situaties en die het beginsel van gewettigd vertrouwen en rechtszekerheid respecteren. België is een land van kleine particuliere verhuurders. Dat is een troef die behouden moet blijven, omdat zij ervoor zorgen dat een groot aantal huurders betaalbare woningen kunnen vinden.

Het is bovendien totaal onrechtvaardig om de belastingen op woningverhuur te verhogen terwijl tegelijk steeds strengere kwaliteitsnormen worden opgelegd en de huurprijzen verder worden gereguleerd, zoals in Brussel met de oprichting van een Paritaire Huurcommissie.

Verhuurders zitten in een wurggreep: de federale overheid neemt meer geld af, zonder rekening te houden met de lawine aan regelgeving die door de gewesten wordt opgelegd, in het bijzonder in Brussel.”