Viager : calcul du bouquet et des rentes

Le CRI n°460 - Janvier 2022
Viager : calcul du bouquet et des rentes

Chacun connaît le viager dans les grandes lignes mais par qui est fixé le bouquet ? Comment sont calculées les rentes ? Quelle est la durée idéale de payement ? Explications...

Le bouquet

C’est la somme d’argent que l’acquéreur remet au vendeur, à la signature de l’acte notarié.

On le sait peu mais le bouquet n’est pas obligatoire ; les parties peuvent décider de ne pas en prévoir et de majorer les rentes en proportion. On peut le comprendre lorsque le vendeur dispose déjà d’économies suffisantes et souhaite plutôt s’assurer un revenu important sur le long terme au travers du payement des rentes. Depuis que le compte épargne ne rapporte plus rien, la tendance est plutôt au « petit bouquet » et aux « fortes rentes ».

Le bouquet est calculé sur base de la valeur en pleine propriété de la maison/appartement. La valeur en pleine propriété est ce que vaudrait cet immeuble précis s’il était vendu de manière «classique » et non en viager. Le bouquet est généralement équivalent à 10 15 % de cette valeur quand le vendeur a environs 75 ans.

Exemple : Un appartement à Namur est estimé à 200.000 € ; le bouquet devrait se situer entre 20.000 et 30.000 €.

Il n’y a cependant pas de règle ou de disposition légale qui impose tel ou tel niveau pour le bouquet. C’est l’expert en viager qui va, en concertation avec le vendeur, le placer à tel niveau. On prendra aussi en compte l’âge des vendeurs. Passé 85 ans, il est logique que le bouquet soit plus élevé (20 à 30 % de la valeur de l’immeuble).

Encore une fois, il résulte d’une discussion entre le vendeur et l’expert en viager.

ABC du viager
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Les rentes

Retenez qu’ici non plus il n’existe pas UNE formule, figée et magique, pour déterminer leur niveau. Pour autant il ne faut pas croire que les rentes se fixent « à la tête du client ». Plusieurs éléments rentrent en ligne de compte :

  • la valeur de l’immeuble

  • l’âge du/des vendeur(s)

  • la durée de payement de la rente

  • la durée de l’usufruit

  • les taux d’intérêt

  • la hauteur du bouquet

  • la valeur locative de l’immeuble

Il est important de parfaitement maîtriser tous ces paramètres... au risque de surévaluer les choses et de rendre la vente impossible, faute d’amateurs ou au contraire de les sous-évaluer et de vendre l’immeuble en dessous de sa valeur.

Il existe des logiciels qui nous permettent, sur simple demande, de calculer le juste niveau de rente.

La durée de paiement

En Belgique le paiement des rentes est généralement compris entre 10 et 20 ans. Ici également, c’est le vendeur qui va décider de cette durée, tout en sachant que le meilleur conseil qu’on puisse lui donner c’est d’opter pour une durée qui correspond à son espérance de vie statistique.

Exemple : Monsieur X, 74 ans, veut vendre son appartement en viager. Selon les tables d’espérance de vie, un monsieur de son âge a une espérance de vie de «12ans» (74+12= 86 ans).
L’expert en viager lui conseille une durée de payement de « 15 ans » alors que Monsieur X pensait à «20ans».
Une durée de payement de « 15 ans » est raisonnable car une marge de sécurité est rassurante pour le vendeur ; par contre prévoir «20 ans» aurait deux conséquences négatives pour Monsieur X :
la rente mensuelle serait nettement plus faible. En effet, diviser un montant par 20 plutôt que 15 va donner une somme plus petite...
Les dernières années de rentes, c’est-à-dire celles qui dépassent l’espérance de vie (après 86 ans), ne seront probablement jamais payées... le vendeur risquant de décéder avant.

Durée de paiement >< durée d'usufruit

Ces deux éléments ne doivent pas être confondus !

Durée de paiement = période durant laquelle les rentes seront payées. (exemple : 15, 18, 20 ans,...)

Durée d’usufruit = période durant laquelle le vendeur va pouvoir « rester chez lui » dans son maison/appartement. La règle en Belgique est que cet usufruit soit A VIE.

Exemple : Monsieur X a vendu en viager avec une rente payable 15 ans.
S’il vit plus de 15 ans, il aura perçu toutes les rentes mais il conservera le droit d’habiter gratuitement l’immeuble, jusqu’à son décès.

Conclusion

On l’a compris, le viager permet au vendeur de choisir la formule qui lui convient le mieux en travaillant sur les différents paramètres.

Il est toujours utile de demander à l’expert en viager plusieurs simulations (gros/ petit bouquet, 15/20 ans, etc.) parce qu’on est parfois surpris de voir qu’une formule est sensiblement plus avantageuse qu’une autre.

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