Présentation de quelques arrêts récents de la cour de cassation en matière de bail

Le CRI n°457 - Octobre 2021
Présentation de quelques arrêts récents de la cour de cassation en matière de bail

1. Arrêt de la Cour de cassation du 19 octobre 2020 (vices cachés)

Selon l'article 1721 de l'ancien Code civil, le bailleur doit « garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ». En exécution de cette disposition, le bailleur doit répondre des vices cachés qui affectent les lieux loués.

Par son arrêt du 19 octobre 2020, la Cour de cassation précise que cette responsabilité vaut aussi pour les vices cachés qui affecteraient les lieux loués en cours de bail à la suite de travaux que le bailleur a fait réaliser dans les lieux loués.

2. Arrêt de la Cour de cassation du 7 janvier 2021 (résiliation 'tous droits sauf' du bail)

Selon l'article 1134, alinéas 1 et 2, de l'ancien Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. En exécution de cette disposition, le bailleur et le locataire peuvent convenir de mettre fin au bail qui les lie à la date qu'ils déterminent. Cette faculté est d'ailleurs expressément confirmée par l'article 3, alinéa 4, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, à condition que l'accord du bailleur et du locataire soit constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge en Région de Bruxelles-Capitale ou en Région flamande, par un acte écrit présenté à l'enregistrement en Région wallonne. Encore faut-il que le bailleur et le locataire soient d'accord à ce sujet.

Par son arrêt du 7 janvier 2021, la Cour de cassation rappelle cette règle fondamentale en cassant le jugement qui avait prononcé la « résiliation ‘tous droits saufs' » d'un bail sur le simple constat que la cohabitation entre le bailleur et le locataire était devenue impossible, sans donc constater l'existence d'un accord entre parties sur cette dissolution. Sur la base de cette jurisprudence, les plaideurs et les juges seront attentifs au fait que, s'il est concevable d'acter lors d'une audience d'introduction ou ultérieure une « dissolution ‘tous droits saufs' des parties » d'un bail, encore faut-il que tant le bailleur que le locataire y consentent. A défaut d'accord entre parties, mettre fin à un bail de la sorte n'est pas possible.

3. Arrêt de la Cour de cassation du 7 janvier 2021 (usage des lieux loués en bon père de famille)

Selon l'article 1728, 1°, de l'ancien Code civil, le locataire est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille. Cette disposition a été abrogée en Région wallonne par le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation pour ce qui concerne ce type de bail et est remplacée par l'article 14, 1°, dudit décret.

Par son arrêt du 7 janvier 2021, la Cour de cassation rappelle que les juges apprécient en fait, eu égard aux circonstances de l'espèce, le respect de cette obligation par le locataire. Elle estime sur cette base que la résolution judiciaire d'un bail d'habitation a pu être prononcée à la requête du bailleur à l'encontre de son locataire du chef d'un manquement grave à cette obligation du fait que ce dernier s'est rendu coupable de divers comportements tant vis-à-vis du bailleur que vis-à-vis des autres locataires de l'immeuble (tapage nocturne et diurne, diffamation, mensonge, violation de la vie privée, harcèlement...), troublant la jouissance paisible de l'immeuble et donnant lieu à des plaintes des autres locataires de l'immeuble.

4. Arrêt de la Cour de cassation du 4 mars 2021 (abus de droit et résolution judiciaire du bail)

Le principe de l'exécution de bonne foi des conventions, consacré par l'article 1134, alinéa 3, de l'ancien Code civil, interdit à une partie à un contrat d'abuser des droits que lui confère celui-ci.

Confronté à un locataire qui présente des retards importants et répétés dans le payement des loyers, le bailleur peut introduire une requête en résolution judiciaire du bail contre son locataire devant le juge de paix. Malgré le manquement à son obligation de payer le loyer, le locataire est en droit de plaider que cette demande de résolution judiciaire du bail est constitutive d'un abus de droit dans le chef de son bailleur.

Par son arrêt du 4 mars 2021, la Cour de cassation rappelle que face à une telle défense du locataire, le juge est tenu non seulement de vérifier si le bailleur exerce ou non son droit d'une manière qui excède manifestement les limites de l'exercice normal de ce droit par une personne prudente et diligente, mais aussi d'examiner la proportion entre l'avantage recherché ou obtenu par le bailleur et le dommage causé au locataire. Le juge ne peut écarter l'argument de l'abus de droit soulevé par le locataire en se contentant de constater que le bailleur n'exerce pas son droit d'une manière qui excède manifestement les limites de l'exercice normal de celui-ci par une personne prudente et diligente ; le juge doit aussi examiner dans les circonstances de la cause la proportion entre le préjudice subi par le locataire et l'avantage recherché ou obtenu par le bailleur et s'il ne le fait pas, il y a violation de l'article 1134, alinéa 3, de l'ancien Code civil et du principe général du droit selon lequel nul ne peut abuser de son droit.

5. Arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 (dégâts locatifs)

Selon l'article 1732 de l'ancien Code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. En exécution de cette disposition, le locataire doit indemniser son bailleur pour les dégâts locatifs dont il est responsable et qui sont constatés à la fin du bail, généralement à la suite de l'état des lieux de sortie sur la base d'une comparaison par rapport à l'état des lieux d'entrée.

Par son arrêt du 8 mars 2021, la Cour de cassation rappelle que le bailleur est en droit de postuler le remboursement des coûts engagés par ses soins pour réparer les dégâts locatifs. Cela vaut même lorsque le bailleur a fait luimême réparer les dégâts locatifs et vend ensuite son bien ; le prix d'achat que le bailleur reçoit de l'acheteur du bien est une contrepartie du transfert de propriété et le paiement de ce prix ne tend pas à indemniser les dégâts locatifs ; par conséquent, le prix que le bailleur reçoit ne peut être imputé sur l'indemnité dont le locataire est redevable du chef des dégâts locatifs.

6. Arrêt de la Cour de cassation du 15 mars 2021 (abus de droit et renouvellement)

En vertu de l'article 13, alinéa 1er, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le droit du preneur au renouvellement de son bail est limité à trois renouvellements. Une fois les trois renouvellements obtenus et expirés, le preneur ne dispose plus du droit de solliciter le renouvellement de son bail commercial. Rien ne lui interdit de demander à son bailleur de conclure un nouveau bail commercial avec trois nouveaux renouvellements possibles. Rien n'interdit cependant au bailleur de refuser la conclusion d'un tel nouveau bail ; en cas de refus de sa part, le bailleur n'est tenu au paiement d'aucune indemnité d'éviction.

Par son arrêt du 15 mars 2021, la Cour de cassation confirme les principes énoncés ci-dessus. Elle précise toutefois que le bailleur ne dispose pas dans ce cas du droit de s'approprier le fonds de commerce exploité par le locataire dans les lieux loués. En l'espèce, la Cour de cassation estime que c'est à bon droit qu'il a été jugé que le bailleur (dans les faits, locataire principal) a abusé de son droit au regard des faits suivants : ce bailleur a refusé de conclure un nouveau bail commercial avec son (ancien) locataire (en l'espèce sous-locataire) ; il a décidé de conclure un nouveau bail commercial avec un nouveau (sous-)locataire entré immédiatement dans les lieux ; or, l'ancien locataire proposait un loyer plus élevé que ce tiers et le paiement d'un pas de porte à son bailleur, pas de porte que ce tiers ne proposait pas ; le bailleur s'est de fait approprié de manière illégitime le fonds de commerce de son ancien locataire sans bourse délier, agissant ainsi dans l'intention exclusive de nuire à ce dernier. En conséquence, la Cour a considéré que c'est à bon droit que ce bailleur avait été condamné à des dommages et intérêts réparant la perte du fonds de commerce subie par son ancien locataire.

Arrêt de la Cour de cassation du 3 juin 2021 (indemnité d'éviction)

En vertu de l'article 16, I, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail parce qu'il a la volonté de reconstruire l'immeuble ou la partie de l'immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité ; est réputée reconstruction toute transformation précédée d'une démolition, affectant toutes deux le gros œuvre des locaux et dont le coût dépasse trois années de loyer.

Par son arrêt du 3 juin 2021, la Cour de cassation rappelle tout d'abord que le bailleur ne peut se décharger sur autrui de son obligation personnelle d'exécuter à son compte lesdits travaux de démolition et de reconstruction.

En outre, si le bailleur, sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur, ce dernier a droit à une indemnité d'éviction de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé. Encore faut-il, au regard de l'article 28 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, que le locataire intente son action en paiement de ladite indemnité dans un délai d'un an à dater du fait donnant ouverture à l'action. La Cour de cassation rappelle qu'en présence d'un refus de renouvellement du bailleur fondé sur son intention de démolir et de reconstruire les lieux loués, le fait donnant ouverture à l'action, visé à l'article 28 de cette loi, coïncide, en règle, avec l'achèvement des travaux effectués par le bailleur ; le délai de forclusion d'un an prend donc cours en règle à partir de cet achèvement.

Cet article n'est valide qu'à la date où il a été publié.