Le moratoire hivernal des expulsions, désormais la règle en Région de Bruxelles-Capitale, a été validé par la Cour constitutionnelle dans son arrêt du 9 octobre 2025.
Cette réforme du Code bruxellois du logement modifie en profondeur la procédure d’expulsion et interroge l’équilibre entre droit au logement et droit de propriété.
Alors que le moratoire hivernal des expulsions produit actuellement ses effets en Région de Bruxelles-Capitale (il n’existe pas de moratoire hivernal en Région flamande et en Région wallonne), il est utile de revenir sur l’arrêt par lequel la Cour constitutionnelle en a confirmé la légalité. Le 9 octobre 2025, la Cour a en effet rendu son arrêt n° 131/2025, validant les dispositions du Code bruxellois du logement qui interdisent, en principe, les expulsions durant la période hivernale.
Ces dispositions, issues de l’ordonnance du 22 juin 2023 et insérées aux articles 233undecies et 233duodecies du Code bruxellois du logement, modifient en profondeur la procédure d’expulsion judiciaire. Elles prolongent significativement les délais d’exécution tout en instaurant un moratoire hivernal généralisé, assorti de certaines exceptions.
Une réforme qui allonge sensiblement la procédure d’expulsion
L’ordonnance a renforcé l’encadrement des expulsions en matière de bail d’habitation et a sensiblement allongé les délais de la procédure.
En cas d’impayés, le bailleur doit désormais adresser au locataire une mise en demeure préalable comportant les mentions obligatoires et lui laisser un délai légal d’au moins un mois pour régulariser sa situation. À défaut de paiement, une requête ou une citation peut être introduite devant la justice de paix. Lorsque la demande porte, en plus de l’arriéré de loyer, sur une expulsion, l’audience ne peut être fixée qu’au plus tôt quarante jours après l’inscription de la requête au rôle général, le greffe disposant d’un délai de quinze jours pour procéder à cette inscription.
Le juge peut tenter une ou deux conciliations avant d’examiner le fond du dossier. En cas d’échec, une audience est fixée et le juge statue dans un délai d’un mois.
Une fois la décision rendue et signifiée, un délai incompressible d’un mois doit s’écouler avant toute expulsion, dont l’organisation pratique dépend ensuite de la disponibilité des différents intervenants requis, à savoir l’huissier de justice, la police, les services communaux et, le cas échéant, un serrurier.
Le locataire peut enfin solliciter la suspension de l’expulsion s’il communique la preuve qu’une solution de relogement sera effective au plus tard dans le mois suivant l’avis d’expulsion, lequel doit être adressé au moins quinze jours ouvrables avant la date prévue (délai courant concomitamment avec le délai d’un mois prévu entre la signification et l’exécution).
Le moratoire hivernal : d’une exception à un principe général
Contrairement à la France, où le moratoire hivernal constitue un principe établi de longue date, la Belgique autorisait jusqu’alors les expulsions tout au long de l’année, le moratoire n’y étant qu’une exception limitée. L’ordonnance bruxelloise inverse cette logique mais en s’applique qu’à la Région de Bruxelles Capitale).
Désormais, le moratoire constitue la règle et l’expulsion l’exception. Il s’applique à tout bail portant sur un logement affecté à l’habitation du locataire, indépendamment de la qualité du propriétaire. Toute expulsion est en principe interdite sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale entre le 1er novembre et le 15 mars de l’année suivante.
Le législateur régional a toutefois prévu quatre exceptions à ce principe, applicables uniquement si le juge de paix rend une décision spécialement motivée autorisant l’expulsion, notamment lorsque :
Une solution de relogement est disponible ou que le logement a déjà été quitté par le locataire ;
L’état de salubrité ou de sécurité du bien impose une évacuation rapide ;
Le comportement du locataire crée une situation de danger rendant le maintien dans les lieux impossible ;
Le bailleur se trouve dans une situation de force majeure l’obligeant à occuper personnellement le logement.
Le moratoire hivernal validé par la Cour constitutionnelle
C’est dans ce contexte que la Cour constitutionnelle a été saisie d’un recours en annulation introduit par le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires, ainsi que de questions préjudicielles posées par les juges de paix de Molenbeek-Saint-Jean et d’Uccle. Plusieurs associations, telles que le Syndicat des Locataires ou le Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat, ainsi que le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, sont intervenues à la procédure afin de soutenir la réforme et la validité de l’ordonnance.
La Cour était notamment invitée à examiner si la réforme respectait les principes constitutionnels d’égalité et de non-discrimination, si elle portait une atteinte disproportionnée au droit de propriété des bailleurs tel que garanti par l’article 16 de la Constitution et par l’article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme, si elle compromettait le droit d’accès au juge et le droit à l’exécution des décisions judiciaires, et enfin si le législateur régional était compétent pour suspendre temporairement l’exécution des expulsions, y compris lorsqu’une décision judiciaire définitive avait été rendue.
Dans son arrêt, la Cour constitutionnelle rejette le recours du SNPC et confirme la constitutionnalité du moratoire hivernal. Elle considère que celui-ci constitue certes une limitation temporaire du droit de propriété des bailleurs, en ce qu’il retarde la récupération du bien, mais que cette limitation est justifiée par un objectif d’intérêt général majeur, à savoir la protection du droit au logement dans un contexte de crise structurelle du logement à Bruxelles.
La Cour estime par ailleurs que l’équilibre entre les intérêts des parties demeure préservé, notamment en raison des exceptions prévues par le législateur et des garanties offertes aux bailleurs, telles que le maintien d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer. Elle souligne que le moratoire ne remet pas en cause les décisions judiciaires d’expulsion, puisqu’il n’en supprime pas les effets, mais en diffère uniquement l’exécution.
Enfin, la Cour juge que les différences de traitement entre bailleurs, notamment en ce qui concerne l’accès au Fonds budgétaire régional de solidarité, reposent sur des critères objectifs et raisonnablement justifiés et ne constituent pas une discrimination injustifiée. Elle confirme également la compétence de la Région de Bruxelles-Capitale pour légiférer en matière de logement.
Une protection nécessaire, mais des risques pour le marché locatif
En définitive, le moratoire généralisé sur les expulsions peut apparaître comme une réponse à une situation sociale difficile. Toutefois, pris isolément et sans s’inscrire dans une approche plus large, ce dispositif pourrait entraîner des effets non souhaités. Face à la lourdeur des procédures, au formalisme accru et aux délais prolongés, les propriétaires particuliers, déjà soumis à un nombre croissant d’obligations tout au long de la location (de la mise en location au suivi des obligations légales, jusqu’à la récupération du bien) pourraient choisir de se retirer du marché locatif bruxellois en vendant leur bien.
Le départ de ces propriétaires, souvent les plus enclins à négocier et faire preuve de souplesse avec leurs locataires, constitue un risque réel. Leurs logements seraient alors susceptibles d’être repris par des investisseurs ou des professionnels de l’immobilier, dont la gestion tend à être plus impersonnelle et rigide, ce qui ne permettrait pas de résoudre la crise du logement et pourrait au contraire la renforcer.
Dans ce contexte, il paraît pertinent de réfléchir à des mécanismes légaux permettant de responsabiliser certains locataires, par exemple via un système sécurisé et encadré d’informations objectives sur les comportements locatifs problématiques antérieurs. Si cette piste reste discrètement débattue dans les cercles immobiliers et politiques, tant en raison de sa complexité juridique que de sa dimension sensible sur le plan des libertés individuelles, une telle démarche, menée dans le respect du cadre légal et des droits fondamentaux (RGPD entre autres), pourrait contribuer à rétablir un meilleur équilibre entre droits et obligations dans le marché locatif bruxellois.
