Que de litiges entre propriétaires du fonds dominant (usant de cette servitude) et de propriétaires du fonds servant (devant supporter cette servitude)…
Ceux-ci sont souvent liés aux entraves à l’exercice du passage.
Au vu de la réforme législative portant sur cette matière, réforme parfois ignorée par les praticiens, il importe de rappeler préalablement les anciennes dispositions pour les comparer avec les nouvelles.
Il pourra ainsi être constaté qu’après cette modification législative, il y a des « ouvertures » permettant des modifications dans l’exercice effectif du droit de passage.
Que précisent les anciennes dispositions qui ne sont plus applicables ?
Dans l’ancien Code Civil, 6 articles distincts traitaient de cette matière (alors que, dans notre nouveau Droit des Biens, il existe uniquement 3 dispositions)
Ancien Code Civil
Article 703 : « Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user ».
Article 704 : « Elles revivent si les choses sont rétablies de manière qu’on puisse en user ; à moins qu’il ne se soit déjà écoulé un espace de temps suffisant pour faire présumer l’extinction de la servitude ainsi qu’il est dit à l’article 707. La servitude est éteinte par le non-usage pendant 30 ans ».
Article 707 : « Les 30 ans commencent à courir, selon les diverses espèces de servitudes, ou du jour où on a cessé d’en jouir, lorsqu’’il s’agit de servitudes discontinues, ou du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, lorsqu’il s’agit de servitudes continues ».
Article 708 : « Le mode de la servitude peut se prescrire comme la servitude même, et de la même manière ».
Article 705 : « Toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due, et celle qui la doit, sont réunies dans la même main ».
Article 710 bis : « A la demande du propriétaire du fonds servant, le Juge peut ordonner la suppression d’une servitude, lorsque celle-ci a perdu toute utilité pour le fonds dominant ».
Dans le nouveau Droit des Biens, les 3 dispositions applicables sont les suivantes :
Article 3.126 – Prescription extinctive :
« Les servitudes s’éteignent, totalement ou partiellement, par le non-usage pendant 30 ans, que celui-ci résulte du fait de l’homme, d’un obstacle matériel ou d’un cas de force majeure.
L’extinction, dont la charge de la preuve repose sur le propriétaire du fonds servant, se produit seulement dans la mesure de ce non-usage » (C’est cette partie de phrase que nous commenterons infra).
Le délai de 30 ans commence à compter du non-usage ».
Article 3.127 – Confusion :
« Toute servitude est éteinte lorsque le fonds servant et le fonds dominant sont réunis dans la même main sans préjudice de l’article 3.119 si les fonds sont à nouveau séparés » (en cas de propriétaires redevenant distincts alors qu’antérieurement, pour le fonds servant et le fonds dominant, il y avait un seul propriétaire).
Article 3.128 – Perte d’utilité :
« A la demande du propriétaire du fonds servant, le Juge peut ordonner la suppression d’une servitude lorsque celle-ci a perdu toute utilité, même future, pour le fonds dominant ».
Notre nouveau Droit des Biens a inséré quelques mots à l’article 3.126 ,« dans la mesure de ce non usage » lesquels peuvent avoir toute leur importance
Notre ancien Droit n’abordait pas explicitement cette possibilité de modification.
Ainsi, le non-usage pendant 30 ans d’une modalité d’exercice d’une servitude peut entraîner son extinction partielle : la servitude demeure certes mais est réduite à la modalité demeurée sans usage.
Prenons un exemple concret.
Dans un acte, il est prévu une servitude qui confère un droit de passage à pied et en véhicule, soit deux modes d’exercices distincts.
Or, il ressort des faits qu’aucun véhicule n’a circulé sur le passage depuis plus de 30 ans, tandis que le passage à pied a continué d’être utilisé.
Ainsi, ce non-usage prolongé du passage en voiture pendant 30 ans, sans supprimer le droit de servitude, interdirait au propriétaire du fonds dominant (celui qui use la servitude), après ce délai de 30 ans, de revendiquer le droit de passage en voiture.
L’ancien article 704 du Code Civil prévoyait une extinction de servitude par le non-usage pendant 30 ans mais n’abordait pas cette question d’un non-usage partiel qu’aborde la nouvelle disposition.
Prenons un autre exemple.
L’acte prévoit une servitude de passage carrossable sur une largeur de 3 mètres.
Toutefois, au fil des ans et au terme d’une période de 30 ans, à la suite de la végétation se développant, la largeur de cette servitude s’est rétrécie et il ne subsiste qu’une largeur effectivement utilisée de 1 mètre, trop étroite pour envisager le passage d’une automobile.
Le propriétaire du fonds servant (celui qui supporte la servitude et qui est propriétaire de l’assiette de celle-ci), face au propriétaire du fonds dominant qui invoque une entrave à l’exercice de son droit, pourra invoquer cet article 3.126.et seuls les piétons pourront passer.
La mesure la plus radicale est celle, bien naturellement, de voir un magistrat ordonner la suppression pure et simple de la servitude (voir article 3.128 nouveau du Droit des Biens reprenant explicitement l’article 710 bis de l’ancien Code Civil).
Mais les termes « perdu toute utilité » laissent encore au Tribunal, en cas de conflit, la possibilité d’une réelle interprétation.
Ainsi, si le propriétaire du fonds servant (celui qui subit la servitude) vient à relever que le propriétaire du fonds dominant (celui au profit duquel elle a été prévue) a un autre accès pour parvenir à son fonds, accès créé après la constitution du droit de servitude, encore faut-il voir si ce nouvel accès est aussi aisé que le précédent dont il bénéficiait.
Le propriétaire du fonds dominant pourrait ainsi soutenir que ce n’est pas parce qu’un autre accès a été créé que le premier accès prévu dans l’acte doit être supprimé, celui-ci pouvant encore garder « son utilité ».
Toutefois, cet article lié à la suppression pure et simple de la servitude nous apparaît pouvoir s’appliquer sans grande contestation possible si le passage que créait la servitude visait à voir le propriétaire du fonds dominant (usant de celle-ci) accéder à un garage pour entrer un véhicule, garage supprimé par lui, suite à des travaux de transformation le convertissant en un espace de séjour.
En conclusion, nous ne pouvons que nous réjouir de cette « légère » ajoute législative avec l’insertion des termes « dans la mesure de son non-usage » lorsqu’il s’agit d’apprécier la prescription extinctive.
Une servitude reste une charge lourde pour celui qui la subit et il est donc légitime que celui-ci puisse l’alléger si, après ce délai de 30 ans, il appert qu’elle est exercée autrement, de manière plus restrictive.
