Bailleurs : attention aux fausses fiches de paie

Le CRI n°451 - Février 2021
Bailleurs : attention aux fausses fiches de paie

Nous avons déjà souvent mis en garde les bailleurs à l'égard des candidats-locataires. Il n'y a de la part du SNPC aucun préjugé défavorable envers les locataires en général mais nos mises en garde proviennent de l'expérience de nos administrateurs et de nos juristes.

Beaucoup d'entre eux ont été confrontés à des locataires qui ne paient pas ou paient mal leur loyer. Si dans la plupart des cas, cette situation résulte d'accidents de la vie (problèmes de santé, chômage, séparation, divorce, etc ...), les bailleurs sont parfois victimes de véritables escrocs ou de faussaires comme nous le verrons ci-après.

La grivèlerie locative n'a pas encore été transformée en loi comme d'autres types de grivèleries qui touchent l'horeca.

Un projet de loi porté par le SNPC a été déposé il y a déjà longtemps mais n'a pas encore abouti.

Dans le cas qui nous occupe, un bailleur a été confronté à la présentation, par son locataire, de fausses fiches de paie. Il faut croire qu'elles ressemblaient à des vraies puisque c'est sur base de ces preuves de revenus que le bailleur a donné son appartement en location à une locataire.

Ces « preuves » n'avaient pas fait l'objet de vérifications par le bailleur. La rémunération prétendue était suffisante pour supporter un loyer, charges comprises, de +/1.000,00 €.

Nous recommandons à nos membres, mais évidemment aux bailleurs en général, de ne pas accepter un locataire qui ne prouve pas avoir des rentrées officielles suffisantes pour supporter un loyer qui ne doit pas dépasser le tiers de ses revenus.

Le même conseil s'adresse d'ailleurs aux locataires pour qui il est dangereux dans la durée de s'engager à payer un loyer supérieur au tiers de leurs revenus.

Assez rapidement après la signature du bail, des problèmes de paiement du loyer se sont produits. Ce n'est qu'à ce moment-là que le bailleur vérifia plus soigneusement les fiches de paie qui lui avaient été soumises.

Il constata que sa locataire n'avait jamais été employée de la société X.

Le propriétaire porta l'affaire devant le juge de paix afin que le bail soit déclaré nul, son consentement étant manifestement vicié.

La locataire osa plaider que le fait de lui demander des preuves de ses revenus était discriminatoire en soi.

Le juge rejeta évidemment cet argument soulignant que « le bailleur est en droit de contrôler la solvabilité du candidat-locataire pour se rendre compte s'il peut payer le loyer qui est proposé ».

Il fit une comparaison avec les banques qui ont le droit de refuser d'accorder des prêts aux personnes non suffisamment solvables et qu'elles avaient le droit de demander la preuve de leur solvabilité.

N'oublions pas d'ailleurs que certaines banques ont été sanctionnées pour avoir précisément prêté de l'argent à des personnes déjà endettées au-delà du raisonnable.

Les banques peuvent d'ailleurs consulter le fichier de la Banque Nationale de Belgique pour connaître les prêts et manquements au remboursement de toute personne.

Rien n'interdit à un bailleur de demander à son candidat-locataire de fournir la preuve de ses revenus et de demander le document que la Banque Nationale doit envoyer à chaque personne qui demande la preuve de sa situation par rapport aux prêts qu'il a reçus et au paiement des mensualités.

Très peu de bailleurs exigent ce document mais nous conseillons, du moins dans certains cas, de demander la production de celui-ci.

Le juge considéra à juste titre que la candidate-locataire avait commis un véritable dol en produisant un document falsifié et, à la requête du bailleur, déclara le bail nul pour vice de consentement.

Le magistrat cantonal rendit un jugement d'expulsion de la locataire.

Celle-ci eut l'outrecuidance d'en interjeter appel devant le tribunal civil francophone de Bruxelles mais fût déboutée.

Le premier jugement a été publié dans le Journal des Juges de paix de mars-avril 2018, p. 224. Il fut rendu par le juge de paix d'Uccle le 14 juillet 2015 et le jugement d'appel tomba le 4 juillet 2017.

L'histoire ne dit pas si le bailleur a pu récupérer l'intégralité des montants qui lui étaient dus à titre d'indemnité d'occupation dont, quand même, l'occupante des lieux avait payé une partie avant jugement.

En conclusion de cette expérience, nécessairement coûteuse pour le bailleur, nous ne pouvons que conseiller la prudence et peut être même la méfiance.

En l'espèce, un appel téléphonique au prétendu employeur aurait peut-être pu permettre d'écarter d'office la candidate.

Dans le même ordre d'idées, le bailleur doit être attentif à la constitution de la garantie locative.

Nous avons déjà constaté que certains locataires arrivent à ne pas en constituer ou à produire un simple transfert sur leur compte épargne mais ne font jamais les formalités nécessaires pour que ce compte soit un véritable compte de garantie locative avec un privilège en faveur du bailleur, comme prévu par la loi pour les baux de résidence principale.

Nous profitons de l'occasion pour rappeler que dans les autres types de baux, le bailleur doit prévoir une garantie locative qui figure sur un compte ouvert à son propre nom car en cas de faillite ou de déconfiture du locataire, la loi ne prévoit aucun privilège si le compte est ouvert au nom du locataire, même si c'est un compte de garantie locative.

Les banques comprennent assez mal cette exigence des bailleurs croyant que le système de garantie locative légale pour les baux de résidence principale s'applique à tous les baux.

Enfin, nous comprenons tout à fait que certains locataires aient des difficultés pour trouver à se loger décemment sur le marché privé.

Au début de chaque législature, les gouvernements régionaux, qui sont compétents en matière de logement, font le constat, comme si tout le monde ne le savait pas, qu'il n'y a pas assez de logements sociaux et promettent d'en construire de nombreux.

A chaque fin de législature, ils doivent bien avouer que les logements prévus n'ont pas encore pu être construits ou du moins pas terminés, qu'il y a de très nombreux logements inoccupés parce que inoccupables et ne répondant plus aux normes que les gouvernements ont votées, qu'ils sont en rénovation non encore terminée, etc ...

Entretemps, dans certaines grandes villes, et surtout à Bruxelles, les listes de demandeurs de logements sociaux s'allongent.

Le locataire, qui n'a pas priorité pour y accéder, n'a aucune chance d'en obtenir.

Certains locataires font l'impossible, parfois jusqu'à l'absurde, pour obtenir une déclaration d'insalubrité de leur logement (il arrive qu'ils y contribuent en provoquant eux mêmes les conditions d'une insalubrité) pour pouvoir présenter une décision communale d'insalubrité et/ou un jugement en ce sens.

Le système est alors perverti même s'il faut reconnaître que, parfois, des propriétaires font peu de cas de l'entretien de leur immeuble et osent donner en location des biens affectés de vices fondamentaux qu'ils ne voudraient certainement pas eux-mêmes habiter.

Le SNPC a depuis toujours engagé ses membres et les propriétaires en général à maintenir leur bien non seulement en bon état mais en conformité aux dispositions légales du Code civil et des décrets régionaux.

Malheureusement, car rien n'est jamais parfait, trop de locataires transforment en taudis un bien qu'ils ont reçu en très bon état.

Comme les services de l'Inspection du Logement constatent une situation et ne se prononcent pas sur les responsabilités (sauf pour prévoir des amendes pour le propriétaire), soit pour une situation existante, soit dans les cas où ils ne font pas les réparations nécessaires dans le délai imparti, la responsabilité des locataires n'est pas souvent retenue.

Si des cas où la responsabilité des parties apparait, il est préférable de faire désigner un expert par le juge de paix afin d'objectiver non seulement la situation existante mais d'en trouver les causes et surtout les responsabilités.

Cet article n'est valide qu'à la date où il a été publié.