Il n’est pas rare qu’un bailleur soit confronté à la faillite de son locataire commercial (personne physique ou société).
Quelle est alors le sort du bail ?
Comment doit réagir le bailleur ?
Contrairement à une idée reçue, le bail ne prend pas fin automatiquement en cas de faillite.
Il convient tout d’abord d’avoir égard à l’article XX.139 du Code de droit économique :
« les curateurs décident sans délai, dès leur entrée en fonction, s’ils poursuivent les contrats conclus avant la date du jugement déclaratif de faillite et auquel ce jugement ne met pas fin automatiquement, ou s’ils résilient unilatéralement lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (…).
Le cocontractant peut mettre les curateurs en demeure de prendre cette décision dans les quinze jours. Sous réserve d’une prolongation amiable, si les curateurs n’ont pris aucune décision expresse avant l’expiration de ce délai, le contrat est considéré comme étant résilié. La créance de dommage et intérêts éventuellement due au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse (…) ».
En d’autres termes, le bailleur avisé veillera à mettre le curateur en demeure (par lettre recommandée) de prendre position quant à la poursuite – ou non – du bail commercial.
A défaut pour la curatelle d’avoir pris une décision expresse avant l’expiration du délai de quinzaine à dater de la lettre recommandée, le contrat de bail sera considéré comme étant résilié et le bailleur sera en droit d’exiger du curateur qu’il libère les lieux et qu’il restitue les clés et ce, le cas échéant, de manière forcée.
En effet, la suspension des voies d’exécution (en droit de la faillite) n’est pas applicable au droit du bailleur de reprendre possession des lieux si un tel droit lui est acquis ; un bailleur doit tout au plus laisser au curateur la possibilité d’enlever les meubles afin de les vendre, quitte à exercer le privilège dont il est titulaire sur le prix de la vente, en application de l’article 20, alinéa 1 de la loi hypothécaire.
Si le curateur ne libère pas les lieux loués, le bailleur devra obtenir un jugement, et ce à l’intervention du Juge de Paix territorialement compétent (situation des lieux loués) : en d’autres termes, le bailleur ne peut faire appel directement à un Huissier de Justice pour procéder à l’expulsion, et ce même si le bail est résilié en vertu de la loi et/ou de la convention ;
Nous rappelons ici que, en vertu de l’article 1762bis du Code civil, applicable notamment aux baux commerciaux, la clause résolutoire expresse est réputée non écrite. Le bailleur ne peut donc pas prétendre mettre fin au contrat de bail par décision unilatérale même si les manquements reprochés à son locataire en faillite sont prouvés. Le Juge de Paix a le monopole de la sanction de la résolution du bail.
Concrètement, le bailleur devra introduire la procédure par dépôt au Greffe de la Justice de Paix d’une requête contradictoire (laquelle est le mode principal d’introduction d’une action en matière de bail) ou par citation, à l’intervention d’un Huissier de Justice (notamment en cas d’urgence) ; la Justice de Paix territorialement compétente est celle où se trouve le bien loué.
Il devra appeler à la cause le curateur en application de l’article XX.118 du Code de droit économique, lequel précise que « à partir du jugement déclaratif de faillite, toute action mobilière ou immobilière, toute voie d’exécution sur les meubles ou immeubles, ne peut être suivie, intentée ou exercée que contre les curateurs. (…) Les décisions rendues sur les actions suivies ou intentées contre le failli personnellement ne sont pas opposables à la masse ».
Dans un jugement prononcé le 23 janvier 2026, le Juge de Paix du deuxième canton de LIEGE a fait application de ces principes en prononçant la résolution du bail aux torts d’une société faillie, selon la motivation suivante :
« à la suite de la faillite, les curateurs n’ont pas exercé l’option de poursuivre ou pas le bail dans le délai légal, de sorte que le bail a pris fin de manière anticipée, à la suite de l’impossibilité de la locataire d’assumer ses obligations conventionnelles.
Il en résulte que le bail sera résolu aux torts de la locataire ».
Ensuite, l’article XX.139 du Code de droit économique envisage la créance de dommages et intérêts éventuellement due aux cocontractants (dont le bailleur) du fait de cette résiliation.
Dans le chef du bailleur, cette créance consiste en général en l’indemnité de relocation qui peut être réclamée au locataire en faillite en défaut, soit sur une base contractuelle, soit sur une base légale : il est courant de prévoir dans les baux commerciaux une indemnité de relocation (ou de résolution) fixée forfaitairement à un montant équivalant à six mois de loyers ; devant certaines juridictions, cette indemnité est réduite.
Dans le cas où le bail commercial ne mentionne pas une telle clause, cela n’empêche pas le bailleur de prétendre à une créance de dommages et intérêts, et ce en application du droit commun du bail, et spécialement de l’article 1760 du Code civil selon lequel « en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus ».
En d’autres termes, le montant de la créance de dommages et intérêts mis à charge du locataire failli dépendra de la date à laquelle les lieux auront été reloués.
Dans le cas tranché le 23 janvier 2026, le Juge de Paix a condamné le curateur à payer une indemnité de relocation équivalente à 3 mois de loyer, sur la base des articles XX.139, §1er, alinéa 2 du Code de droit économique et 1760 de l’ancien Code civil cités ci-dessus.
La curatelle s’opposait à être condamnée par le Juge de Paix, en faisant valoir qu’une telle demande de condamnation était irrecevable car contraire à l’ordre public (la législation sur les faillites étant d’ordre public) et en soutenant la thèse selon laquelle la suspension des voies d’exécution prévues par la loi sur les faillites (articles 24 et 62 à 63bis de la loi sur les faillites) s’oppose à l’obtention d’un titre exécutoire contre la curatelle en soutenant que « les créanciers peuvent seulement demander au Tribunal d’établir leurs droits et postuler leur admission au passif de la faillite, menant à la condamnation des curateurs au paiement d’une somme d’argent ».
Dans ce jugement, le Juge de Paix du deuxième canton de LIEGE a écarté cette argumentation sur la base d’un article XX.118 du Code de droit économique selon la motivation suivante :
« Le Juge de Paix est bien compétent pour condamner les curateurs, en cette qualité, aux sommes dues en vertu du présent jugement.
Il n’appartient par ailleurs pas au Juge de Paix de décider de l’admission de telle ou telle créance au passif de la faillite (a fortiori au passif privilégié), en interférant dans la compétence exclusive du Tribunal de l'Entreprise.
Enfin, la thèse des curateurs, si elle était suivie, empêcherait le Juge de Paix de prononcer une condamnation solidaire entre les faillis et son garant, ce qui empêcherait ce garant, dont l’obligation est accessoire, de faire valoir ses droits éventuels dans le cadre de la contribution à la dette ».
Par ailleurs, le droit du bailleur de récupérer les lieux loués dès la résiliation du bail se heurte régulièrement aux réalités qui s’imposent à la curatelle laquelle, sauf exception, doit attendre l’insertion du premier procès-verbal de vérification des créances (environ 6 semaines à dater du jugement déclaratif de faillite) avant de pouvoir procéder à la liquidation de la faillite, et ce en application de l’article XX.166 du Code de droit économique.
Enfin, qu’en est-il du sort de la garantie locative ?
A ce sujet, il faut tout d’abord rappeler qu’il n’ existe en matière de bail commercial aucune législation octroyant au bailleur un privilège sur une garantie locative : en conséquence, le mécanisme de paiement d’une somme au profit d’un compte ouvert au nom du locataire n’entraîne pas un gage au profit du bailleur puisque par ce versement le preneur n’est pas dessaisi de la somme d’argent ainsi bloquée : elle n’est pas sortie de son patrimoine et elle tombe dans la masse de la faillite, avec pour corollaire que le principe fondamental de l’égalité des créanciers doit s’appliquer.
En revanche, cette solution ne doit pas être retenue lorsque la garantie est déposée sur un compte ouvert au nom du bailleur ou lorsque la garantie locative a été constituée sous forme d’une assurance en capital souscrite au profit d’un bailleur : dans ces deux cas, le montant de la garantie est sorti du patrimoine du failli et n’a pas pu tomber dans la masse de la faillite ; la garantie peut donc être attribuée au bailleur et vient en déduction des sommes qui lui sont dues.
Dans un jugement du 6 décembre 2024, le Juge de Paix du deuxième canton de LIEGE a retenu cette solution :
« Lorsque la garantie locative est constituée dans les mains du bailleur, elle entre dans son patrimoine et fait naître dans le chef du locataire une créance éventuelle en restitution.
La demande de la curatelle en libération de la garantie locative au profit de la faillite est donc non fondée.
Le bailleur sera autorisé à conserver la garantie locative, qui viendra en déduction partielle des condamnations déjà prononcées ».
En pratique
Nous recommandons aux bailleurs et curateurs de privilégier le dialogue, préférable à l’introduction d’une procédure dont l’efficacité immédiate n’est pas a priori acquise, et ce d’autant que les bailleurs disposent d’un privilège mobilier sur la base de l’article 20, 1° de la loi hypothécaire.
