A quoi faut-il faire attention lorsque je vends ou achète un bien immobilier ?

Le CRI n°470 - Janvier 2023
A quoi faut-il faire attention lorsque je vends ou achète un bien immobilier ?

Parfois, il faut se décider rapidement, sinon très rapidement, pour l’achat d’un bien immobilier.

C’est souvent comme le disait l’ancien premier-ministre Achille Van Acker « J’agis, puis je réfléchis ».

Passons en revue les points principaux pour éviter des surprises, tant du côté vendeur que du côté acquéreur.

Le Code civil dit qu’il suffit de prouver l’accord sur la chose et le prix pour que la vente soit considérée comme conclue entre un acheteur et un vendeur, mais ce principe général rencontre de nombreuses péripéties depuis quelques années.

Le vendeur doit faire attention à trois types de responsabilités

1. Son obligation d’information (plus importante si le vendeur est un professionnel)

2. Son obligation de garantir l’absence de vices cachés. Exonération possible dans le contrat de vente (très fréquent) :

  • Soit que le vendeur n’en avait pas connaissance

  • Soit que le vendeur informe l’acquéreur (par exemple, le toit de la terrasse n’est pas étanche, etc.)

3. Son obligation de délivrance « conforme »

  • Une loi, un décret ou un règlement peut imposer des mesures particulières :
    - La délivrance classique du Code civil : éviction, contenance, jouissance, liberté hypothécaire, etc.
    - En matière d’urbanisme
    - En matière de pollution du sol (citernes à mazout)
    - En matière d’électricité
    - En matière d’amiante (asbest) : Flandre
    - En matière de PEB

  • Selon la qualité des parties (professionnel ou pas)
    - Code de droit économique : obligation accrue d’information et de délivrance conforme pour les vendeurs professionnels ;
    - Clauses doivent être rédigées « de manière claire et compréhensible », exemple : « servitude non aedificandi = interdiction de construire»

L’acquéreur doit également se poser certaines questions dès le départ des négociations

  • Condition suspensive d’obtention de crédit hypothécaire ?

  • Acquéreur en cours de divorce : régime matrimonial ?

  • Qui sera l’acheteur ? A mon nom seul, avec le conjoint ? Achat scindé (usufruit/nue-propriété avec les enfants) ? Avec ou au nom d’une société ?

  • Y-a-t-il un élément essentiel pour cet achat ?
    Par exemple, l’acte notarié doit être passé dans le délai de validité de l’offre de prêt de la banque ? Le bien doit être libre de toute occupation à l’acte notarié ? Y a-t-il un droit de préemption ?

ABC de l'achat d'un immeuble
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Difficultés courantes :

1. Urbanisme (à Bruxelles)

  • Actes & travaux réalisés avant le 21 avril 1962 (loi du 29 mars 1962) : définitivement prescrits, même si on ne retrouve pas de permis = ces actes et travaux sont considérés comme acquis.
    Le Ministre-président a confirmé la légalité de cette prescription en réponse à une question parlementaire (Question du député de Clippele du 15 mars 2016, PRB, BQR n°16, p 75.) ;

  • Certaines administrations communales connaissent mal l’arrêté du gouvernement du 12 juin 2003, modifié le 13 novembre 2008 qui dispense de permis toute une série de travaux,

Des controverses qui ne sont pas gratuites pour les propriétaires :

Toutes ces controverses portent principalement sur l’arrêté pris en exécution de l’article 98 § 2 du COBAT qui dispense de permis toute une série d’actes et travaux. Nous croyons utile de reproduire un extrait :

Extrait de l’arrêté du Gouvernement de la région de Bruxelles-Capitale sur les actes et travaux dits de « minime importance » :

Actes et travaux dispensés de permis d'urbanisme :

• « les travaux de transformation intérieurs ou les travaux d'aménagement de locaux pour autant qu'ils n'impliquent la solution d'aucun problème de stabilité proprement dit (AG du 18 mars 2022 : …n’impliquent pas de travaux de stabilité.) et ne modifient pas le nombre ou la répartition des logements lorsqu'il s'agit d'un immeuble d'habitation »

• « la modification de la destination indiquée dans le permis de bâtir ou d'urbanisme d'une ou des pièces destinées au logement, à la condition que ces pièces restent affectées au logement et que le nombre ou la répartition des logements ne soient pas modifiés. »

• « la construction d’un bâtiment accessoire, isolé du bâtiment principal ou de ses annexes et qui n’est pas destiné à l’habitation, pour autant :
- qu’il soit situé dans la zone de cours et jardins;
- que sa superficie, en ce compris la projection au sol de sa toiture, n’excède pas 9m2;
- que sa hauteur totale n’excède pas 3,00 m ni ne dépasse le plan incliné à 45° par rapport à l’horizontale, plan prenant naissance au sommet des murs mitoyens ou, en absence de mur, à une hauteur d’1,50 m au droit de la limite mitoyenne; »

• « le placement en toiture, qui présente une pente inférieure à 45° par rapport à l'horizontal, de lanterneaux, de fenêtres de toit ou de verrières réalisés dans le plan de la toiture, pour autant que, s'il s'agit d'une toiture inclinée, leur superficie cumulée n'excède pas 20 % de la superficie du versant de toiture. »

• « le placement de panneaux capteurs solaires, photovoltaïques ou assimilés :
- non visibles de l'espace public;
- s'ils sont visibles depuis l'espace public, pour autant qu'ils soient incorporés dans le plan de la toiture ou fixés sur la toiture parallèlement au plan de celle-ci, sans présenter de saillie de plus de 30 cm ni de débordement par rapport aux limites de la toiture. »

• « le remplacement des châssis, vitrages, vitrines commerciales, portes d'entrée, portes cochères et portes de garage, pour autant :
- que les formes initiales, en ce compris les cintrages, divisions apparentes et parties ouvrantes et dormantes, soient maintenues;
- que l'aspect architectural du bâtiment ne soit pas modifié.

• « la création, la suppression ou la modification de baies et châssis, pour autant:
- que la façade concernée ne soit pas située dans la zone de protection d'un bien classé ou en procédure de classement;
- que ces baies ne soient pas visibles depuis l'espace public;
- que les travaux n'impliquent la solution d'aucun problème de stabilité (AG du 18 mars 2022) : …n’impliquent pas de travaux de stabilité.) »

• « la modification de la couleur des façades non visibles depuis l'espace public pour autant que la façade concernée ne soit pas située dans la zone de protection d'un bien classé ou en procédure de classement; » AG 18 mars 2022 : « la modification de la couleur d’une façade ou la réalisation d’une fresque murale sur celle-ci, pour autant qu’il ne s’agisse pas de la façade avant et qu’elle ne soit pas située à moins de 20 mètres d’un bien protégé. »

• « la modification du revêtement d'une toiture plate ainsi que sa rehausse éventuelle pour permettre l'installation d'un isolant ou d'une toiture verte pour autant que cela n'entraîne ni le rehaussement des rives de la toiture, ni le rehaussement des murs acrotères;

• « la pose d'une isolation sur une façade non visible depuis l'espace public et les raccords nécessaires et ce, même en cas de dépassement des constructions voisines. »

• AG du 18 mars 2022 : « Pour autant qu’ils n’impliquent aucune dérogation à un plan d’affectation du sol, à un règlement d’urbanisme ou à un permis de lotir, les actes et travaux suivants sont dispensés de permis d’urbanisme pour autant qu’ils n’impliquent pas de travaux de stabilité :

  1. la pose, en toiture inclinée, d’une isolation et ses couvertures de finition ainsi que ses raccords nécessaires pour autant que :
    - les matériaux et teintes des couvertures de finition initiaux soient maintenus ;
    - la pose n’entraine pas une diminution de la superficie nette éclairante de la pièce régulièrement destinée au logement sous le toit ;
    - les actes et travaux ne portent pas sur un bien sis à moins de 20 mètres d’un bien protégé.

  2. la modification du revêtement d’une toiture plate, ainsi que sa rehausse éventuelle, pour permettre la pose ou l’installation d’un isolant, d’une toiture stockant temporairement l’eau pluviale, ou d’une toiture verte extensive non accessible ;

  3. la pose d’une isolation et ses parements de finition ainsi que ses raccords nécessaires sur un mur mitoyen ou une façade non visible depuis l’espace public, pour autant que les actes et travaux ne portent pas sur un bien sis à moins de 20 mètres d’un bien protégé. »

• « la modification de la destination d’une partie d’un logement en vue de permettre l’activité d’une profession libérale, en ce compris les professions médicales et paramédicales, d’une entreprise de service intellectuel, de production de services matériels et/ou de bien immatériels, exercée de manière isolée, sans préjudice du personnel d’exécution, ou de cours particuliers pour autant que ces activités soient accessoires à la résidence principale de la personne exerçant l’activité ou à la résidence principale d’un des associés ou administrateurs de la personne morale exerçant cette activité, et que la superficie de plancher affectée à ces activités :
- soit inférieure ou égale à 75 m2 ;
- AG du 18 mars 2022 : - soit supérieure à 75 m2 et inférieure ou égale à 200 m2 pour autant, en ce cas, que la superficie de plancher soit limitée à 45 % de la superficie totale du logement.

2. Pollution des sols (Région de Bruxelles-Capitale)

Différentes catégories :

Pour les citernes :

  • Cuve à mazout aérienne inférieure à 3.000 litres : pas de règlementation spécifique jusqu’à présent

  • Cuve à mazout enfouie de moins de 10.000 litres : à faire pour le 27 août 2023
    - système anti-débordement
    - double paroi et système de détection de fuites permanent
    - protection cathodique ou mise à la terre

  • Cuve à mazout de 10.000 litres ou plus (jusque 50.000 l) :
    - système anti-débordement
    - double paroi et système de détection de fuites permanent
    - protection cathodique

+ contrôle périodique des citernes : www.informazout.be

Réservoirs aériens existants de 3.000 à 50.000 litres inclus à Bruxelles

A quelles prescriptions légales le réservoir doit-il satisfaire ?

  • Tous les réservoirs doivent être équipés d'un système anti-débordement qui coupe automatiquement l’alimentation de mazout lorsque 98% au maximum de la capacité du réservoir est atteint.

  • Les réservoirs simple paroi doivent être placés dans un encuvement et disposer d’un évent débouchant à l’air libre au plus tard le 27/08/2023.

  • Les réservoirs double paroi avec système de détection de fuite permanent ne doivent pas être pourvu d’un encuvement.

  • Pour les réservoirs > 10.000 litres l’évent débouche à l’air libre en dehors de la projection verticale d’un bâtiment et à moins 3 mètres de toute ouverture d’un bâtiment.

Quels contrôles doivent être effectués ?

  • Les réservoirs aériens qui disposent d’un système anti-débordement et sont encuvés ou à double-paroi avec détection de fuites doivent subir un premier contrôle au plus tard le 27/08/2024.

  • Les réservoirs aériens sans système anti-débordement et les réservoirs simple paroi sans encuvement doivent subir un premier contrôle avant 27/08/2020.

Qui peut contrôler le réservoir ?

Le contrôle doit être réalisé par un expert en ‘installations de stockage’. Ce sont ou de techniciens réservoirs agréés en Région flamande ou wallonne ou des personnes physiques ou morales agrées en Région de Bruxelles-Capitale fixant les conditions d’exploiter des stations-service.

Quand faut-il prévoir un contrôle périodique ?

  • Un contrôle périodique est effectué tous les 5 ans, après le premier contrôle

  • Les réservoirs aériens existants sans système anti-débordement et les réservoirs simple paroi sans encuvement sont soumis à un contrôle tous les ans après le premier contrôle, jusqu’au plus tard le 27/08/2023.

  • Une dérogation aux prescriptions de la réglementation peut être accordée par l’autorité compétente. La demande de dérogation prendra la forme d’une demande de modification des conditions d’exploiter du permis d’environnement ou de la déclaration.

Que recevez-vous ?

• Une plaque de contrôle verte mentionnant l’adresse où est installé le réservoir, le nom de l’expert en ‘installations de stockage’, la date du contrôle et la prochaine date de contrôle et le débit maximal de remplissage.

• Un rapport du contrôle de l’expert en ‘installations de stockage’

Entretien des appareils de chauffe au gaz

À Bruxelles, une nouvelle réglementation impose depuis le 1er janvier 2019 aux propriétaires et locataires de le faire désormais tous les 2 ans pour les chaudières au gaz. Jusque-là, elles devaient être contrôlées par un technicien agréé tous les 3 ans. Pour les chaudières au mazout, le contrôle obligatoire reste annuel. Les chauffe-eau alimentés au gaz doivent aussi dorénavant être inspectés tous les 2 ans.

Auparavant, le contrôle périodique de la chaudière devait être effectué par un « technicien chaudière agréé ». Depuis le 1er janvier 2019, ce chauffagiste est appelé « technicien chaudière PEB ». Il doit en outre être agréé par Bruxelles Environnement pour que le contrôle soit valable.

Cet article n'est valide qu'à la date où il a été publié.