A propos de la répartition des quotes-parts de copropriété et de leur modification : commentaire de jurisprudence

Le CRI n°468 - Novembre 2022
A propos de la répartition des quotes-parts de copropriété et de leur modification : commentaire de jurisprudence

Un jugement a été rendu par la Justice de paix du canton d’Auderghem le 3/5/2022.

D’une part, il a annulé la décision d’une Assemblée générale d’une copropriété de ne pas adopter une nouvelle répartition des quotités proposée par l’expert-géomètre désigné par l’AG et, d’autre part, il s’est substitué à l’AG et a fixé la nouvelle répartition des quotes-parts dans les parties communes de la copropriété selon le rapport initié par la copropriété défenderesse.

Voici les enseignements que nous pouvons retirer de ce jugement.

Rappel préalable

Les droits de chaque copropriétaire dans un immeuble sont importants. Ils sont définis dans l’acte de base – document obligatoire, notarié et transcrit au registre ad hoc du Bureau compétent de l‘Administration générale de la Documentation patrimoniale. Ils sont déterminés par le nombre de quotités qu’il possède dans les parties communes, définissant ainsi, sous certaines réserves, son droit de vote et sa contribution aux charges communes.

Exposé des faits

L’affaire avait opposé des copropriétaires demandeurs à leur copropriété défenderesse.

Au départ, ceux-ci contestaient les quotités attribuées dans les actes de base successifs de la copropriété en ce qu’elles ne correspondaient pas à la réalité, après divers changements d’affectation des lots et des privatisations de parties communes.

Une assemblée générale extraordinaire de 2015 avait in fine décidé la désignation d’un expert pour remesurer toutes les parties privatives de l’immeuble et pour recalculer les quotités réelles de chaque lot. L’expert avait confirmé le caractère erroné du tableau de répartition des quotités et avait proposé en 2019 une nouvelle répartition. La nouvelle répartition proposée, fixée sur base de la valeur respective des parties privatives, en fonction de la superficie au sol nette, de l’affectation et de la situation dans l’immeuble avait été soumise au vote de l’assemblée générale en 2021. La proposition n’avait été approuvée que par quelque 79 % des votes.

La proposition n’ayant pas réuni l’unanimité requise du vote de tous les copropriétaires, le juge de paix a été saisi du litige par les copropriétaires malheureux.

Quant à la demande

A titre principal, les demandeurs sollicitaient la réformation de la décision de l’AG (qui n’approuvait pas la nouvelle répartition proposée par l’expert) ;

A titre subsidiaire, les demandeurs sollicitaient, en procédant par étapes :

  • l’annulation de la décision de l’AG de 2021 n’approuvant pas à l’unanimité la proposition de l’expert ;

  • la substitution du tribunal à la copropriété pour approuver la répartition des quotités calculée par l’expert.

S’agissant d’une décision de l’AG ayant voté pour une proposition à +/- 80% des voix, la défenderesse se référait à justice.

Quant à l’appréciation par le tribunal, en droit

  1. Selon l’article 3.88, § 3 du Code civil, toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété doit être votée à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires.

La loi impose l’unanimité des voix de tous les copropriétaires pour une modification de la répartition des quotes-parts, moyennant la production d’un rapport d’expert.

En l’espèce, la proposition de modification n’avait été votée qu’à la majorité de +/-79% des voix.

  1. Selon l’article 3.92, § 3 du Code civil, tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel.

Le tribunal a constaté d’une part que « les copropriétaires qui se sont abstenus ou qui ont voté contre la proposition sont ceux qui sont anormalement avantagés par l’actuelle clef de répartition » et d’autre part que « le comportement des copropriétaires qui se sont abstenus ou qui ont voté contre sans motif valable doit dès lors être considéré comme abusif ».

En l’espèce, le tribunal a constaté l’absence d’un motif valable dans le chef des opposants à la proposition de modification des quotités et il a retenu souverainement un comportement abusif dans leur chef.

Par ailleurs, il retient le préjudice que l’ancienne grille de répartition cause aux demandeurs.

  1. Selon l’article 3.92, § 8 du Code civil, « lorsqu’une minorité de copropriétaires empêche abusivement l’assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi, tout copropriétaire lésé peut également s’adresser au juge, afin que celui-ci se substitue à l’assemblée générale et prenne à sa place la décision requise ».

Le tribunal retient tacitement - en précisant le nombre de voix mais non le nombre de copropriétaires - un abus de minorité des copropriétaires, dès lors que seules quelque 21% des voix a empêché l’AG de voter à l’unanimité.

Quant à la décision commentée

Nous regrettons qu’il n’apparaisse pas du jugement en quoi l’ancienne grille de répartition mise en cause en assemblée générale causait un préjudice aux demandeurs.

Tout au plus, nous pouvons relever de l’exposé des faits qu’en 2015, il était admis que, suite à plusieurs changements d’affectations et à des privatisations de parties communes, les quotités statutaires ne correspondaient pas à la réalité et que c’est pour ce motif que la décision était prise par l’AG, et in fine, par le syndic, de désigner un expert aux fins de nouvelle proposition de répartition.

Il apparaît que les modifications aux quotités dues à des modifications dans l’immeuble ne font l’objet d’aucune discussion. Le tribunal fait siens la désignation de l’expert par la défenderesse et la conclusion qui en ressort, à savoir que le tableau de répartition des quotités existant était erroné.

Le tribunal conclut alors que :

  • le comportement des copropriétaires qui se sont abstenus ou qui ont voté contre la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété était abusif,

  • ce comportement abusif causait un préjudice aux demandeurs et partant,

  • la décision de l’assemblée générale de ne pas approuver la nouvelle répartition des quotes-parts dans les parties communes telle que proposée par l’expert en 2019 est annulée.

In fine, le tribunal applique l’article 3.92, § 8 du Code civil.

Il se substitue à l’AG et fixe la nouvelle répartition des quotes-parts dans les parties communes de l’immeuble conformément au rapport établi par l’expert en 2019.

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Quelques observations

Quant à la répartition des quotes-parts et la notion de valeur

La contestation qui a donné lieu au jugement commenté avait débuté bien avant 2015, fondée sur des documents statutaires antérieurs, dont la date n’a malheureusement pas été précisée.

Il est alors intéressant de rappeler la doctrine antérieure à la loi de 1994 (F. AEBY, « La propriété des appartements, 3e éd., Bruxelles, Bruylant, 1983, p.270, n°270 et sv.) : «…les éléments qui doivent contribuer à rechercher la valeur d’un appartement sont principalement la superficie, la disposition des pièces par rapport à l’ensemble, l’orientation, la hauteur, et l’emplacement dans l’immeuble. On peut y ajouter la vue sur l’extérieur, l’ensoleillement, la proximité d’autres propriétés pouvant entraîner des troubles de voisinage, la situation dans l’agglomération. La valeur locative ou le prix de vente peuvent n’être que des éléments de pure convenance. La valeur résultera de la comparaison avec les autres appartements de l’édifice, compte tenu des avantages qu’ils comportent respectivement. … L’établissement de la valeur des appartements peut être une opération complexe. …Les solutions peuvent varier selon le point de vue auquel on se place ».

Pour faire prévaloir la stabilité du droit et l’équité, ce sont les règlements de copropriété qui établissaient une fois pour toutes lors de la division de l’immeuble, le rapport entre les valeurs respectives des diverses fractions divises. Les quotes-parts étaient fixées irrévocablement et acceptées librement par les acquéreurs.

Autrement dit, « pour aboutir au nombre de quotités attribuées au lot privatif concerné, il suffisait de faire une règle de trois entre la valeur totale du bâtiment, le nombre total de quotités dans le bâtiment et la valeur du lot » (voir la contribution de Mesdames Rousseau et Mostin, citée infra).

La loi du 30/06/1994 (art. 577-4, § 1er) a néanmoins fixé impérativement la quote-part des parties communes afférente à chaque lot privatif en tenant compte de la valeur respective de celles-ci. Cette valeur n’y était autrement définie que par la doctrine ci-avant rappelée.

C’est un « critère d’habitabilité normale du bien, élément objectif, sans les aménagements propres au bien, éléments subjectifs, qui devait être retenu pour déterminer la valeur du bien en termes de quotes-parts ». Il n’était pas question d’une estimation, valeur vénale, marchande, de rendement.

Vu les questionnements que la notion de valeur soulevait, la loi du 2/6/2010 a explicité la notion de valeur de lot privatif.

La quote-part est dorénavant déterminée en tenant compte de la valeur respective (de chaque partie privative) fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l’affectation et de la situation de la partie privative, sur la base du rapport motivé d’un expert, repris dans l’acte de base.

Le législateur a ainsi défini dorénavant la valeur de manière plus équitable, selon un cadre triangulaire précis :

  • la surface nette au sol, critère objectif qui ne donne aucune marge d’appréciation,

  • l’affectation qui définit la consistance objective de chaque lot en commerce, logement, cave, parking, etc., tenant compte de l’affectation réelle et actuelle du bien (J.P. La Louvière, 25/4/2018, R.C.D.I., 2018/4),

  • et la situation qui contient encore une part de subjectivité (J.P. Genk, 24/10/2017, R.C.D.I., 2018/1, p.57).

Un rapport motivé est aussi obligatoire et doit être annexé à l’acte de base depuis 1994.

Vu l’importance des quotes-parts pour chaque copropriétaire, la loi impose depuis 1994 l’unanimité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble pour pouvoir procéder à leur modification.

Quant à la modification de la répartition des quotes-parts : action en rectification

La loi ouvre un recours aux copropriétaires dans deux hypothèses de désaccord :

  • la répartition des quotes-parts a été calculée inexactement,

  • la répartition est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l’immeuble.

Selon Laure Rousseau et Corinne Mostin dans leur contribution intitulée « Organisation de la copropriété » (in « Copropriété. La loi du 30/6/1994 », Colloque organisé le 7/10/1994, 1994 par le Centre de recherches juridiques, U.C. Louvain, Faculté de droit, p. 115 et sv.), dans l’hypothèse d’un calcul inexact, « le magistrat saisi d’une demande en rectification des quotes-parts, sera amené à revoir l’appréciation des éléments objectifs qui ont permis de déterminer la valeur des héritages privatifs et à prendre en considération d’autres critères objectifs qui auraient été négligés pour fixer les quotes-parts ».

Il s’agit d’établir les travaux qui ont modifié la valeur intrinsèque d’un lot, tels que le changement de consistance d’un lot (et son changement de logement en bureau), ou la réunion de deux appartements en un ou la division d’un lot en deux, etc.

En l’espèce, l’affaire et la discussion se sont strictement limitées à la qualification de la décision de l’assemblée générale relative à la non-approbation de la nouvelle répartition des quotités et à la substitution du tribunal à l’AG pour imposer une nouvelle répartition des quotes-parts souhaitée par le plus grand nombre de copropriétaires, et ce même si le cœur de la contestation était la modification des quotes-parts de chaque copropriétaire.

Quant à l’opposabilité de la rectification intervenue

Pour rappel, un jugement relatif à la rectification de la répartition des quotes-parts requiert sa transcription au registre ad hoc au bureau compétent de l’Administration patrimoniale.

Le jugement commenté « fixe la nouvelle répartition des quotes-parts de copropriété dans les parties communes de l’immeuble conformément au rapport établi par …l’expert … en date du… ».

En conclusion

Ce jugement constitue une illustration de la mise en œuvre de la réformation d’une décision d’assemblée générale. Le tribunal confirme un abus de minorité empêchant un vote d’unanimité requis par la loi. Il annule une décision de l’assemblée générale et substitue sa décision à celle de l’assemblée générale en fixant la nouvelle répartition des quotes-parts conformément au rapport daté de l’expert désigné par la copropriété.

Sur un plan pratique, nous remarquons d’abord que le jugement commenté vise les dispositions légales reprises dans le Nouveau Code civil après la réforme du droit des biens.

Par ailleurs, les copropriétaires peuvent se réjouir que la discussion judiciaire ait été circonscrite à une question de qualification d’une décision de l’assemblée générale. Cette option a sans doute pu limiter considérablement la durée et le coût de la procédure en soi.

Cependant, l’absence de contestation portant sur un rapport d’expertise, pré-requis de cette procédure, en ce compris sur ses constats et ses conclusions relatifs aux critères retenus pour définir un nouveau tableau de répartition des quotes-parts pourrait étonner. Il a en effet été accepté sans aucune réserve, alors même que l’expert avait été désigné par la défenderesse elle-même.

Au contraire, c’est sur base de cette expertise et de l’absence de motifs dans le chef des opposants représentant +/- 20 % des quotes-parts que la décision de 2021 a été annulée et que la nouvelle répartition des quotes-parts est imposée.

Par ailleurs, la nouvelle répartition de quotes-parts, même si elle est expressément visée dans le jugement commenté, n’est pas reprise in extenso dans le jugement. C’est la transcription dudit jugement et de son annexe- rapport d’expertise comprenant la nouvelle répartition - qui permettront de rendre la nouvelle répartition de quotes-parts opposable à tous.

Enfin, le jugement intervenu en mai 2022 est muet quant à la date de prise d’effet de la nouvelle répartition des quotes-parts : date de la transcription du jugement ? ou date du rapport d’expertise de 3/2019 ou une autre date, vu que la décision de l’assemblée générale de 10/2021 a été annulée par le jugement du 3/5/2022 ?

Sur un plan plus théorique, d’aucuns pourraient sans doute regretter que l’écueil d’une action en rectification de la répartition des quotes-parts dans les parties communes ait été complètement évité. La question des critères retenus à la détermination des quotes-parts à l’origine, soit absents soit imprécis, comme d’ailleurs les critères retenus pour apprécier l’inexactitude de leur calcul ou l’inexactitude suite à des modifications apportées à l’immeuble n’ont pas été abordés.

Cet article n'est valide qu'à la date où il a été publié.