Plus de 1,5 million de logements belges se trouvent dans des immeubles en copropriété. Pourtant, ce secteur reste encore trop peu pris en compte par les pouvoirs publics. Rénovation, mobilité électrique, accès au crédit, commissions illégales ou statut des syndics bénévoles : le SNPC avance plusieurs revendications concrètes.
Le monde politique est souvent mal informé de la réalité de la copropriété. Or, la plupart des immeubles concernés sont constitués de logements. Leurs habitants, qu’ils soient copropriétaires occupants, copropriétaires bailleurs ou locataires, ne sont pas suffisamment pris en compte. Ce sont pourtant des électeurs comme les autres.
Un secteur considérable, encore trop peu entendu
Selon les données 2022 de la Documentation patrimoniale du SPF Finances, la Belgique comptait 233.052 buildings ou immeubles à appartements : 142.733 en Flandre, 39.289 à Bruxelles et 51.030 en Wallonie.
Le nombre de logements concernés s’élevait à 1.585.057 appartements, dont 930.044 en Flandre, 347.350 à Bruxelles et 307.663 en Wallonie, sur un total de 5.381.671 logements en Belgique. Depuis 2022, le nombre d’immeubles et de logements en copropriété s’est encore accru de manière significative, ce mode de construction étant de plus en plus retenu.
Cela représente près de trois logements sur dix en Belgique : la copropriété ne constitue donc pas un marché marginal, mais une réalité quotidienne pour une part importante de la population.
Si l’âge moyen des buildings est moins élevé que celui des maisons, il n’en demeure pas moins que près de 50 % de ces immeubles datent d’avant 1970. Cela donne une idée de l’importance des travaux de mise à niveau qui les attendent, sous différents aspects.
Il est temps que cette réalité de terrain soit pleinement prise en compte.
Des avancées obtenues de longue lutte
Le SNPC a néanmoins obtenu, de longue lutte, plusieurs avancées au profit des copropriétés et des copropriétaires.
Citons l’adoption d’un privilège en faveur des copropriétés pour les arriérés de charges dus par un copropriétaire vendeur, facilitant ainsi leur récupération. Autre avancée : la reconnaissance des copropriétés comme consommateurs, qui leur permet de bénéficier d’une protection comparable à celle des consommateurs personnes physiques, notamment en ce qui concerne la durée des contrats.
Plus récemment, le SNPC s’est opposé à l’application d’une TVA de 21 % sur les honoraires des syndics, revendiquée par des associations de défense des syndics. Il s’est également opposé à l’obligation, pour les copropriétés de plus de 20 lots, de recourir à un syndic professionnel.
Mais il reste encore beaucoup à faire.
Rénover sans mettre les copropriétaires en difficulté
La multiplication et l’alourdissement des contraintes légales – ascenseurs, sécurité incendie, normes énergétiques, etc. – imposent à de nombreuses copropriétés des investissements importants. Les copropriétaires concernés n’auront pas nécessairement les moyens de suivre.
Il est regrettable que les autorités publiques ne soient pas suffisamment conscientes du coût des mesures qu’elles adoptent pour les copropriétés et les copropriétaires, ni de l’atteinte ainsi portée au pouvoir d’achat de ces derniers.
La transition ne pourra réussir que si les obligations, leur calendrier et les mécanismes d’accompagnement financier sont pensés ensemble.
Mobilité électrique et crédit : des blocages à lever
Les pouvoirs publics doivent également appréhender de manière cohérente le passage au tout électrique. Vouloir que toutes les voitures soient demain électriques suppose de permettre l’installation de bornes de recharge dans les buildings, et plus particulièrement dans les parkings souterrains.
Or, en l’état, les services d’incendie se montrent particulièrement réticents, non pas vis-à-vis des bornes elles-mêmes, mais des véhicules électriques. Lorsqu’une batterie prend feu, le sinistre est très difficile à maîtriser et peut nécessiter d’extraire le véhicule pour l’immerger dans un conteneur adapté.
À l’heure actuelle, les banques se montrent par ailleurs toujours réticentes, ou à tout le moins peu intéressées, à prêter aux copropriétés. Cette situation s’explique notamment par une compréhension insuffisante du fonctionnement de la copropriété.
Ces dernières années, de nombreuses copropriétés ont aussi rencontré des difficultés pour conserver leurs comptes auprès de certaines institutions financières ou pour en ouvrir de nouveaux. Elles sont en outre pénalisées par des frais de gestion bancaire dont les raisons restent difficiles à comprendre.
Les autorités compétentes doivent être attentives à ces problèmes et intervenir auprès du monde bancaire.
Commissions illégales : renforcer les contrôles
Dans le cadre de sa lutte contre le commissionnement illégal de certains syndics, le SNPC demande au ministre de l’Économie et des Consommateurs de prendre diverses initiatives afin d’assurer la protection des copropriétés et des copropriétaires. Il lui demande également d’inviter l’Inspection économique à mener régulièrement des enquêtes auprès de différents fournisseurs de copropriétés, notamment les ascensoristes et les fournisseurs d’énergie.
Ce commissionnement illégal fausse complètement la concurrence entre les fournisseurs potentiels. Les commissions versées encouragent les syndics qui en bénéficient à rester chez tel ou tel fournisseur. Les copropriétés concernées et, en définitive, leurs copropriétaires sont gravement lésés par une pratique qui accroît leurs charges : il faut bien que quelqu’un paie les commissions en question.
Au-delà de l’illégalité de ce commissionnement lorsqu’il n’a pas été porté à la connaissance de l’assemblée générale des copropriétaires, cette pratique entre dans le champ d’application des articles 504bis et 504ter du Code pénal relatifs à la corruption privée.
Un statut adapté pour les syndics bénévoles
Le SNPC demande enfin – des propositions de loi ont déjà été déposées en ce sens – que les mesures permettant de ne pas être taxé ou soumis aux lois sociales sur certains montants soient étendues aux syndics non professionnels et aux copropriétaires qui rendent de menus services dans leur immeuble.
Il s’agirait de leur étendre les dispositions applicables au bénévolat et au volontariat dans les ASBL. Les bénévoles peuvent ainsi percevoir, sans conséquences fiscales ou sociales, des montants allant, selon le type d’ASBL, de 1.760 à 3.233 euros par an.
Dans une approche collaborative de l’économie, le SNPC estime opportun que ces mesures puissent également concerner les copropriétaires qui acceptent d’exercer la fonction de syndic bénévole dans leur résidence ou qui y rendent de menus services.
La législation sur les agents immobiliers permet déjà à un copropriétaire d’être syndic dans un immeuble où il possède un lot. Dans la plupart des cas, il exerce cette tâche gratuitement. Mais, dans certains immeubles, la fonction exige un engagement plus conséquent qui peut justifier un défraiement. Aujourd’hui, celui-ci prend essentiellement la forme d’un remboursement de frais.
Un cadre fiscal et social adapté pourrait encourager davantage de copropriétaires à s’engager dans ces missions. Il permettrait aussi de réduire les coûts supportés collectivement et, par conséquent, les charges des occupants des immeubles à appartements, qu’ils soient copropriétaires ou locataires.
