Vous estimez que vos quotités ou votre part dans les charges de copropriété ont été mal calculées ? Une erreur peut avoir des conséquences financières durables. Mais comment obtenir sa correction lorsque les règles de majorité rendent toute modification difficile ? Examinons les règles applicables et tentons de dégager une méthode pour sortir du blocage.
Cette question, bon nombre de copropriétaires se la posent lorsqu’ils se considèrent lésés en supportant financièrement plus que leurs voisins, alors que leur bien ne présente pas de particularités justifiant cette différence de traitement.
Faire modifier par une Assemblée Générale la répartition des quotités ou des charges est une voie délicate et difficile à entreprendre. Avant d’envisager une piste pour tenter de surmonter légalement les obstacles de majorité, voyons où ces répartitions sont fixées, comment elles sont établies, quand elles peuvent être contestées et selon quelles procédures elles peuvent être modifiées.
1. Où sont fixées les quotités et la répartition des charges ?
L’article 3.85, §1er relève que c’est l’acte de base qui fixe « la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative ».
Quant au calcul de la répartition des charges, l’article 3.85, §1er, 1° et 2° qui précise que le Règlement de Copropriété « doit comprendre la description des droits et obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes », précise aussi que ledit règlement doit reprendre « les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ainsi que, le cas échéant, les clauses et sanctions relatives au non-paiement de ces charges ».
2. Comment calcule-t-on les quotités et les charges ?
Le législateur prévoit, dans son article 3.85, §1er que la quote-part (quotité) est « déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l’affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d’un rapport motivé d’un notaire, d’un géomètre expert, d’un architecte ou d’un agent immobilier ».
Il est important d’emblée de relever que les quotités fixées ne dépendent pas exclusivement (ce que pensent parfois certains copropriétaires) de la superficie de leur bien.
Ainsi, il pourrait être considéré qu’un appartement avec vue directe sur mer, fut-il d’une superficie moindre que celui sur le même palier n’ayant pas cette vue, se voit reconnaître des quotités plus importantes.
Ce rapport motivé doit être rédigé par un expert indépendant.
Il ne peut être question de voir le promoteur de l’immeuble en construction présenter, par « son expert » un rapport qui l’avantagerait lui, les siens ou autres personnes de sa société si ceux-ci deviennent propriétaires d’un appartement.
Si, en vertu de l’article 3.81, il est rappelé que les « charges sont réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif » (donc en fonction des quotités), il n’en reste pas moins que les parties peuvent les répartir autrement, soit « en proportion de l’utilité de ces accessoires pour chaque bien privatif. »
Ainsi, rien n’empêcherait que le propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée, ne participe pas aux frais de l’ascenseur pour autant bien sûr que celui-ci ne soit pas utilisable, par lui, pour descendre à la cave…
Le législateur a également permis que les copropriétaires, pour la répartition des charges, combinent « à leur gré les critères de valeur et d’utilité ».
3. Dans quels cas une erreur peut-elle être contestée ?
Les statuts représentent « la constitution » de la Copropriété de manière telle que les Tribunaux pourraient considérer que l’erreur, fut-elle démontrée, n’est pas suffisante pour justifier une modification des statuts et/ou une modification des charges.
Ainsi, pour exemple, le Tribunal de Première Instance Francophone de Bruxelles (Revue Copropriétés et Droit Immobilier, 2026/3, p.33) considère :
« Après expertise judiciaire, une double erreur de mesurage est apparue au moment où furent préparés les statuts et calculées les quotités : sur base de celles-ci, une réduction de 1,23% des quotités pourrait utilement être actée ; il est estimé que cette réduction n’est pas grand-chose et qu’il n’y sera donc pas fait droit ».
C’est au nom de la sécurité juridique qu’une telle approche, il est vrai quelque peu discrétionnaire, pourrait se justifier.
4. Comment obtenir une modification ?
Examinons maintenant la « lourde » procédure à suivre.
Pour les quotités, l’article 3.88, §3, exige « l’unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toutes les modifications de la répartition des quotes-parts de copropriété moyennant la production d’un rapport tel que prévu à l’article 3.85, §1er alinéa 2 » (voir supra pour ce rapport).
Mais n’oublions pas qu’il est exceptionnel qu’au sein d’une Copropriété, surtout lorsqu’elle est composée de très nombreux appartements, tous les copropriétaires soient présents.
Aussi, le législateur a-t-il prévu :
« Lorsque la loi exige l’unanimité de tous les copropriétaires et que celle-ci n’est pas atteinte à l’Assemblée Générale pour cause d’absence d’un ou plusieurs copropriétaires, une nouvelle Assemblée Générale sera réunie après un délai de 30 jours au moins, lors de laquelle la décision en question pourra être prise à l’unanimité de tous les copropriétaires présents ou représentés ».
Rappelons aussi que tout copropriétaire est bien naturellement « intéressé » par la modification des quotités.
Si l’on touche à une seule quotité, toute la structure de la Copropriété va être modifiée.
Si votre bien passe de 500/10.000èmes à 300/10.000èmes, les 200/10.000èmes « perdus » doivent se retrouver chez d’autres copropriétaires qui risquent dès lors de ne pas consentir à voir les quotités modifiées avec la répercussion qui en résulterait pour les charges qu’ils devraient acquitter.
Il existe le recours judiciaire prévu à l’article 3.92, §7 permettant à tout copropriétaire de demander au Juge de rectifier « la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou s’il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l’immeuble ».
Il existe en effet parfois « des modifications » notamment à la suite d’acquisitions de superficies de parties communes résultant d’une prescription acquisitive si la possession de cette superficie par un copropriétaire est continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque.
Attention toutefois : il peut aussi exister une jouissance privative autorisée d’une partie commune sans qu’il n’y ait prescription acquisitive (portion de cour, jardin, passage, etc.).
La mise en route, par le copropriétaire, de cet article 3.92, §7 est particulièrement lourde et onéreuse.
Pour justifier sa demande devant le Tribunal, celui-ci devra préalablement venir avec le rapport de son expert, rapport unilatéral et pouvant ainsi être contesté. Il doit en effet démontrer la recevabilité de sa demande et son intérêt à agir : Pas d’intérêt, pas d’action.
S’il passe le cap de la recevabilité de la demande mais que celle-ci reste contestée, il devra alors, à ses frais, faire désigner un expert judiciaire appelé à rédiger un nouveau rapport motivé tel que prévu à l’article 3.85, §1er.
En cas d’usage de cette disposition légale (saisine du Tribunal par un copropriétaire demandeur de rectification), ne faut-il pas mettre à la cause, outre l’Association des Copropriétaires représenté par le syndic, tous les copropriétaires, dans la mesure où ceux-ci, après décision rendue, seraient susceptibles de voir leurs quotités modifiées ? La question est controversée. Cela génèrerait beaucoup de citations par huissier et dès lors beaucoup de frais d’huissier à avancer par le copropriétaire demandeur.
En tout état de cause, le syndic devra obligatoirement les avertir de cette action entreprise pour leur permettre, dans le débat judiciaire, de faire valoir leurs points de vue. La décision à intervenir doit leur être opposable.
Quant à la modification des charges, la majorité à obtenir est distincte puisque l’article 3.88, §1er, 2° prévoit une majorité des 4/5èmes des voix pour « toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété ».
Mais, quand bien même l’unanimité n’est pas requise, une telle majorité est bien naturellement difficile à obtenir pour des raisons identiques à celles exposées supra pour les modifications des quotités.
6. Comment tenter de dépasser légalement le blocage des majorités ?
Vu cette difficulté de réunir l’unanimité ou les 4/5èmes des voix, n’est-il dès lors pas possible d’exploiter une autre voie pour tenter d’obtenir une modification des quotités ou des charges ?
Nous envisagerions la voie suivante.
Solliciter préalablement un rapport motivé et détaillé d’un expert personnel que le copropriétaire, demandeur à la modification, mandaterait.
Ce rapport étant celui du demandeur ne lie bien naturellement pas l’Association des Copropriétaires ni les autres copropriétaires.
Demander que soit mis à l’Ordre du Jour d’une Assemblée Générale, un vote sur ce rapport unilatéral.
En cas de contestation (très vraisemblable), sur les conclusions de celui-ci et sur les suites à y apporter, inviter alors l’Assemblée Générale à faire choix d’un autre expert qui serait mandaté par celle-ci.
Ce vote, pour une simple mesure d’instruction (désignation d’un expert) ne requiert pas une unanimité ou une majorité particulière.
La majorité absolue nous apparaît suffisante et c’est la raison pour laquelle nous suggérons cette méthode au vu des difficultés à obtenir l’unanimité ou la majorité des 4/5ièmes.
Deux possibilités se présentent alors :
a) Soit l’Assemblée Générale, sans aucune reconnaissance préjudiciable, marque accord sur cette mesure d’instruction et l’expert choisi par elle, pourra officier et déposer son rapport,
b) Soit l’Assemblée Générale refuse d’emblée de partir dans cette voie.
Dans ce dernier cas, si le rapport de l’expert personnel, est bien motivé et charpenté, il pourrait être considéré, par le copropriétaire demandeur au changement, que le refus de solliciter une « simple » mesure d’instruction pour permettre à l’AG d’être éclairé sur le sérieux de son rapport avant vote éventuel pour une modification, est une décision abusive au sens de l’article 3.92, §3 qui relève : « Tout copropriétaire peut demander au Juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’Assemblée Générale si elle lui cause un préjudice personnel »
Ne peut-on pas considérer comme « abusif » un refus de l’Assemblée Générale d’investiguer utilement sur la nécessité d’une éventuelle rectification de quotités alors qu’il a été souligné par un rapport (fût-il unilatéral) qu’il y a des erreurs justifiant une modification ?
Ainsi, le Juge, saisi de la demande, pourrait suivre ce copropriétaire et annuler le refus d’une « simple » mesure d’instruction puisqu’elle nuit manifestement à un copropriétaire qui a produit des éléments solides sur les erreurs existantes.
Si la mesure d’instruction opposable à tous est décidée (éventuellement après le passage obligé par le Tribunal, vu le refus préalable de l’Assemblée Générale) et si cette mesure est donc exécutée, l’Assemblée Générale pourrait :
Soit entériner ce rapport et voter sur son application après vote unanime intervenu (les plus récalcitrants étant convaincus).
Soit, alors, à nouveau, subir un recours du copropriétaire demandeur qui n’a pas été entendu, ce recours étant justifié, comme le précédent, par une décision « abusive » de l’Assemblée Générale refusant la modification alors que l’erreur est patente et a été mise en avant par un expert choisi par cette Assemblée Générale.
Quel est l’avantage de ces voies ainsi explicitées ? Court-circuiter, légalement, par l’application de l’article 3.92, §3 (recours possible sur décision abusive), les règles de l’unanimité pour la modification des quotités et de majorité de 4/5ièmespour la modification de répartition des charges.
Cette unanimité et majorité des 4/5èmes est souvent très difficile à obtenir.
Certes, cette voie peut paraître procédurière (recours éventuel à deux reprises auprès du Juge de Paix pour voir déclarer le refus de l’AG « abusif ») mais elle a le mérite de permettre un déblocage par rapport à une AG non encline à modifier une situation qui doit l’être.
L’article 3.92, § 8 : une autre voie, mais des incertitudes
Certains considéreront qu’une autre voie pourrait être envisagée par le copropriétaire demandeur au changement, celle de l’article 3.92, § 8, du Code civil, qui dispose :
« Lorsqu’une minorité de copropriétaires empêche abusivement l’assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi, le copropriétaire lésé peut également s’adresser au juge, afin que celui-ci se substitue à l’assemblée générale et prenne à sa place la décision requise. »
Cette voie ne concerne toutefois que les décisions pouvant être prises à la majorité requise par la loi. Ainsi, si elle peut être envisagée pour une modification de la répartition des charges, elle ne pourrait l’être pour une modification des quotes-parts dans les parties communes, laquelle exige l’unanimité.
De plus, le législateur vise expressément l’hypothèse dans laquelle « une minorité de copropriétaires » empêche abusivement l’adoption d’une décision.
Qu’entend-on exactement par « minorité » ? Qu’en est-il lorsque le refus de modifier les quotes-parts ou la répartition des charges émane d’un nombre important de copropriétaires, voire de la majorité d’entre eux ?
Nous estimons dès lors que cette disposition présente trop d’incertitudes pour que son utilisation puisse être recommandée
7. Conclusion
Force est de constater que, lorsqu’au sein d’une Assemblée Générale la volonté de maintenir le statu quo prévaut, obtenir la rectification d’une erreur affectant les quotités ou la répartition des charges peut s’avérer long et complexe.
On peut regretter que le législateur n’ait pas prévu des majorités moins exigeantes pour remédier plus aisément à de telles situations. Dans l’état actuel des textes, la voie que nous venons d’examiner mérite, à notre sens, d’être envisagée lorsque des éléments sérieux justifient une vérification. Elle ne dispense ni de convaincre les copropriétaires ni, le cas échéant, de saisir le juge, mais elle pourrait permettre de sortir d’un blocage sans méconnaître les règles applicables.
