Depuis le 1er octobre, agents immobiliers et syndics sont soumis à un nouveau Code de déontologie. Pas de révolution, mais plusieurs évolutions qui intéressent directement propriétaires et copropriétaires : obligations élargies, conflits d’intérêts mieux encadrés, honoraires annoncés à l’avance et premières règles spécifiques concernant l’intelligence artificielle. Que faut-il concrètement en retenir ?
Depuis le 1er octobre 2026, les agents immobiliers – et donc les syndics – sont soumis à un nouveau Code de déontologie, approuvé par l’arrêté royal du 20 juillet 2026 et publié au Moniteur belge le 21 septembre 2026. Il remplace le Code de 2018.
À la première lecture, la réforme paraît modeste : l’essentiel des dispositions est repris sans modification de fond. Les changements apportés n’en sont pas moins significatifs pour les propriétaires et les copropriétés qui confient la gestion ou la commercialisation de leur bien à un professionnel. Tour d’horizon des principales nouveautés.
Une déontologie qui englobe désormais le cadre légal
L’article 4 du nouveau Code prévoit désormais que la déontologie se compose des principes de dignité, de probité et – c’est nouveau – de diligence, des dispositions du Code, des directives de l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI), mais aussi du cadre légal et réglementaire applicable à l’agent immobilier dans l’exercice de ses fonctions. Une liste non exhaustive de ces textes est publiée sur le site internet de l’IPI.
La portée de cette modification est considérable. Le non-respect d’une règle de droit applicable à l’activité, qu’il s’agisse du bail, de la copropriété, de la performance énergétique ou de la fiscalité, constitue désormais en tant que tel un manquement déontologique susceptible de poursuites disciplinaires.
Pour le propriétaire comme pour la copropriété, la faute disciplinaire se rapproche ainsi de la faute civile. Le principe de diligence rejoint la norme générale de prudence consacrée par l’article 6.6 du Code civil. Une décision disciplinaire pourra être invoquée comme élément de preuve dans un litige civil et, à l’inverse, une condamnation civile pourra appuyer une plainte auprès de l’IPI.
En pratique, cela signifie que le respect des règles légales qui encadrent son activité n’est plus seulement, pour l’agent immobilier, une obligation légale : leur violation peut également avoir des conséquences sur le plan disciplinaire auprès de l’IPI.
Conflits d’intérêts : des règles beaucoup plus précises
L’ancien Code imposait à l’agent immobilier d’informer son commettant lorsqu’il existait un « lien moral, familial ou juridique » avec le cocontractant de celui-ci. Cette notion était imprécise et soumise à interprétation.
Elle est remplacée par un périmètre beaucoup plus objectif. Un agent doit informer les propriétaires en cas de lien entre lui, ses préposés, ses proches, ses parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus et ceux de son conjoint jusqu’au même degré. Sont également concernées les entreprises dont ces personnes sont propriétaires, dans lesquelles elles détiennent une participation, exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées (art. 20).
Pour les copropriétés, la disposition la plus importante est l’article 79. Le syndic ne peut passer commande de fournitures ou de services auprès d’une personne ou d’une entreprise relevant de ce périmètre sans l’autorisation ou la ratification du commettant dûment informé, c’est-à-dire, pour le syndic, de l’Association des copropriétaires réunie en assemblée générale.
Le recours à une entreprise d’entretien, de travaux ou d’assurance dans laquelle le syndic, un membre de sa famille ou un collaborateur détient une participation n’est donc plus une simple question d’appréciation : il suppose une information complète et l’accord de la copropriété.
Autrement dit, le lien avec l’entreprise ne rend pas automatiquement le contrat impossible. Mais les copropriétaires doivent en être informés et pouvoir se prononcer en connaissance de cause.
Honoraires : savoir avant de s’engager
L’article 38 impose que les honoraires soient établis sur la base de critères en lien avec la mission et communiqués avant toute relation contractuelle.
L’agent immobilier ne peut réclamer d’honoraires, de défraiements ou d’indemnisations qui n’auraient pas été admis préalablement par le commettant, ou qui seraient trompeurs.
À l’égard des consommateurs, une telle information découlait déjà du Code de droit économique et de l’arrêté royal du 28 septembre 2023. Le nouveau Code en fait désormais une obligation déontologique générale, qui s’impose à tous les agents immobiliers, syndics compris.
Pour une copropriété, l’intérêt est évident : les prestations et leur coût doivent pouvoir être identifiés avant qu’elles soient facturées. Cette transparence facilite également le contrôle exercé par l’assemblée générale et le conseil de copropriété.
L’intelligence artificielle entre dans le Code
C’est sans doute la nouveauté la plus contemporaine du texte : le Code consacre désormais un sous-titre spécifique à l’intelligence artificielle (art. 43 à 45), dont il emprunte la définition au règlement européen sur l’IA.
L’utilisation d’un système d’IA par l’agent immobilier, ou par une personne dont il est responsable, ne peut porter atteinte à ses obligations déontologiques et légales.
L’agent doit évaluer de manière minutieuse et critique les informations générées, informer les tiers de l’utilisation de l’IA lorsque les obligations légales l’imposent et disposer des compétences suffisantes pour maîtriser les outils utilisés. Le niveau de compétence requis dépend de la complexité du système et du contexte.
Il lui est par ailleurs interdit d’introduire des données à caractère personnel dans un système d’IA « ouvert », ainsi que d’utiliser l’IA dans le but de tromper.
Les situations visées sont nombreuses : estimation automatisée de la valeur d’un bien, photographies retouchées ou générées, rédaction d’annonces, assistants conversationnels, traitement des données des copropriétaires et des occupants…
Une estimation erronée produite par un outil automatisé et reprise sans contrôle pourrait ainsi révéler un manque de diligence. L’IPI recommande en outre de signaler dans la publicité les images générées par l’IA, même lorsque la loi ne l’impose pas. Le Code précise enfin que l’interdiction de dénigrer un confrère vaut également pour les interactions en ligne (art. 33).
Il s’agit d’une évolution bienvenue, qui place la déontologie et la transparence au cœur de la gestion des copropriétés.
Plus de transparence pour les copropriétaires
Le nouveau Code ne bouleverse donc pas la profession, mais il en déplace le centre de gravité. En intégrant l’ensemble du cadre légal à la déontologie et en y ajoutant le principe de diligence, il élève le niveau d’exigence attendu de l’agent immobilier.
En objectivant les conflits d’intérêts et en imposant la communication préalable des honoraires, il donne aux copropriétaires les moyens de vérifier ce qui relevait jusqu’ici, bien souvent, de la seule confiance.
Pour les copropriétés, cette évolution se traduit directement dans le travail du syndic. Celui-ci reste tenu d’accomplir ses missions avec diligence, dans le respect des principes de dignité et de probité (art. 82). Il doit désormais, en outre, informer complètement l’Association des copropriétaires et obtenir son accord avant de faire intervenir une entreprise liée, annoncer ses honoraires avant de contracter et être en mesure de justifier de l’information qu’il a donnée.
Les copropriétaires, et en particulier les membres du conseil de copropriété, disposent ainsi de repères plus précis pour exercer leur contrôle. Il s’agit d’une évolution bienvenue, qui place la déontologie et la transparence au cœur de la gestion des copropriétés.
