5 questions de base sur l'indivision

Le CRI n°458 - Novembre 2021
5 questions de base sur l'indivision

Le régime juridique du droit de l'indivision est souvent méconnu du grand public alors que de très nombreuses personnes se trouvent dans cette situation. Nous allons aborder quelques grandes questions de base sans entrer dans trop de détails

1. Qu'est-ce qu'une indivision ?

L'indivision est un terme juridique qui désigne la situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont titulaires de droits de même nature sur le même bien. Le cas le plus classique est la coexistence sur plusieurs têtes d'un droit de propriété sur un même bien : vous êtes avec votre frère copropriétaires de la maison familiale. En droit, on dit que vous êtes en indivision sur le bien.

En synthèse : plusieurs titulaires de droit réel + le même bien = indivision.

2. Indivision=Copropriété ?

Comme nous l'avons vu, l'indivision existe si plusieurs personnes sont titulaires du même droit réel (propriété, superficie, servitude etc.) sur le même bien. Si ce droit est en pleine propriété, on parle de copropriété.

En synthèse : plusieurs propriétaires + le même bien = copropriété.

Historiquement, les immeubles n'étaient composés que de parties privatives. Avec l'évolution de la propriété, est apparu le partage d'espace entre plusieurs parties privatives (cour commune, corridor commun etc.). C'est ainsi qu'en 1994, la loi a introduit la notion de groupe d'immeubles bâtis et un régime particulier pour les immeubles qui disposent de parties privatives et parties communes. C'est ainsi que dans le langage courant, le terme copropriété évoque souvent des immeubles d'appartement avec une association des copropriétaires. On parle alors plus souvent d'indivision lorsqu'il n'y a pas de parties communes.

3. Et les frais dans tout ça ?

Lorsque deux personnes sont en indivision sur un bien, à défaut d'autre précision dans un acte authentique, chaque partie est propriétaire de 50% de l'ensemble de l'immeuble. Chacun dispose donc de la moitié de la valeur de l'immeuble en cas de vente mais corrélativement, doit prendre en charge la moitié des frais inhérents à l'immeuble. La valeur et les frais sont donc partagés par tête (par personne de façon identique).

4. Qui peut faire quoi ?

Les règles de l'indivision supposent que toutes les parties soient sur un strict pied d'égalité. Personne ne peut rien faire seul. évidemment, en cas d'urgence ou de péril grave, un indivisaire peut prendre les mesures qui s'imposent sur le bien sous sa responsabilité (tempête, mesures conservatoires urgentes etc.).

5. Comment peut-on sortir d'indivision ?

Le code civil prévoit le principe que nul n'est tenu de rester en indivision. C'est à dire que chacun des indivisaires peut demander à tout moment le partage. La sortie d'indivision peut se faire de manière amiable ou judiciaire.

Pour sortir d'indivision de manière amiable, c'est à dire partager le bien sans recours à la justice, il faudra obtenir l'accord de tous les indivisaires sur le partage. Cela suppose un accord de tous sur les points principaux de l'opération (vente à un tiers, cession à un autre indivisaire, prix, etc.). Pour synthétiser : il faut l'accord de tous et un accord sur tout.

S'il n'est pas possible d'obtenir l'accord de toutes les parties, il faudra agir par la voie judiciaire : saisir le tribunal de la famille pour ordonner le partage de manière forcée (dans ce dernier cas, le recours à un avocat spécialisé est vivement recommandé).

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