Les canalisations sont un élément essentiel du confort et du bon fonctionnement de tout immeuble. Pourtant, lorsqu’un problème survient — bouchon, fuite, dégât des eaux — il est souvent difficile de savoir qui doit réagir, comment intervenir efficacement, et dans quels cas l’assurance interviendra. Voici un guide pour les copropriétaires et propriétaires confrontés à ces situations.
Canalisations bouchées : qui doit réagir et comment prévenir les problèmes ?
Propriétaire, syndic, ou locataire : qui est responsable ?
Lorsqu’une canalisation se bouche dans un immeuble, la première question qui se pose est : où se situe le bouchon ?
Si le problème se trouve dans les parties privatives (ex. : siphon de lavabo, canalisation d’évier, toilettes d’un appartement), c’est le locataire qui en est généralement responsable.
Si le bouchon est dans les parties communes (colonne principale d’évacuation, regard d’égout de l’immeuble), c’est le syndic ou la copropriété qui doit agir.
En cas de doute ou d’absence de schéma précis du réseau, il est recommandé de faire appel à une société équipée d’une caméra d’inspection pour localiser précisément l’origine du problème.
Assurances : que prennent-elles en charge en Belgique ?
Les assurances habitation peuvent couvrir certaines interventions, à condition que les dommages soient liés à un sinistre imprévisible (dégât des eaux dû à une canalisation obstruée, par exemple).
En revanche, les frais d’entretien ou de débouchage préventif ne sont pas couverts. Certaines polices prévoient toutefois une prise en charge partielle des frais de recherche de la cause, si elle entraîne un sinistre couvert.
Une assurance copropriété ou RC immeuble peut aussi intervenir si un bouchon cause un dégât dans une autre unité de l’immeuble.
Pourquoi faut-il réagir rapidement ?
Un bouchon négligé peut entraîner :
Des débordements d’eaux usées
Des dégâts dans les appartements voisins
Des odeurs nauséabondes
Une usure prématurée des canalisations
Réagir vite, c’est limiter les dégâts, éviter les conflits de voisinage et réduire les coûts de réparation.
Le curage préventif : une nécessité à Bruxelles
À Bruxelles, le calcaire est un problème bien connu. L’eau y est dite "dure", ce qui favorise l'accumulation de tartre dans les canalisations. Résultat : les diamètres se réduisent, le débit diminue, les bouchons apparaissent.
Faire un curage préventif tous les 1 à 2 ans permet de :
Éliminer les dépôts de tartre, de graisse ou de savon
Prévenir les obstructions soudaines
Prolonger la durée de vie des installations
Le curage s’effectue à l’aide de jets d’eau haute pression, parfois combinés à une tête rotative qui gratte les parois.
Pour les propriétaires soucieux de la qualité de l’eau et du tartre, une alternative durable est l’installation d’un osmoseur. L’osmoseur domestique purifie l’eau via une membrane semi-perméable. Résultat :
Moins de tartre dans les canalisations
Moins de corrosion
Une eau plus douce pour la peau et les appareils électroménagers
C’est une solution recommandée pour les immeubles anciens ou les quartiers où l’eau est particulièrement calcaire comme Schaerbeek ou Uccle.
Dégâts des eaux : que faire, qui alerter et comment se protéger ?
Taches d’humidité au plafond, odeur de moisi persistante, moisissures, perte de pression dans la chaudière, ou encore facture d’eau anormalement élevée : les signes d’un dégât des eaux sont parfois discrets, mais les conséquences peuvent être lourdes.
Dans ce type de situation, il est essentiel de réagir rapidement pour limiter les dommages et éviter une dégradation plus importante du bâtiment. La première étape consiste à identifier la source de la fuite, ce qui n’est pas toujours évident à l’œil nu. C’est là qu’intervient la recherche non-destructive de fuites, une méthode permettant de localiser l’origine du problème sans démolir les murs, les sols ou les installations.
Ces techniques innovantes — caméra thermique, gaz traceur, colorants… — offrent une alternative fiable aux méthodes invasives. Elles permettent une intervention ciblée, rapide et propre. Une fois la fuite détectée, un rapport détaillé est établi : il peut être utilisé dans le cadre d’une déclaration d’assurance, et il permet de planifier les réparations de manière optimale.
Qui doit réagir en cas de dégâts des eaux ?
Dès qu’un dégât est constaté (infiltration, flaque d’eau, mur humide…), la priorité est d’identifier la source :
S’il s’agit d’un problème dans l’appartement ou de la maison, le propriétaire ou locataire doit contacter un spécialiste en recherche de fuite ou un plombier si la source est identifiée, continue et visible.
Si l’eau provient d’un mur mitoyen, du plafond ou d’un tuyau commun, le syndic doit être averti immédiatement.
En copropriété, il est important d’agir rapidement pour limiter l’étendue des dégâts et informer le syndic, son assurance et les voisins susceptibles d’être concernés.
Ce que couvre l’assurance en Belgique
La plupart des assurances incendie/multirisques couvrent les dégâts des eaux. Attention, il peut exister une franchise générale qui varie selon la police souscrite. La police inclut :
Le coût de la recherche de la fuite
La réparation des dommages causés (plafonds, parquets, mobilier…)
Le remboursement de la surconsommation d’eau, dans certains cas
En copropriété, tant les dommages aux parties communes que ceux aux parties privatives sont en principe couverts par l’assurance de la copropriété. Toutefois, si l’appartement est loué et que la responsabilité du locataire est engagée, l’assurance du locataire devra intervenir.
Pourquoi réagir vite est essentiel
Un dégât des eaux non traité peut rapidement empirer. En quelques heures, il peut :
Fragiliser une cloison
Provoquer un court-circuit
Favoriser l’apparition de moisissures
Détériorer des biens de valeur
Pour tout immeuble, copropriété ou maison, le mot d’ordre est simple : mieux vaut prévenir que réparer
La détection de fuite : un outil indispensable
Aujourd’hui, les experts disposent de nombreux outils pour détecter une fuite sans casser les murs.
Entre autres :
Caméra thermique (thermographie) : détecte les variations de température liées à une fuite d’eau chaude ou de chauffage.
Gaz traceur : injecté dans la canalisation, il s’échappe à l’endroit précis de la fuite et est détecté par un appareil.
Colorant fluorescent : permet de suivre visuellement l’itinéraire de l’eau dans une canalisation.
Générateur de fumée : utile pour tester les évacuations d’air ou d’eau.
Ces technologies permettent une intervention précise, et sans destruction, ce qui évite des travaux inutiles et coûteux.
Le rôle de l’expert en recherche de fuite
Il est important de noter que le syndic et/ou le propriétaire peuvent choisir eux-mêmes une entreprise de recherche de fuites. Bien que les outils soient performants, l’expérience humaine reste cruciale. L’expert connaît :
Les circuits d’eau typiques dans les immeubles
Les points faibles fréquents (soudure mal faite, joint défectueux, affaissement…)
Les indices invisibles à l’œil nu
Il rédige également un rapport technique à remettre à l’assurance, exigé pour obtenir une indemnisation.
Conclusion : Anticiper, c’est économiser
Les problèmes de tuyaux ne sont jamais agréables, mais avec un bon entretien, des réactions rapides et l’aide de professionnels compétents, ils peuvent être gérés efficacement.
Investir dans le curage ou dans un système d’osmose, ce n’est pas une dépense inutile : c’est une manière d’assurer la pérennité de son bien, de réduire les sinistres, et de garantir la tranquillité de tous les occupants.
Pour tout immeuble, copropriété ou maison, le mot d’ordre est simple : mieux vaut prévenir que réparer.
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