Vous avez vu fleurir des boites à clés dans votre copropriété ? les occupants changent sans arrêt ? Les nuisances sonores, olfactives ou visuelles se multiplient ? Les locations de courte durée proposées via Airbnb, Booking ou d’autres plateformes peuvent susciter de plus en plus de tensions dans les immeubles à appartements. Cette problématique n’existait souvent pas lors de la création de la copropriété et l’adoption de ses statuts. Comment réagir ou adapter ses statuts ?
1. Une autorisation administrative ne vaut pas autorisation de la copropriété
En Wallonie comme à Bruxelles et en Flandre, l’hébergement touristique est réglementé au niveau régional. En principe, il y a des conditions et des obligations qui s’imposent aux propriétaires d’un logement souhaitant en faire un logement de tourisme.
Néanmoins, ce n’est pas parce qu’un propriétaire serait en règle vis-à-vis de l’autorité régionale qu’il peut faire ce qu’il veut et qu’il ne doit plus respecter le contrat qui le lie aux autres copropriétaires : les statuts de la copropriété.
2. Sans clause expresse, une protection incertaine
La plupart des actes de base ne disent rien des locations touristiques. Ils prévoient le plus souvent que les appartements sont destinés à l’habitation ou une autre formule qui dépend du notaire qui a rédigé l’acte. Une partie de la jurisprudence en a déduit que la location répétée, pour de courtes périodes et à une clientèle de passage, s’apparente à une activité économique incompatible avec une destination de résidence privée ; plusieurs justices de paix, notamment à Bruges, ont déjà statué en ce sens. Cette question est toujours dans un certain flou juridique car les auteurs de doctrine et la jurisprudence ne sont pas unanimes. Il est vrai que cela dépend fortement des éléments de fait.
L’issue d’un litige dépend donc de la rédaction de chaque acte de base et de l’appréciation du juge. La copropriété qui souhaite une règle claire a tout intérêt à l’inscrire expressément dans ses statuts.
3. Où insérer cette clause ?
Les statuts de la copropriété se composent de l’acte de base et du règlement de copropriété (art. 3.85 du Code civil). C’est dans ce dernier que sont fixés les droits et obligations des copropriétaires quant à leurs parties privatives. La clause y trouve naturellement sa place.
Il pourrait être tentant de passer par le règlement d’ordre intérieur, établi sous seing privé (art. 3.85, § 3, du Code civil) et modifiable en principe à la majorité absolue. Nous le déconseillons. Ce règlement peut encadrer la vie en commun, y compris dans les appartements (bruit, animaux), mais une interdiction qui touche à la destination des lots et au droit de les louer relève des statuts. C’est d’autant plus simple à comprendre si l’on pense que les copropriétaires doivent pouvoir se positionner avec une certaine idée de durée, de persistance. En effet, une modification du règlement d’ordre intérieur peut être plus simple à adopter que pour le règlement de copropriété. Il y a donc un plus grand risque de changement.
En outre, une interdiction qui ne figurerait que dans ce règlement serait aisément contestée. Le règlement d’ordre intérieur reste utile pour les aspects pratiques : information du syndic, remise des clés et des badges, rappel des règles de vie aux occupants.
4. À quelle majorité ?
L’article 3.88 du Code civil réserve la majorité des deux tiers aux modifications des statuts qui ne concernent que la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes. Les quatre cinquièmes des voix sont requis pour toute autre modification des statuts, ainsi que pour la modification de la destination de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci.
Une clause qui interdit la location touristique des appartements restreint l’usage des parties privatives. Elle doit donc être adoptée à la majorité des quatre cinquièmes (article 3.88, §1er, 2° du Code civil). L’unanimité n’est, en principe, pas requise : la loi la réserve à la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété.
Une fois votée, la modification doit être constatée par acte authentique et transcrite, afin d’être opposable aux tiers et notamment aux futurs acquéreurs. Pour un immeuble neuf, la question ne se pose pas : la clause peut figurer dès l’établissement des statuts, auxquels chaque acquéreur adhère en achetant.
5. Rédiger une clause solide
La clause doit d’abord définir ce qu’elle interdit, de préférence au moyen d’un critère de durée chiffré, sans renvoyer à une réglementation régionale appelée à évoluer. Elle vise ensuite toutes les formes de l’opération : location directe, recours à une plateforme ou à un intermédiaire, sous-location par un locataire. Elle préserve enfin la location résidentielle classique et peut tolérer la mise à disposition occasionnelle de sa propre résidence principale. Une clause indemnitaire peut compléter le dispositif, pour autant que son montant reste raisonnable.
Exemple de clause
« Sans préjudice des autres affectations autorisées par les présents statuts, il est interdit de mettre les lots privatifs à usage de logement à disposition, en tout ou en partie, à titre onéreux et de manière répétée, pour des séjours n’excédant pas […] jours consécutifs, d’une clientèle de passage qui n’y établit pas sa résidence, que ce soit directement ou par l’intermédiaire d’une plateforme de réservation ou de tout autre intermédiaire. Cette interdiction s’applique à tout copropriétaire ainsi qu’à tout locataire ou occupant, à quelque titre que ce soit.
Est seule tolérée la mise à disposition occasionnelle, par son occupant, du logement qui constitue sa résidence principale, à concurrence de […] nuitées par année civile et à condition d’en informer préalablement le syndic par écrit. La présente clause ne fait pas obstacle à la conclusion de baux de résidence principale, de baux de logement d’étudiant ou de tout autre bail d’habitation conforme à la destination de l’immeuble.
Le copropriétaire bailleur demeure responsable du respect des statuts et du règlement d’ordre intérieur par ses locataires et occupants. Il leur en remet un exemplaire avant leur entrée dans les lieux. »
6. Le contrôle du juge
Réunir les quatre cinquièmes ne met pas la décision à l’abri de toute contestation. Tout copropriétaire peut demander au juge de paix d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale, dans les quatre mois de celle-ci (art. 3.92, § 3, du Code civil). Le copropriétaire qui exploite déjà un hébergement touristique ne manquera pas de soutenir que l’interdiction lui cause un préjudice disproportionné.
Le juge vérifiera si la décision poursuit l’intérêt collectif et si la restriction reste proportionnée. Il est donc prudent de documenter les nuisances constatées (plaintes, procès-verbaux, remplacement de badges, dégradations), de préserver la location résidentielle et de prévoir une période transitoire raisonnable pour les exploitations existantes afin de garantir les droits de chacun.
En conclusion
La jurisprudence protège déjà, dans une certaine mesure, les immeubles à destination résidentielle. Une clause statutaire bien rédigée va plus loin : elle pose une règle connue de tous, opposable aux futurs acquéreurs comme aux occupants, et permet au syndic, qui représente l’association des copropriétaires en justice, d’appréhender les choses sur une base solide. Avant de soumettre le projet à l’assemblée générale, nous vous invitons à relire les statuts existants, à rassembler les éléments qui justifient la mesure et à faire vérifier le texte par un notaire ou un avocat. Une fois la décision adoptée, il restera à la faire acter, à la transcrire et à en informer l’ensemble des occupants de l’immeuble.
