La fiscalité de l'immobilier : stop aux fake news !

Le CRI n°450 - Janvier 2021
La fiscalité de l'immobilier : stop aux fake news !

Les revenus (loyers) et le patrimoine immobilier sont bien taxés !

Le SNPC n'a pas de tabou à discuter de fiscalité immobilière mais de tous ses aspects et à tous les niveaux de pouvoirs

Alors que d'aucuns tirent dans tous les sens pour savoir comment éponger les déficits publics, il nous est apparu opportun de rappeler la manière dont les pouvoirs publics - tous niveaux confondus - prélèvent allégrement des impôts et autres taxes sur l'immobilier.

L'occasion aussi de tordre le cou :

  • d'une part à des canards du style : les loyers ne seraient pas taxés

  • d'autre part à des déclarations gratuites comme quoi, du côté de l'immobilier, il y aurait encore du (beaucoup) gras.

La taxation telle qu'elle existe aujourd'hui à l'IPP par référence au revenu cadastral permet à 400.000 bailleurs privés de poursuivre la mise en location de près de 1.200.000 logements sans (trop) de tracasseries administratives, comme la tenue d'une comptabilité, la justification des recettes et des dépenses, et permet d'éviter le stress des contrôles fiscaux. La majorité des bailleurs ont plus de 55 ans .

Par ailleurs, tant en Wallonie qu'à Bruxelles, tordons le coup à cette autre fake news de la cherté des loyers. Bruxelles connaît des loyers moins élevés que la quasi-totalité de villes internationales d'Europe ; c'est une richesse qui profite tout d'abord aux nombreux locataires

Les loyers déjà taxés et pas peu

Les loyers sont déjà taxés à l'impôt des personnes physiques - IPP (RC x index de 1,8492 x 1,40) et de surcroît cumulés avec les revenus professionnels - avec certes le tempérament que le RC est ancien remontant à 1975 mais ne perdons pas de vue les correctifs apportés avec l'indexation annuelle des RC depuis 1991 (2018, 1,7863 et 2019, 1,8230, 2020 : 1,8492) et le coefficient multiplicateur à l'IPP de 1,40 auquel il faut encore ne pas oublier la suppression de l'imputation du précompte immobilier à l'IPP.

Les propriétaires bailleurs payent en fait déjà deux impôts sur leurs biens immobiliers, le précompte immobilier qui n'en est plus précompte et l'impôt progressif à l'IPP sur base du revenu cadastral x index de 1,8492 x 1,40 .

L'augmentation de l'impôt fédéral sur les revenus locatifs dépasse ainsi largement l'indice santé applicable aux loyers.

Évolution de la taxation sur le logement depuis la dernière péréquation cadastrale (1980) jusqu'en 2018 (*)

Taxation des revenus locatifs privés de 1980 à 2012 : + 234 %

Indice des prix à la consommation / santé de 1980 à 2012 : + 163 %

Evolution réelle de la taxation depuis 1980 (hors index) : + 71 %

(*) : taxation au taux de 50 % du revenu cadastral – imputation du précompte immobilier x 1,40 (plan global) x 1,7863 ( 2018) – Pour 2019, le taux d'indexation sera de 1,8230. EN 2020, taux d'indexation de 1,8492.

Sur base d'une étude récente, la taxation des revenus locatifs, en fonction du niveau du précompte immobilier, oscille entre 50 et 74 %.

Le débat ne doit pas se limiter à l'impôt des personnes physiques, il ne faut pas perdre de vue la fiscalité du patrimoine

L'immobilier n'est pas que taxé, comme le travail par exemple, à l'impôt des personnes physiques.

On doit rappeler très utilement :

  • d'une part toute la fiscalité du patrimoine, les droits d'enregistrement et/ou la TVA lors de l'acquisition, les droits de donation et de succession (mais il est vrai que les revenus du travail ne sont pas en tant que tels soumis par exemple aux droits de donation ou de succession....)

  • d'autre part la fiscalité locale, principalement, le précompte immobilier (voir les communes et les provinces, et à Bruxelles la région et les communes). Voir encadré in fine

Le SNPC n'a d'ailleurs pas été en reste pour dénoncer dans plusieurs communes bruxelloises, la tentative de péréquation cadastrale rampante et uniquement à la hausse sans envisager une baisse pour les quartiers ou rues qui ont perdu « de la valeur ».

Pas de tabou à discuter de la taxation des loyers réels mais alors on discute de toute la fiscalité immobilière, au niveau des revenus mais aussi du patrimoine

Le SNPC l'a déjà dit, et ce dès le début 2014, on peut discuter de tout mais si on veut ouvrir un débat sur la taxation des loyers réels, il faudra discuter de toute la fiscalité immobilière c'est à dire à la fois celle frappant les revenus mais aussi celle frappant le patrimoine sans oublier la fiscalité locale au précompte immobilier.

Ainsi, les biens immobiliers ne peuvent pas bénéficier des mêmes taux réduits en matière de donation et les droits applicables par rapport aux biens mobiliers (portefeuille titres, cash etc…). Et ne parlons pas des droits de succession.

Et à supposer que l'on puisse avancer sur une discussion sur la taxation des loyers réels, il devrait aussi préciser qu'il doit être permis déduire des loyers effectivement encaissés toutes les charges afférentes à l'immeuble y compris toutes les taxes régionales, provinciales et communales (voir notamment le précompte immobilier). Ne pas envisager de telles déductions reviendrait à taxer sur base de loyer brut et non d'un loyer net. Ce serait comme si une entreprise était taxée sur son chiffre d'affaires et non pas sur son bénéfice annuel.

L'approche doit être globale et ne pas saucissonner les discussions. Le SNPC refusera de participer à toute discussion qui n'appréhenderait pas la fiscalité immobilière dans son ensemble

Et tous les niveaux de pouvoirs autour de la table

Tenant compte de la complexité institutionnelle de la Belgique, il faudra que tous les niveaux de pouvoirs soient autour de la table, Fédéral, Régions et Pouvoirs locaux puisque ce sont des niveaux de pouvoirs différents qui sont compétents :

Fédéral pour IPPI et taxation des plus-values immobilières

Régions pour les droits d'enregistrement, de donation et de succession

Communes, Provinces et Agglomération à Bruxelles pour le précompte immobilier et une multitude de taxes frappant l'immobilier.

En conclusion, les pourfendeurs des contribuables propriétaires immobiliers qui estiment leurs revenus immobiliers sous-imposés devraient sérieusement se replonger dans la fiscalité immobilière.

Et de se munir d'une calculette pour se rendre compte que les loyers réels NETS sont taxés au moins au même niveau que les revenus professionnels et dans certains cas bien au-delà.


Un bref aperçu des nombreuses taxes communales frappant l'immobilier

A titre exemplatif sur base de la circulaire 2019 de la Région wallonne pour l'élaboration des budgets communaux (mention des montants maximums - pour le Précompte immobilier, il est de 2.600 centimes) :

- délivrance d'un permis d'urbanisation (180 euros par logement ou autre affectation)

- documents et travaux urbanistiques (entre 180 et 270 euros)

- permis de location (logements de moins de 28 m2) (125 euros par logement individuel)

- acquisition d'assiettes de voirie

- pavage ou revêtement de rues-voiries

- construction de trottoirs

- construction d'égouts

- urbanisation (25 euros le mètre courant)

- travaux de raccordement d'immeubles au réseau de distribution d'eau

- immeubles reliés ou reliables au réseau d'égouts (65 euros par logement ou immeuble)

- entretien d'égouts (65 euros par logement)

- terrains de camping (de 75 à 125 euros - tentes à caravanes résidentielles)

- logements loués meublés (190 euros par logement)

- logements de superficie réduite (moins de 28 m2) (190 euros par logement)

- exploitation de parkings (100 euros par emplacement)

- parcelles non bâties dans un lotissement non périmé (50 euros par mètre courant de longueur de parcelle à front de voirie et limité à 880 euros par parcelle non bâtie)

- terrains non bâtis (100 euros par mètre courant de longueur de terrain à front d'une voirie publique suffisamment équipée et limité à 1.600 euros par terrain non bâti)

- absence d'emplacement de parcage (5.000 euros)

- secondes résidences (640 euros)

- immeubles inoccupés (1ier taxation 20 euros/courant de façade, 2ième taxation 40 euros, troisième taxation 180 euros et max 240 euros par mètre courant de façade)

- piscines privées (315 et 625 euros, moins de 100 m2 et égales ou plus de 100 m2)

- surfaces de bureau et locaux affectés à l'exercice d'une profession libérale (8,60 eurosle m2/an et pour les surfaces inférieures à 50 m2, un max de 320 euros)

- terrains de tennis privés (625 euros)

Il est en outre anormal que plusieurs de ces taxes frappant en fait l'occupation, le propriétaire soit solidairement responsable de son paiement. A titre exemplatif tel est le cas pour les taxes de séjour ou encore pour seconde résidence. En quoi un bailleur est-il responsable (ou peut-il imposer à son locataire de se domicilier dans les lieux).

Cet article n'est valide qu'à la date où il a été publié.