La question est loin d’être anodine : certains propriétaires privés pourraient être soumis aux règles strictes du Code de droit économique applicables aux entreprises. Une évolution qui remet en cause de nombreuses clauses de bail classiques et qui pourrait réserver de mauvaises surprises aux bailleurs multi-propriétaires.
Qu’est-ce qu’un bailleur « professionnel » ?
Selon la qualité de « professionnel » ou non du bailleur, les règles applicables à un contrat de bail sont susceptibles de différer, notamment lorsque le locataire revêt, quant à lui, la qualité de « consommateur ».
Cette qualité de « professionnel » renvoie, en réalité, à la notion d’« entreprise » du Code de droit économique, selon lequel est une entreprise, « toute personne physique ou personne morale poursuivant de manière durable un but économique, y compris ses associations. » (articles I.8, 39° et I.22/1, 4°).
La qualité de consommateur est définie, par le Code de droit économique, comme caractérisant « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale. » (article I.1, 2°).
Si la qualité de consommateur d’un locataire ne pose pas trop de questions, notamment en matière de baux de logement, tel n’est pas le cas de la qualité d’entreprise du bailleur. En effet, le fait pour une personne physique bailleresse de ne pas disposer de numéro de TVA et d’exercer son activité de bailleur à titre « privé » n’est pas suffisant pour exclure sa qualité d’entreprise.
A titre illustratif, selon un jugement du 11 septembre 2025 du Tribunal de première instance du Hainaut, division Charleroi, récemment publié (J.L.M.B., 2026/13, pp. 546 à 550),
« Comme annoncé plus haut, la facture produite en pièce n° 2 du dossier des locataires démontre que le bailleur est propriétaire, au minimum, de dix appartements à l'adresse située à (...).
[…] Il est indifférent que [le bailleur] ne dispose pas de numéro de B.C.E. [Banque-Carrefour des Entreprises] et agisse en tant que personne physique au moment d'apprécier sa qualité d'entreprise pour l'application du livre VI du Code de droit économique.
[…] S'il ne dispose d'aucun numéro de B.C.E. en personne physique, il résulte de l'analyse des bases de données précitées que [le bailleur], fût-ce sous couvert d'un montage juridique, poursuit de manière durable un but économique en louant de biens immobiliers. ».
Il n’existe malheureusement pas de critère quantitatif clair permettant de déterminer avec certitude la qualité d’entreprise des bailleurs agissant à titre privé. La prudence doit donc s’imposer. En revanche, dès lors qu’un bailleur agit au travers d’une société poursuivant un but de lucre, la qualité d’entreprise semble acquise.
Quelle est l’incidence de la qualité d’entreprise du bailleur sur les clauses du contrat de bail ?
Cette question n’est bien entendu pas uniquement théorique. Dès lors que, lorsqu’un bailleur peut être qualifié d’ « entreprise » au sens de ce Code et que le locataire est qualifié de « consommateur », une série de règles particulières s’applique en plus des règles propres au contrat de bail. Il s’agit, notamment, des règles du Livre IV du Code de droit économique relatif à la protection du consommateur et du Livre XIX de ce Code relatif au recouvrement de dettes de consommateurs.
A titre d’exemples, rappelons que s’appliquent :
L’ensemble des règles propres aux clauses abusives et à leur interdiction (articles VI.82 à VI.84) dont notamment la règle selon laquelle est abusive une clause ayant pour objet de « Déterminer le montant de l’indemnité due par le consommateur qui n’exécute pas ses obligations, sans prévoir une indemnité du même ordre à charge de l’entreprise qui n’exécute pas les siennes » (article VI.83, 17°) ;
La clause qui prévoit une indemnité de résolution du contrat à charge du locataire sans prévoir d’indemnité similaire à charge de l’entreprise est donc nulle. Le bailleur se verra ainsi, en cas de résolution du contrat aux torts et griefs du locataire, privé de la possibilité de solliciter le paiement de l’indemnité contractuellement prévue.
L’ensemble des règles limitant les intérêts de retard en cas de défaut ou retard de paiement du consommateur ;
Est ainsi interdite et réputée non écrite toute clause prévoyant des intérêts de retard supérieurs au taux de la loi du 2 août 2002 (article XIX.4, 1°). Au cours du premier semestre 2026, ce taux s’élève à 10,5 %.
L’ensemble des règles plafonnant les indemnités forfaitaires (également appelées « clauses pénales ») en cas de défaut ou retard de paiement du consommateur.
Est ainsi interdite et réputée non écrite toute clause prévoyant qu’en cas de retard ou défaut de paiement, le locataire est redevable d’une indemnité forfaitaire supérieure aux montant suivants :
a) 20 euros si le montant restant dû est inférieur ou égal à 150 euros ;
b) 30 euros augmentés de 10 % du montant dû sur la tranche comprise entre 150,01 et 500 euros si le montant restant dû est compris entre 150,01 et 500 euros ;
c) 65 euros augmentés de 5 % du montant dû sur la tranche supérieure à 500 euros avec un maximum de 2000 euros si le montant restant dû est supérieur à 500 euros.
Loin d’être sans intérêt, la question de la qualification d’entreprise ou non du bailleur, même agissant en tant que personne privée, est donc essentielle afin de déterminer la validité de certaines clauses que l’on retrouve très régulièrement dans les contrats de bail.
S’il est vrai que les clauses abusives sont également interdites entre personnes privées n’agissant pas en qualité d’entreprises (article 5.52 du Code civil), cette interdiction ne présente qu’un caractère général alors que les règles applicables à la relation entre une entreprise et un consommateur sont bien plus précises et font l’objet de sanctions plus récurrentes.
Enfin, il semble également primordial de rappeler que la méconnaissance, par une entreprise, des dispositions du Code de droit économique est susceptible de sanctions pénales. Par exemple, la méconnaissance de l’article VI.83 et/ou de l’article XIX.4 est susceptible d’être sanctionnée par une sanction de niveau 2 (articles XV.83, 10° et XV.125/2/1, 3°). La sanction de niveau 2 est constituée d’une amende pénale de 26 euros à 4% du chiffre d’affaires annuel total, avec un plafond minimal de 10.000,00 euros (article XV.70, § 1er, 2°).
Que faire ?
Le bailleur multi-propriétaire prudent veillera à s’informer quant à sa qualité d’entreprise ainsi que quant à la validité des clauses contractuelles qu’il négocie avec ses locataires, afin d’éviter d’éventuelles sanctions civiles (annulation des clauses, inopposabilité éventuelle d’une mise en demeure non régulière, etc.) et pénales (amendes pénales).
En effet, à défaut de s’informer préalablement, il risque de ne prendre conscience de sa qualité d’entreprise qu’au moment d’un litige et de subir les sanctions précitées de plein fouet, alors qu’il aurait pu les éviter.
