Bail et cautionnement : source de garantie ou de confusion ?

Le CRI n°449 - Décembre 2020
Bail et cautionnement : source de garantie ou de confusion ?

Le cautionnement est un contrat qui soulève régulièrement des questions qui portent notamment sur l'étendue de l'engagement de la caution ainsi que sur l'éventuelle possibilité de se délier de celui-ci. Nous verrons que s'engager à titre de caution n'est pas sans risque mais attention, le bailleur doit également être prudent lorsqu'il accepte une caution.

En vertu de l'article 2011 du Code civil, le cautionnement est un contrat en vertu duquel une personne s'engage envers le créancier à satisfaire à une obligation souscrite par une autre personne, appelée le débiteur principal, si celle-ci n'y satisfait pas elle-même.

Il arrive qu'on trouve dans les baux une clause relative au cautionnement. Dans ce cas, c'est un tiers qui garantit l'ensemble des obligations du locataire. Ce cautionnement est important lorsque le locataire est en état de précarité financière. Toutefois, même en dehors de cette hypothèse de précarité financière connue dès la conclusion du contrat, le cautionnement donné en plus de la constitution d'une garantie locative, peut être une source supplémentaire de protection pour le bailleur, confronté, en cours de bail, à l'insolvabilité soudaine de son locataire.

Dans le cadre du bail, le cautionnement est un contrat conclu entre la caution et le bailleur mais il comprend également des relations entre le bailleur et le locataire, de même que des relations entre le locataire et la caution.

« Le cautionnement crée un engagement distinct de celui du débiteur principal et conserve sa nature propre »

Par conséquent, le bailleur prudent veillera à récolter l'ensemble des données personelles qui permettent d'identifier la caution à l'instar des données qu'il recueille lorsqu'il conclut un bail avec son locataire. Nous pouvons citer comme exemples de données personnelles essentielles lorsque le bailleur apprécie la qualité de la caution notamment ses nom et prénom, son adresse, un moyen de communication mais encore et surtout des preuves de la solvabilité de celle-ci.

Quelles sont les principales caractéristiques du cautionnement ?

Le contrat de cautionnement est un contrat unilatéral. Ceci signifie qu'il suffit du consentement de la caution pour que ce contrat soit source d'obligations. L'article 2014 du Code civil prévoit notamment cette solution en indiquant qu'on peut se rendre caution sans ordre de celui pour lequel on s'oblige, et même à son insu.

Le Code civil protège la caution en donnant un caractère accessoire et un caractère subsidiaire à l'engagement de la caution. Cette protection est néanmoins relative étant donné que les règles sont supplétives de la volonté des parties, c'est-à-dire que les parties peuvent y déroger par des clauses contraires dans le contrat. Notons aussi que la pratique bancaire y déroge généralement.

Conséquences liées au caractère accessoire de l'engagement de la caution

Le caractère accessoire, qui est de l'essence du contrat de cautionnement entraine plusieurs conséquences:

  1. Le contrat de cautionnement dépend de l'obligation principale. En effet, l'article 2012 du Code civil énonce que « le cautionnement ne peut exister que sur une obligation valable ».

  2. Une autre conséquence déduite de l'article 2036 du Code civil implique que la caution ne peut opposer au créancier les exceptions purement personnelles au débiteur principal ou les exceptions inhérentes à sa relation avec le débiteur principal même si cette relation constitue la cause de l'engagement. En d'autres termes, une personne qui s'est constituée garant/caution des obligations issues du bail contracté par l'enfant de son partenaire ne peut pas opposer au bailleur son éventuel séparation avec sa compagne afin de se délier de ses engagements.

  3. Le cautionnement ne peut être donné pour un montant qui excède celui de l'obligation principale.

Concernant le contrat de bail, sauf convention contraire, le cautionnement ne vaut que pour les obligations et la durée résultant du bail.

L'article 2015 du Code civil énonce expressément que le cautionnement ne se présume pas, il doit être exprès et, on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. La Cour de Cassation en a conclu que le cautionnement doit être interprété de manière restrictive c'est-à-dire que la caution ne peut être considérée comme voulant s'engager qu'en vue de garantir les engagements qu'elle peut raisonnablement prévoir lors de la conclusion du cautionnement.

!! Bon à savoir : les baux du SNPC prévoient que le cautionnement sera valable pendant la durée du bail originaire ainsi que pour ses reconductions, prorogations, prolongations ou renouvellements !

Conséquences liées au caractère subsidiaire de la caution

Le caractère subsidiaire du contrat de cautionnement, déduit de l'article 2021 du Code civil, implique que la caution ne devra exécuter son obligation que si le locataire est en défaut d'exécuter l'obligation garantie à l'échéance, par exemple s'il ne paie pas son loyer à l'échéance convenue. La caution n'est débiteur qu'en ordre subsidiaire.

De plus, le bailleur devra, d'une part, informer la caution, au moins une fois par an de l'exécution régulière du contrat par le locataire et, d'autre part, informer la caution de toute communication au locataire relative à l'inexécution de ses obligations principales.

« Le cautionnement est dit abstrait de sa cause »

Comme tout contrat, le contrat de cautionnement a une cause. La cause est un des éléments essentiels à tout contrat. Il découle de l'article 1108 du Code civil que la cause du cautionnement doit exister au moment de la formation du contrat.

Le contrat de cautionnement est dit abstrait de sa cause8 car la caution s'engage envers le bailleur à payer si le locataire reste en défaut de le faire. L'engagement de la caution découle de sa relation avec le locataire afin de garantir celui-ci dans l'exécution des obligations issues du bail qu'il a contracté. Néanmoins, le code civil interdit à la caution d'opposer au bailleur les exceptions tirées du rapport qu'elle entretient avec le locataire.

La décharge de la caution

Par conséquent, la caution n'est déchargée que lorsque la subrogation aux droits du créanciers ne peut plus, par le fait de ce créancier, s'opérer en faveur de la caution ou s'éteint de la même manière que toutes autres obligations.

Que se passe-t-il en cas de décès de la caution ?

Si une caution décède, il résulte de l'article 2017 du Code civil que « Les engagements des cautions passent à leurs héritiers (...) »

La protection du cautionnement à titre gratuit issue de la loi du 3 Juin 2007

Depuis la loi du 3 juin 20079, il existe une protection supplémentaire pour les personnes qui ont consenti à un cautionnement à titre gratuit. Il s'agit d'un régime impératif auquel les parties ne peuvent pas déroger.

Le cautionnement à titre gratuit est un acte par lequel une personne physique garantit gratuitement une dette principale au profit d'un créancier. La nature gratuite du cautionnement porte sur l'absence de tout avantage économique tant direct qu'indirect que la caution peut obtenir grâce au cautionnement.

Il découle des articles 2043bis à 2043octies du Code civil que pour tous les baux d'habitation conclus depuis le 1er décembre 2007 par les personnes dont l'activité professionnelle consiste notamment à conclure des baux d'immeubles, le contrat de cautionnement à titre gratuit doit, à peine de nullité, être conclu séparément du contrat principal.

L'obligation de conclure un contrat de cautionnement séparé s'applique uniquement lorsque les conditions cumulatives suivantes sont réunies :

i. Il faut un contrat de bail conclu entre un bailleur professionnel de l'immobilier et un locataire, personne physique ou morale, commerçante ou non.

ii. Il faut que le contrat de cautionnement indique la durée du contrat principal. Lorsque la durée de celui est indéterminée, la durée du cautionnement est limitée à 5 ans maximum.

iii. Le contrat de cautionnement doit contenir les mentions manuscrites suivantes : « en me portant caution de .... dans la limite de la somme de ... couvrant le paiement du principal et en intérêts pour une durée de ..., je m'engage à rembourser au créancier de ..., les sommes dues sur mes biens ou sur mes revenus si, dans la mesure où, .... n'y satisfait pas lui-même ».

iv. Les facultés de remboursement de la caution doivent être proportionnées au montant de la dette. Le montant pour lequel la caution se porte garante est dorénavant limité, lorsque la dette est déterminée, au montant indiqué dans le contrat augmenté des intérêts au taux légal ou conventionnel, avec un maximum de 50% du montant principal.

!! BON A SAVOIR : une convention-type de cautionnement séparé est disponible au SNPC !

A titre de conclusion, nous ne pouvons que conseiller aux parties d'être vigilantes. En effet, que ce soit le locataire, le bailleur ou la caution, ils doivent veiller à indiquer clairement leurs engagements respectifs et s'informer davantage sur l'étendue de ceux-ci, afin d'éviter des contestations ultérieures.

Cet article n'est valide qu'à la date où il a été publié.