Le certificat de performance énergétique des bâtiments — le PEB — s'est imposé progressivement comme un document central de toute transaction immobilière. En effet, toute personne qui souhaite mettre en vente ou en location un bâtiment est tenue d'en disposer préalablement, et de le communiquer à l'acquéreur ou au locataire avant la signature de la convention.
Dans les faits, ce document dépasse de plus en plus souvent la simple formalité administrative. Il est perçu par l'acquéreur comme un indicateur fiable de la qualité énergétique du bien, et peut peser de façon déterminante sur la décision d'achat comme sur la fixation du prix. Il en va de même pour les organismes financiers qui souhaitent de plus en plus connaitre le PEB du bâtiment avant de souscrire un crédit en faveur de l’acheteur.
Si ce document est devenu si essentiel, que se passe-t-il lorsque ce certificat s'avère erroné — et que cette erreur n'est découverte qu'après la vente ? Une décision rendue le 1er avril 2026 par la Cour d'appel de Mons (RG 2025/249) illustre les difficultés auxquelles se heurte l'acquéreur dans une telle situation, et apporte des précisions utiles sur le terrain de la responsabilité du certificateur comme sur celui des obligations du vendeur.
Les faits
Un immeuble de rapport comprenant plusieurs unités de logement est mis en vente. Avant la conclusion de la vente, le vendeur charge un certificateur agréé d'établir les certificats PEB afférents aux différentes unités. Ces certificats les classent toutes dans une catégorie énergétique favorable.
Les certificats sont transmis aux acquéreurs et mentionnés tant dans le compromis de vente que dans l'acte authentique. Les deux actes contiennent par ailleurs une clause de non-garantie des vices non-apparents, stipulation courante dans les transactions entre particuliers.
C'est après la prise de possession que les difficultés apparaissent : humidité importante, développement de moisissures. Un bureau d'études mandaté par les acquéreurs révèle une absence d'isolation là où les certificats PEB en mentionnaient. Une plainte est déposée auprès du Service Public de Wallonie. À la suite de l'instruction de cette plainte, le certificateur se voit infliger une suspension de son agrément, et les certificats litigieux sont rendus invalides comme « potentiellement erronés ». De nouveaux certificats, établis plusieurs années plus tard, classent les mêmes unités dans des catégories énergétiques nettement moins favorables.
Une procédure judiciaire est introduite, tant contre le certificateur que contre le vendeur. Les acquéreurs réclament une indemnisation correspondant à l'excédent de prix payé en tenant compte de la classe énergétique réelle du bien. La demande est déclarée non fondée en première instance, puis rejetée en appel par l'arrêt commenté.
L'analyse de la Cour
a) La demande contre le certificateur
Sur la recevabilité de l'action, la Cour admet que les acquéreurs disposent d'une action en responsabilité contractuelle directe contre le certificateur, alors même qu'ils n'étaient pas parties au contrat conclu entre celui-ci et le vendeur. Le raisonnement mérite d'être exposé, car il repose sur un mécanisme juridique important et souvent méconnu.
Le contrat d'entreprise liant le vendeur et le certificateur pour l'établissement des certificats PEB est si étroitement attaché à l'immeuble vendu qu'il ne présente d'intérêt que pour son propriétaire. Il constitue ce que le droit qualifie de droit propter rem : un droit lié à la chose plutôt qu'à la personne. En vertu de l'article 1615 de l'ancien Code civil, l'obligation de délivrer la chose vendue comprend ses accessoires. Les droits si étroitement liés au bien, n'ont d'intérêt que pour son propriétaire et sont transmis de plein droit à l'acquéreur lors de la vente, sans qu'il soit besoin d'une cession expresse.
Cela signifie que l'acquéreur d'un immeuble hérite donc automatiquement de l'action contractuelle que le vendeur pouvait exercer contre le certificateur — et peut l'exercer directement, sans avoir à démontrer une faute extracontractuelle. L’acheteur peut donc agir en responsabilité contractuelle contre une partie avec laquelle elle n’a pas conclu de contrat.
Néanmoins, l'existence d'une action n'en garantit pas le succès. Encore faut-il démontrer une faute, un dommage et un lien causal. C'est sur ces trois éléments que la demande échoue.
Sur la nature de l'obligation du certificateur : la Cour rappelle que le PEB n'est pas une attestation de conformité physique du bâtiment. Dans l'exécution de sa mission, le certificateur est amené à apprécier la situation sur la base de constatations visuelles, de preuves acceptables et des documents mis à sa disposition. Les tests destructifs ou les démontages ne constituent pas la règle. Il dispose d'une marge d'appréciation qui exclut toute obligation de résultat : il est tenu à une obligation de moyen, celle de se comporter comme un professionnel normalement diligent et prudent placé dans les mêmes circonstances.
Sur la faute : les acquéreurs ne parviennent pas à démontrer que le certificateur a manqué à cette obligation. Les constats techniques invoqués ont été réalisés après sondages et démontages, dans des conditions différentes de celles qui existaient au moment de la certification initiale, en 2021. Ces éléments n'étaient pas disponibles pour le certificateur à l'époque. L'enquête administrative du SPW n'a pas non plus permis de se prononcer sur la qualité du travail effectué : les certificats ont été rendus invalides parce que potentiellement erronés, sans que les critiques formulées soient pour autant reconnues comme établies.
Sur le lien causal : la Cour relève un élément chronologique décisif. L'offre d'achat avait été formulée avant la transmission des certificats PEB par le certificateur au vendeur. Dès lors, les acquéreurs ne parviennent pas à démontrer que les certificats ont joué un rôle dans leur décision d'acquérir ou dans la fixation du prix. Par ailleurs, les problèmes d'humidité et de moisissures ne sont pas établis comme étant la conséquence directe d'un défaut d'isolation : la manière dont l'immeuble a été construit ou rénové est une donnée préexistante, indépendante de la certification PEB.
b) La demande contre le vendeur
Sur le terrain de l'obligation de délivrance, la Cour rappelle que celle-ci comprend la remise d'un certificat PEB valide, qui constitue un accessoire de la chose vendue au sens de l'article 1615 de l'ancien Code civil. Elle précise toutefois : cette obligation est réputée correctement exécutée dès lors que le vendeur a remis un certificat établi par un certificateur agréé, qui n'avait pas encore été invalidé au moment de la vente.
La différence entre les informations figurant dans le certificat et la réalité physique du bâtiment ne constitue pas un vice apparent — décelable lors d'un examen attentif et normal de la chose — mais un vice caché. Si l'on se situe sur ce terrain, c'est l'action en garantie des vices cachés qui est ouverte, non l'action en délivrance.
Sur ce point, la Cour constate que les acquéreurs ont procédé à une agréation tacite du bien. L'agréation est la reconnaissance par l'acquéreur que la chose livrée est conforme et exempte de vices apparents. Elle peut être tacite, et se déduire du comportement : prise de possession, mise en location du bien, absence de réclamation dans un délai raisonnable. En l'espèce, la première citation du vendeur n'est intervenue que près de deux ans et demi après l'acte authentique de vente. Une telle inertie, aux yeux de la Cour, ne peut s'interpréter que comme une agréation tacite. Passé ce stade, l'action en délivrance n'est plus ouverte.
Quant à l'action en garantie des vices cachés, les acquéreurs avaient eux-mêmes renoncé à l'exercer. Leur conseil avait indiqué, dans une correspondance du 29 juin 2023, que le manquement imputé au vendeur ne présentait pas un caractère de gravité suffisant pour justifier les sanctions de l'article 1644 de l'ancien Code civil, et qu'en conséquence l'action en garantie des vices cachés n'était pas disponible — position qui a été maintenue dans leurs conclusions.
Sur la clause de non-garantie des vices cachés, enfin, la Cour l'estime opposable. Le vendeur n'est pas reconnu comme un professionnel spécialisé de l'immobilier au bénéfice duquel une telle clause ne pourrait trouver application, nonobstant ses activités passées dans le secteur de la construction. Rien ne permettait davantage d'établir qu'il avait connaissance du caractère erroné des certificats.
Ce que cet arrêt enseigne concrètement
Cinq points méritent d'être retenus à l'issue de cette décision.
1. L'acquéreur dispose d'une action contractuelle directe contre le certificateur
Le contrat d'entreprise conclu entre le vendeur et le certificateur est un droit propter rem : il est transmis de plein droit à l'acquéreur lors de la vente. L'acquéreur peut donc agir directement en responsabilité contractuelle contre le certificateur — y compris sans avoir jamais contracté avec lui — sans avoir à démontrer une faute extracontractuelle. Ce mécanisme est souvent ignoré dans la pratique.
2. Le certificateur n'est tenu qu'à une obligation de moyen
Le PEB n'est pas une attestation de conformité physique. La certification repose sur des constats visuels et des pièces fournies. Établir que le certificateur a manqué à son obligation de moyen — c'est-à-dire qu'il ne s'est pas comporté comme un professionnel normalement diligent dans les mêmes circonstances — est une charge probatoire lourde. Elle l'est d'autant plus lorsque les constatations postérieures ont été réalisées dans des conditions différentes de celles qui prévalaient lors de la certification initiale
3. L'offre d'achat est un moment juridiquement déterminant
Si l'offre d'achat est formulée avant la communication des certificats PEB, l'acquéreur compromet d'emblée sa capacité à démontrer que ceux-ci ont influencé sa décision ou le prix convenu. Le lien causal — condition indispensable de toute action en responsabilité — devient alors très difficile à établir. La précaution est simple : ne jamais formaliser d'offre avant d'avoir reçu et analysé les certificats, et envisager de conditionner l'offre à leur communication ou à l'obtention d'une classe énergétique minimale.
4. L'agréation tacite : le temps joue contre l'acquéreur
L'inaction prolongée après la prise de possession peut être interprétée comme une agréation tacite du bien, ce qui ferme l'action en délivrance. Toute anomalie constatée après l'acquisition doit être traitée rapidement : expertise contradictoire, mise en demeure du vendeur et, si nécessaire, introduction d'une action judiciaire dans un délai raisonnable.
5. La clause de non-garantie des vices cachés reste une protection efficace pour le vendeur
Très fréquente dans les transactions entre particuliers, cette clause bloque l'action en garantie des vices cachés sauf si l'acquéreur peut établir que le vendeur avait connaissance du vice et ne l'a pas déclaré. Cette mauvaise foi est difficile à prouver. L'acquéreur doit y être attentif dès la phase de négociation et envisager d'assortir le compromis de stipulations spécifiques sur la conformité des certificats PEB.
Une problématique à suivre
La décision commentée met en lumière une réalité préoccupante : des certificats PEB peuvent s'avérer erronés — au point d'entraîner une sanction administrative et leur invalidation — sans que l'acquéreur dispose pour autant d'un recours effectif permettant d'obtenir réparation.
Cette situation interroge sur plusieurs points :
La portée juridique du certificat PEB est-elle suffisante ? Faut-il envisager de lui conférer une valeur d'attestation de conformité assortie d'une responsabilité renforcée du certificateur ?
La communication du PEB préalablement à toute offre d'achat devrait-elle faire l'objet d'un encadrement législatif explicite, pour que l'acquéreur soit effectivement en mesure d'en tenir compte ?
Un mécanisme d'assurance professionnelle obligatoire pour les certificateurs agréés, analogue à ce qui existe pour d'autres professionnels du secteur, serait-il de nature à mieux protéger les acquéreurs victimes d'erreurs de certification ?
Ces questions dépassent le seul cas soumis à la Cour d'appel de Mons. Elles touchent à la sécurité juridique de toute transaction immobilière dans laquelle un certificat PEB joue désormais un rôle déterminant.
En guise de conclusion
L'arrêt du 1er avril 2026 est sévère pour des acquéreurs qui s'étaient fondés, de bonne foi, sur des certificats finalement inexacts. Il rappelle que la protection juridique de l'acquéreur dans ce domaine n'est pas automatique : elle dépend de la façon dont la transaction a été conduite, de la réactivité au moment où le problème est découvert, et de la rigueur avec laquelle le préjudice est établi et documenté.
Il rappelle aussi, plus fondamentalement, que le certificat PEB n'est pas une garantie — ni pour le certificateur qui l'établit, ni pour l'acquéreur qui le reçoit. La prudence s'impose donc à chaque étape : avant de faire une offre, au moment de négocier le compromis, et dans les premières semaines qui suivent la prise de possession.
