Allons-nous vers une pénurie de syndics de copropriété ?

Le CRI n°459 - Décembre 2021
Allons-nous vers une pénurie de syndics de copropriété ?

Sur base d'un article du Soir Immo de ce 12 novembre 2021, sur les 10.879 professionnels de l'immobilier agréés par l'Institut des Professionnels de l'Immobilier (IPI), seuls 443 se présentent uniquement comme syndics et 3.183 comme courtiers et syndics mais la plupart de ces derniers délaissaient l'activité de syndic. Au niveau des stagiaires IPI, seuls 4 % sont uniquement candidats au seul métier de syndic ! En Région wallonne (Forem), le syndic est classé comme métier en pénurie.

Cela ne peut qu'interpeller le SNPC tout en rappelant que tout copropriétaire peut aussi être syndic dans l'immeuble où il possède un lot et que peuvent aussi exercer la profession de syndic les avocats, architectes, géomètres et comptables. Mais il est vrai que la plupart des syndics professionnels sont agrées IPI.

Il est évident, comme le précise cet article, que le métier de syndic a fortement évolué au cours des dernières années et le syndic doit avoir une multitude de compétences : gestionnaire, mais aussi juriste, technicien, comptable, psychologue si pas psychiatre et il est vrai que les législations ou autres impositions se multiplient en matière par exemple d'ascenseurs, de sécurité incendie, de respect des normes énergétiques etc.

Le SNPC reconnait bien volontiers que le métier de syndic est un métier ingrat. Il est en outre clair que la pandémie a créé des tensions nouvelles et Jean-Pierre Lannoy, ancien syndic et président du Céfim, l'explicite fort bien dans l'article du Soir dont question ci-avant : « Avec le confinement les assemblées générales ont été reportées et les copropriétaires n'ont plus pu s'exprimer. Avec la reprise des réunions, les paroles se libèrent. » La gestion des travaux en copropriété est aussi compliquée car avec le rebond économique les entrepreneurs sont surchargés, ils peinent à envoyer leurs offres et les délais de réalisation sont longs.

Mais plus généralement, le SNPC constate aussi une évolution dans les relations entre copropriétaires et syndics, avec des torts partagés.

Du coté des copropriétaires, un manque évident de connaissance de la loi sur la copropriété, du mode de fonctionnement de cette dernière tout en oubliant que la vie en copropriété implique un certain nombre de contraintes.

D'aucuns perdent de vue qu'il y a des parties communes à gérer qui font partie intégrante de leur lot privatif et qu'il faut à leur sujet une approche collective et solidaire. Le SNPC ne peut aussi que regretter le manque d'engagement de nombreux copropriétaires et il est stupéfait d'apprendre l'impossibilité quelquefois de trouver un copropriétaire pour présider les assemblées générales ou encore accepter la mission de commissaire aux comptes voire faire partie du conseil de copropriété.

A titre exemplatif de cette méconnaissance, nombre de copropriétaires, qui sont mécontents de décisions prises ou non par l'assemblée générale, focalisent sur le syndic qui ne peut que prendre acte de ce qui a été décidé ou non et exécuter ce qui doit l'être. L'adversaire n'est pas le syndic mais bien la copropriété dont le syndic n'est que l'organe. Leur mécontentement doit porter vers les autres copropriétaires.

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Il faudra aussi admettre dans le chef des copropriétaires que la gestion d'une copropriété c'est aussi la gestion de leur patrimoine et que s'ils veulent une gestion de qualité et non au rabais, il faut savoir y mettre le prix.

Du coté des syndics, la transparence n'est pas toujours au rendez-vous et une meilleure information des copropriétaires permettrait de régler rapidement nombre de points de friction. Les mails et autres moyens contemporains de communication doivent faciliter les échanges entre les uns et les autres.

Par ailleurs, au cours de ces derniers mois, certaines méthodes ou autres pratiques retenues par des syndics n'ont pu que susciter notre mécontentement.

Ainsi au niveau d'une copropriété, une assemblée générale devait être convoquée après COVID et en présentiel avec les points classiques à l'ordre du jour. Des copropriétaires souhaitaient que le renouvellement du syndic fasse l'objet d'un appel plus large. Le syndic en place n'avait rien trouvé de mieux que de mettre au début de l'ordre du jour le point relatif au renouvellement de son mandat et acceptait de mettre en fin d'ordre du jour les propositions d'autres syndics ! Nous supposons qu'arrivé à ce point, il leur aurait été répondu que comme le mandat du syndic en place avait été renouvelé en début d'assemblée générale, la demande des copropriétaires était devenue sans objet. Nous avons mis le holà et le point suivant a finalement été retenu à l'ordre du jour : Fin du mandat du syndic : décision quant à la reconduction ou non et présentation de nouvelles offres ; décision de l'assemblée générale. Le syndic a été réélu et l'important pour nous était que les choses se passent dans le respect de la loi et des droits des copropriétaires.

Quel n'est pas notre étonnement de voir certains syndics considérer que suite aux dispositions COVID, les assemblées générales du premier semestre 2021 n'ayant pu se tenir, leur mandat est automatiquement prolongé d'un an jusqu'en 2022. Ils refusent, ou font tout pour ne pas le faire, de convoquer une assemblée générale extraordinaire sollicitée par des copropriétaires représentant au moins 20% des quotes-parts dans les parties communes et demandant la convocation de leur assemblée avec les points habituels dont le renouvellement du mandat du syndic, des membres du conseil de copropriété et du commissaire aux comptes.

Le SNPC tient à réaffirmer avec force que l'article 54 de la loi COVID, portant plus spécifiquement sur les copropriétés, ne limite nullement les points que des copropriétaires représentant un cinquième des parts voudraient voir aborder et par ailleurs pour la durée des mandants, ce même article 54 précise que ces mandats sont prolongés jusqu'à la première assemblée générale qui sera tenue après cette période (durant laquelle en raison du COVID l'assemblée n'a pu se tenir).

Il n'y est donc nullement question d'une prolongation d'office d'un an jusqu'à la prochaine assemblée générale ordinaire en 2022 et le texte ci-avant ne parle pas d'assemblée ordinaire et donc une assemblée générale extraordinaire convoquée, par exemple, d'ici la fin de l'année peut parfaitement statuer sur tous les points que des copropriétaires représentant un cinquième des parts voudraient voir aborder.

Mentionnons enfin dans nos exemples, cette copropriétaire qui s'est vu refuser de pouvoir effectuer à ses frais des travaux d'aménage- ment de sa terrasse du rez-de-chaussée. Elle consulte un avocat pour voir si elle est dans son droit ou non. Ce dernier écrit au syndic pour mieux expliciter la situation et voir comment régler le problème d'autant plus que manifeste- ment le refus d'une minorité de copropriétaires est abusive. Après deux échanges de mails, le syndic, et alors même que les échanges se devraient d'être courtois et respectueux des uns et des autres, a l'indécence de préciser : « P.S : Je vous invite également à informer votre cliente que la gestion de vos mails fait partie des prestations complémentaires qui lui seront directement facturées. » Nous n'avons pas manqué de LUI faire part de notre opinion à ce sujet.

Autre phénomène que le SNPC constate est la fusion, l'absorption,... de syndics avec ou par d'autres, sans que les copropriétés et les copropriétaires concernés ne soient consultés. Ce n'est pas acceptable et les copropriétés ne sont pas des troupeaux de bétails que l'on peut se vendre, se transférer … et qui n'ont rien à dire. Cela devra faire l'objet de discussion avec le Cabinet du Ministre de la Justice pour clarifier les choses.

Pour terminer le présent édito, il est clair que les deux années difficiles que nous venons de connaître au niveau de la vie des copropriétés ne vont pas rester sans incidence sur leur mode de gestion. Des adaptations législatives devront être envisagées. Le SNPC n'a pas voulu que cela se fasse dans la précipitation au même titre que d'autres intervenants du secteur comme les syndics. Nous pensons notamment à la modélisation des assemblées générales qui pourraient se tenir en vidéo conférence ou hybride avec des copropriétaires présents et d'autres derrière leur écran. Sans doute faut-il vivre avec son temps mais d'abord évaluer comment les choses se sont passées dans les copropriétés qui l'ont fait. Il faut aussi évaluer les assemblées générales qui se sont tenues par écrit et les retours que nous en avons sont mitigés.

En tout état de cause, il ne faudra pas perdre de vue que la copropriété est un modèle par excellence de démocratie participative mais forcée.

Cet article n'est valide qu'à la date où il a été publié.