Une forme alternative d’investissement immobilier : les S.I.R. (société immobilière réglementée)

Le CRI n°467 - Octobre 2022
Une forme alternative d’investissement immobilier : les S.I.R. (société immobilière réglementée)
Les immeubles de bureaux constituent 27% du porte-feuille de Intervest Offices and Warehouses

En ce qui concerne les SIR, les données financières pour le premier semestre de l’année 2022 sont connues. Voici l’occasion de faire le point sur les perspectives et les dernières nouvelles des SIR présentes sur le marché belge.

Globalement la période est difficile pour les SIR qui vivent une période d’incertitude (guerre en Ukraine, suite du Covid et augmentation des taux d’intérêt). Les cotations en bourse s’en ressentent.

Nous touchons ici à une des facettes négatives des SIR, déjà souvent mise en évidence, concernant la valorisation permanente obtenue via la bourse qui peut représenter pour certains actionnaires une difficulté psychologique pas toujours évidente à surmonter.

Le propriétaire d’un bien physique vit la même situation mais il ne le sait pas puisqu’il ne connaîtra la valeur réelle de son bien que quand il l’aura vendu…

Toutefois, malgré la pression sur les cours des actions, les rendements restent attractifs et les nouvelles communiquées par les différentes SIR vont dans la bonne direction.

Aedifica (Immobilier de santé et maisons de repos)

La SIR a vu son bénéfice augmenter de 16,8% au premier semestre de 2022, pour atteindre 2,36€ par action. Durant cette même période, la valeur du portefeuille a progressé de 8% pour atteindre 5,3 milliards d’euros.

Le taux d’endettement est limité à 41 % au 30 juin 2022 ce qui devrait permettre à la SIR une continuation de son développement. Toujours durant le premier semestre, la SIR a levé 309 millions d’euros sur les marchés des capitaux via une augmentation de capital par le biais d’un placement privé accéléré (254 millions d’euros) et de deux apports en nature ce qui a mécaniquement augmenté le nombre d’actions en circulation

Le taux d’occupation des immeubles est toujours de 100%. Le bénéfice par action pour 2022 est estimé à 4,64€ ce qui permet à la Direction de confirmer ses estimations de dividende à 3,70€ par action pour l’exercice 2022. Nous étions à un dividende de 3,40€ (précompté à 15%) par action en 2021 ; la progression du dividende représenterait ainsi 8,82%.

Ascencio (Supermarchés et parcs commerciaux en Belgique, France et Espagne)

SIR avec un exercice décalé et versement du dividende en février.

Les données au 30 juin 2022 reprennent 9 mois de l’exercice 2021/22. Ces données, après avoir souffert de la crise du Covid, ont repris une tendance très positive. Le résultat par action atteint 3,85€ (3,40€ pour la même période de 2020/21).

La valeur du patrimoine (VNI) s’établit à 60,63€ par action contre 57,37€ par action au 30/09/2021

Le taux d’occupation est de 96,4% contre 96,0% au 30/09/2021.

Le ratio d’endettement a diminué puisqu’il atteint 45,7% contre 47,6% au 30/09/2021. Bonne nouvelle du côté des activités en Espagne puisque la SIR a finalement obtenu le statut de Socimi (équivalent espagnol du statut SIR en Belgique) ce qui lui permettra de faire des économies au niveau fiscal et augmentera le bénéfice net pour les actionnaires.

La Direction de la SIR est très optimiste pour cet exercice comptable puisqu’elle déclare : « L’excellente gestion du portefeuille d’Ascencio durant l’exercice en cours laisse présager des résultats annuels en nette hausse par rapport à l’exercice précédent. Dans ce contexte, la Société estime pouvoir distribuer, sauf imprévu significatif, un dividende en hausse importante par rapport à celui de l’exercice précédent. Cette hausse constituerait la huitième hausse de dividende consécutive, illustrant le souci qu’apporte la Société à honorer la confiance témoignée par ses actionnaires et par ses autres parties prenantes. »

Il faudra cependant attendre la publication des résultats annuels (clôture au 30 septembre 2022) pour avoir une idée plus précise de l’ampleur de cette augmentation du dividende. Rappelons que la SIR est légalement obligée de distribuer un minimum de 80% de son bénéfice d’exploitation annuel sous forme de divi-dendes.

Befimmo (Bureaux en Belgique et au Luxembourg)

Cette SIR fait l’objet d’une offre publique d’achat (OPA) de la société canadienne Brookfield. La période où les actionnaires pouvaient apporter leurs titres à l’offre s’est terminée le 5 juillet 2022. Au terme de cette période, l’offrant contrôle un total de 84,94% des actions de Befimmo.

C’est trop ou trop peu pour Brookfield. En effet, 30% des actions doivent être négociables en bourse pour conserver le statut SIR, mais plus de 95% des actions doivent être en sa possession pour pouvoir retirer l’action de la bourse.

Compte tenu de ces éléments, Brookfield a relancé une seconde période où les actionnaires peuvent apporter leurs titres aux mêmes conditions que durant la première période. Cette seconde période pour apporter ses titres s'étend du 29 août au 16 septembre 2022.

Nous verrons à ce moment ce qu’il adviendra de Befimmo puisque plusieurs solutions peuvent exister en fonction des résultats atteints : revente d’une partie des titres par Brookfield, achat d’un portefeuille de bureaux existant avec un paiement en actions pour redescendre sous la barre des 70% ou, dans le cas où Brookfield détiendrait plus de 95% des actions, une obligation pour les actionnaires restants de céder leurs titres à la suite d’une radiation de la cotation en bourse.

En attendant, les résultats semestriels de la SIR peuvent être considérés comme secondaires. Pour le premier semestre 2022, le bénéfice par action atteint 1,34€ et la Direction confirme pour 2022 un bénéfice dans une fourchette comprise entre 2,40 et 2,45€ par action ce qui donnerait un dividende autour de 1,95€. Le taux d’occupation est de 95,2% et la durée moyenne des baux restant à courir est de 9,1 ans.

Care Property Invest (Maisons de repos)

Toujours d’excellentes perspectives pour CPI. Au terme du premier semestre le bénéfice par action est de 0,63€. Pour l’année 2022, la Direction anticipait un bénéfice de 1,15€ par action.

La bonne évolution des données financières permet d’ajuster cette perspective à 1,19€. Le dividende attendu à 0,94€ passe donc à 1,00€. Par rapport au dividende de 2021 (0,87€) la progression atteindrait ainsi 14,9% !

Le cours de bourse est cependant sous pression car le marché s’attend à une augmentation de capital et les investissements dans les maisons de repos (comme Aedifica) souffrent toujours des conséquences du scandale Orpea en France.

Au 30 juin 2022, le taux d’endettement est de 51,90% (47,06% au 30 juin 2021).

Le portefeuille de la SIR est passé de 985 millions d’euros à 1.066 millions d’euros. Le fait de dépasser le milliard d’euros de portefeuille permet à la SIR de bénéficier d’une visibilité plus importante sur les marchés.

Une augmentation de capital va souvent de pair avec une diminution du bénéfice par action puisque le nombre d’actions augmente et qu’il faut un certain délai pour investir le produit de l’augmentation. Il n’en reste pas moins que CPI reste une valeur sûre dans son domaine et que les perspectives à long terme restent positives.

Cofinimmo (Immobilier de santé, bureaux et réseaux.)

Les résultats au terme du premier semestre sont de 3,43€ par action (3,62€ en 2021). La diminution du résultat par action provient de l’augmentation du nombre d’actions. La Direction confirme le dividende prévu à 6,20€ soit une augmentation de 0,20€ par action (+ 3,33%). La VNI est passée de 106,35€ (fin 2021) à 105,01€ à fin juin 2022 (toujours l’augmentation du nombre d’actions). La durée résiduelle des baux reste particulièrement longue - 13 ans - ce qui permet de sécuriser le plan financier prévisionnel.

La SIR continue à investir de plus en plus dans l’immobilier de santé. Elle a vendu plusieurs propriétés faisant partie de son immobilier de réseau (en France).

La filialisation du portefeuille de bureaux va également dans ce sens. La SIR cherche un partenaire ou un acheteur pour les bureaux ce qui lui permettrait de dégager de nouveaux moyens pour investir dans l’immobilier de santé, voire de dépasser le seuil de 80% en immeubles de santé ouvrant la porte à un précompte de 15%.

Home Invest Belgium (Appartements résidentiels)

Le premier semestre 2022 a été fertile en événements pour cette SIR. Comme WDP avant elle (2 janvier 2020), la SIR a décidé de diviser ses parts sociales en 5 (opération effectuée le 15 juin 2022). C’est un système parfois utilisé en bourse pour éviter que la cotation d’une part sociale représente une valeur trop élevée. Dans le cas de Home Invest, une action valait environ 120€, le fait de la diviser par 5 ramène la cotation autour de 24€. Pour l’actionnaire cela ne change absolument rien puisqu’il possède cinq fois plus de parts qui valent chacune cinq fois moins. Cette opération aura pour effet de modifier le tableau en annexe afin de tenir compte de cette nouvelle réalité (y compris pour le passé).

Une augmentation de capital a été effectuée en date du 28 juin 2022. HOMI a émis 1.417.770 actions nouvelles dans le cadre d'une augmentation de capital par placement accéléré. Le produit brut de la transaction s'est élevé à 30 millions d’euros. Le prix d'émission était de 21,16€ ce qui représente une décote de 4 % par rapport au cours de clôture de la SIR à ce moment, et qui correspond à la VNI par action du 31 mars 2022. Cette augmentation de capital permet à la SIR de diminuer son taux d’endettement.

Le dividende de l’exercice 2021 (action non encore divisée par 5) a été versé en plusieurs étapes :

  • Un acompte sur dividende de 4,25€ versé le 10 décembre 2020.

  • Le solde du dividende versé en mai 2022 représentant 0,71€.

  • Une réduction de capital de 0,30€ détachée en mai et payée en juillet 2022.

  • Une distribution de réserves à hauteur de 0,05€ détachée en mai et payée en juillet 2022.

Soit un total de 5,31€, en hausse pour la 22ème année consécutive.

A noter que la réduction de capital est fiscalement avantageuse puisqu’il n’y a pas de précompte mobilier retenu sur ce montant.

Home Invest Belgium a été inclus dans l'indice FTSE EPRA NAREIT Global Real Estate Index, ou l’indice EPRA. L'inclusion dans l'indice immobilier contribuera à la visibilité et à la négociabilité de l'action, estime le management de la SIR.

En ce qui concerne les résultats du premier semestre, retenons que le taux d’endettement qui était de 53,65% au 31 décembre 2021 a été ramené à 50,56% au 30 juin 2022 grâce à l’augmentation de capital.

Le taux d’occupation a bien progressé puisque de 96,9% au premier semestre 2021, il passe à 98,3% au premier semestre 2022.

Le résultat semestriel par action progresse de 11,5% (il passe de 0,42 à 0,47€ par action) et la VNI s’établit à 21,31€ par action au 30 juin 2022 à comparer à 21,00€ par action au 31 décembre 2021.

La Direction de la SIR s’attend à une augmentation du résultat par action à 1,04€ (par rapport à € 0,99 en 2021).

Pour les années à venir, le conseil d’administration prévoit une politique de dividendes basée sur une augmentation annuelle des dividendes égale ou supérieure à l’inflation.

Immo Moury (Micro-SIR mixte investie surtout à Liège)

Immo-Moury a publié ses résultats annuels (clôture au 31 mars 2022) de l’exercice 2021/2022.

La SIR est passée dans une phase plus active en investissant dans plusieurs projets ce qui a pour effet de faire passer le portefeuille de 29,5 millions d’euros au 31 mars 2021 à 40,9 millions d’euros fin mars 2022. La VNI qui était à 50,30€ fin mars 2021 est passée à 56,66€ fin mars 2022.

Le taux d’occupation s’est aussi bien amélioré puisqu’il passe de 93,9% fin mars 2021 à 96,7% fin mars 2022.

Le taux d’endettement augmente de 31,02% fin mars 2021 à 38,96% fin mars 2022, reflet des investissements réalisés.

Le bénéfice d’exploitation augmente un peu, passant de 1,14 millions d’euros à 1,25 millions d’euros Les derniers investissements n’ont cependant pas encore eu le temps de générer des revenus sur base d’une année entière.

Le dividende reste fixé à 1,80€ par action. Il est probable que le dividende pourra être augmenté dans le futur.

Rappelons que cette SIR est détenue à plus de 66% par la famille Moury et que les titres librement négociables en bourse sont limités à 156.000 actions…

Inclusio (Logements sociaux)

Le moins que l’on puisse dire est que cette SIR a été introduite en bourse à un prix trop élevé.

Depuis son introduction (décembre 2020) son parcours boursier est vraiment mauvais puisque qu’elle a perdu quasiment 35% de sa valeur. Même si le cours s’est repris ces dernières semaines, il n'en reste pas moins que l’investissement socialement responsable n’est pas grassement rémunéré. C’est toutefois le concept de ce genre de placement puisqu’une partie du rendement est censé se trouver dans la satisfaction d’effectuer un placement éthique.

Néanmoins, les nouvelles communiquées par la SIR restent bonnes puisque les attentes pour l’exercice 2022 ont été une nouvelle fois relevées.

Le dividende attendu à 0,60€ par action est porté à un minimum de 0,65€ par action (le dividende de 2021 était de 0,50€) soit une progression de l’ordre de 30%.

Le taux d’endettement est de 28,1% fin juin 2022 (24,3% fin 2021).

La VNI qui était de 22,59€ fin 2021 est passée à 23,77% fin juin 2022. Cela signifie qu’avec un cours boursier autour de 16€, la décote est voisine de 33%...

Intervest Offices and Warehouses (73% entrepôts et 27% bureaux)

Le premier semestre 2022 s’est achevé sur un bénéfice de 0,92€ (0,83€ par action en 2021 et 0,76€ en 2020).

Le portefeuille continue à prendre de l’ampleur du côté de la logistique puisque celle-ci atteint maintenant 73% des immeubles.

Le portefeuille continue sa progression de 11% au cours du premier semestre (+47 millions d’euros en investissements, +92 millions d’euros en acquisitions et 29 millions d’euros en augmentation de la valeur des immeubles).

Le taux d’occupation reste stable à 94% (100% pour la logistique et 83% pour les bureaux).

Conséquence du développement du portefeuille, le taux d’endettement a progressé de 45% pour atteindre 50,5%.

La VNI est de 25,38€ (elle était de 24,83€ au 31 décembre 2021).

La Direction estime le bénéfice annuel pour 2022 dans une fourchette comprise entre 1,71 et 1,74€ ce qui permettrait de distribuer un dividende (stable) de 1,53€.

L’année 2022 doit s’appréhender comme un exercice de transition en attendant que les nouvelles acquisitions apportent leurs revenus aux bénéfices. La Direction s’exprime de la manière suivante à ce propos : « La croissance liée à l’accent stratégique placé sur les (re)développements propres commencera à porter ses fruits à partir de 2023, avec une augmentation attendue de résultat par rapport à 2022 ».

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