Ce que les propriétaires peuvent (encore) attendre de leur syndic...

...et ce qu'il ne peuvent pas attendre de celui-ci.

A l’occasion des 30 ans de la loi sur la copropriété en Belgique, nous avons rappelé dans Le CriI n° 500 de janvier 2026 une attente légitime des copropriétaires à l’égard de leur syndic, à savoir sa mission-clé qu’est la gestion administrative, technique et comptable dans le respect de la loi et des documents statutaires que le syndic doit obligatoirement connaître.

Leur connaissance et leur respect sont attendus par chaque copropriétaire auprès des autres copropriétaires et occupants de l’immeuble.

Et, compte tenu de toutes ces attentes, il est normal d’examiner, comme déjà annoncé, …. « ce que les copropriétaires ne peuvent pas exiger de leur syndic ! »

I. Rappels utiles

A cet égard, nous renvoyons nos lecteurs à l’article paru en janvier dernier.

II. Autres attentes légitimes des copropriétaires à l’égard de leur syndic

Nous avons déjà examiné une facette spécifique de ces attentes à l’égard du syndic. L’éventail des attentes légitimes est toutefois bien plus large et concerne aussi des autres copropriétaires et occupants de l’immeuble. Une brève énumération de ces attentes devient donc opportune.

A. Connaissance et respect de la loi de la copropriété, des statuts et du règlement d’ordre intérieur (R.O.I.) de l’immeuble

La loi sur la copropriété, impérative, s’impose à chacun acteur qu’il soit copropriétaire ou syndic. Il est légitime d’en attendre le respect.

Les statuts de la copropriété propres à chaque ACP (acte de base et règlement de copropriété) doivent nécessairement être connus du syndic puisqu’ils décrivent l’ensemble immobilier ainsi que les droits et obligations de chaque copropriétaire dans les parties communes et privatives et qu’ils fixent les quotes-parts de parties communes de chaque lot.

Cette connaissance et ce respect s’imposent d’autant plus au syndic puisqu’il doit appliquer les clés statutaires de répartition des charges communes.

Le R.O.I. composé de deux parties, à savoir d’une part, les règles afférentes à l’AG et au syndic et d’autre part, les règles du vivre-ensemble adoptées par la copropriété précédemment.

Les dispositions du R.O.I. peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables et lient ceux qui, titulaires d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété, disposent ou exercent le droit de vote au moment de leur adoption. Elles s’imposent aux copropriétaires, aux occupants (par ex les locataires) et à d’autres titulaires de droits personnels (par ex le syndic).

Pour ceux ne disposant pas ou n’exerçant pas de droit de vote à l’AG qui a adopté le R.O.I., ses dispositions s’imposent selon des règles de publicité spécifiques comparables aux règles d’opposabilité des décisions d’AG. Nous y revenons ci-après.

Il est donc important que le syndic ait une bonne connaissance du R.O.I. existant lors de son entrée en fonction dans l’immeuble puisqu’il sera amené à le faire appliquer…

B. Connaissance et exécution des décisions de l’assemblée générale

Les décisions de l’assemblée générale sont opposables à ceux qui les ont votées. Elles sont aussi opposables à ceux qui, sur un lot, sont titulaires d’un droit réel sans droit de vote à l’AG et aux locataires (et au syndic), titulaires d’un droit personnel moyennant des conditions de notification et de communication.

Comme le R.O.I., les décisions d’AG adoptées avant que ces personnes n’aient un droit réel ou personnel sur leur lot leur sont opposables par la communication qui en est faite par le syndic.

De même, les décisions d’AG adoptées après la naissance d’un droit réel particulier ou la conclusion d’un bail sont opposables aux autres propriétaires et locataires par la communication recommandée dans les 30 jours par celui qui reçoit le procès-verbal de l’AG.

La communication d’un R.O.I. à jour et des décisions d’AG assure d’une part, leur connaissance et d’autre part, l’obligation de les respecter puisque les dispositions sont alors directement opposées par ceux à qui elles sont opposables. Tant le syndic, les locataires et tous les copropriétaires y sont liés.

C. Contrôle du syndic par les autres organes de l’ACP

Quelle que soit la taille de la copropriété, les copropriétaires attendent de leur syndic une gestion administrative, technique et comptable tout en rigueur, transparence et dans le respect des dispositions légales et contractuelles.

En contrepartie de cette mission, les copropriétaires attendent légitiment que sa gestion puisse faire l’objet d’un contrôle par certains afin que rapport puisse être fait en AG, et par conséquent que le contrôle puisse être exercé sans entraves.

D’une part, le commissaire (ou un collège) sera chargé de vérifier la gestion comptable alors que le conseil de copropriété contrôlera la bonne exécution des missions du syndic en général et de la bonne exécution par ce dernier des décisions prises par l’AG.

D’autre part, l’AG est souveraine et adopte aux majorités légales les décisions relatives à la gestion de la copropriété. Elle reçoit les rapports de contrôle et approuve la gestion du syndic en lui donnant décharge à la majorité absolue.

Pour qu’en AG, le processus décisionnel reste efficace et s’exerce au mieux dans le respect de la loi, tant les copropriétaires que le syndic sont en droit d’attendre une importante participation des copropriétaires à l’AG. Le syndic qui remplit normalement ses missions attend alors à bon droit de l’AG une décharge bien méritée.

Les copropriétaires doivent garder à l’esprit que le syndic ne peut pas assumer tout seul toutes les tâches matérielles de sa mission, même s’ils pensent que sa rémunération le justifie. Bien que la mission d’assistance dans le chef des membres du conseil de copropriété ait été clairement abrogée depuis 2010, il est raisonnable que les copropriétaires l’aident, fût-ce à leur profit, et allègent son travail en exécutant certaines tâches matérielles de sa mission. C’est une coopération bien pensée que le syndic espère.

III. Attentes non légitimes des copropriétaires

Ces attentes des copropriétaires naissent généralement en cours de gestion lors de la survenance dans l’immeuble de divers incidents.

Pour ce qui est de la comptabilité par exemple, dès lors que le syndic applique les règles comptables avec rigueur et transparence, les copropriétaires ne peuvent légitimement pas s’attendre à ce que leur syndic se transforme en professeur à plein temps au gré des demandes pour expliquer des calculs par exemple, le contrôle des comptes étant assuré par ailleurs. Toutefois, des explications sont parfois légitimes aux yeux de certains et un service minimum au sein de la copropriété est toujours utile. Cette question pourrait faire l’objet d’un point dans le contrat du syndic ou à l’ordre du jour de l’AG.

Pour le surplus, faut-il le répéter en osant une comparaison ? Entrer en copropriété comme copropriétaire ou comme locataire, c’est comme entrer dans les Ordres, dans une collectivité.

Au profit de tous et de soi-même, il faut jouer collectif. C’est ainsi que le syndic pourrait remplir ses missions. Il faut aussi respecter les règles adoptées pour une vie en commun harmonieuse.

Quelques incidents en exemple :

A. Sollicitations extérieures récurrentes : fournisseurs, voisins, copropriétaires….

Même rémunéré pour exercer ses missions et même s’il réside dans l’immeuble, le syndic n’assure pas une permanence quotidienne. C’est pratiquement impossible.

De surcroît, ses émoluments ne comprennent pas des services, tels ceux d’un concierge (dont les copropriétés préfèrent souvent se passer) ou l’accès de l’immeuble aux fournisseurs ou le remplacement d’ampoules… Il en est de même pour la bonne réception des commandes.

Il est raisonnable et légitime que des résidents l’aident dans ces tâches matérielles.

B. Jouissance dans l’immeuble

Chaque occupant a le droit de jouir du lot dont il dispose. Il est aussi en droit d’attendre le respect de sa vie privée et de sa jouissance privative comme de sa tranquillité.

C’est aussi bien connu, la liberté des uns s’arrête là où commence celle des autres. Mais, vivant dans un microcosme, les troubles ou des travaux causés par l’un ou l’autre ne sont « acceptables » que dans un certain degré, parfois difficile d’objectiver.

Le non- respect du R.O.I., le trouble de jouissance, le trouble de voisinage, le trouble locatif…

Pour un vivre-ensemble harmonieux, les dispositions du R.O.I. envisagent des circonstances de nature à causer gêne et conflits tels le bruit, les odeurs, le mode d’occupation des privatifs ou certains comportements. Ces clauses sont variées et plus ou moins précises.

Le rôle du syndic, administrant les parties communes et souvent extérieur à l’immeuble mais néanmoins chargé de faire appliquer le R.O.I., est assez difficile sans assistance et donc … limité. C’est aux occupants de l’immeuble et particulièrement à la victime d’un tel trouble de l’informer d’une situation discutable. Attention, le trouble n’est pas nécessairement prévu dans le R.O.I.

S’agissant de le faire respecter, le syndic rappelle alors les dispositions ad hoc du R.O.I. et, par la suite, le cas échéant, porte la question litigieuse à l’ordre du jour de l’assemblée générale. C’est à l’AG et non au syndic de prendre attitude et notamment celle de faire valoir les droits de l’ACP en justice et à des indemnités pour le dommage éventuel subi du fait de son non-respect.

Le syndic ne peut qu’inviter le plaignant à faire valoir ses droits contre l’auteur à l’origine de ses doléances.

Conformément à son Code de déontologie, le syndic professionnel doit conserver une stricte neutralité dans les conflits impliquant les copropriétaires ou les occupants. Il en est de même pour les syndics relevant d’autres Ordres professionnels soumis à des Codes de déontologie autres et pour les syndics « bénévoles » qui doivent aussi faire preuve d’une grande modération et éviter de « mettre de l’huile sur le feu ».

Le plaignant ne peut légitiment pas s’attendre à ce que le syndic réponde à ses déboires et résolve ses difficultés.

Tout au plus, pour « crever l’abcès », le syndic peut acter l’existence du conflit et mettre le point à l’ordre du jour d’une AG.

Quand il y a urgence et qu’une AG ne peut être organisée dans des délais acceptables pour décider des suites à donner à un conflit, le syndic pourrait être amené au profit de l’ACP et des parties communes à poser des actes conservatoires, par exemple en saisissant le tribunal. C’est l’AG qui peut ratifier ultérieurement un tel acte. Dans un autre registre, nous pourrions citer le cas d’un copropriétaire entreprenant des travaux privatifs qui portent atteinte à des parties communes (par exemple, des murs porteurs…).

En tous cas, c’est au copropriétaire ou au locataire victime d’un trouble de jouissance d’agir en cessation du trouble et d’en apporter la preuve par toutes voies de droit, notamment par des témoignages. Le juge apprécie ces troubles de facto, certains étant strictement privatifs, d’autres imbriqués aux communs.

Avant une procédure, le syndic pourrait, le cas échéant, par décision d’AG, avoir un rôle plus actif dans la cessation des troubles et le non-respect du R.O.I.

Par exemple, par une approche non contentieuse en entamant un dialogue pour éviter les tensions au sein de la copropriété. Ce n’est que si le dialogue n’aboutit pas et pour autant que l’AG y ait préalablement consenti, que le syndic qui n’a pas de compétences à cet égard, pourrait faire appel à une médiation prévue par la loi sur la copropriété qui renvoie au Code judiciaire (art. 1724 et suivants).

Dans une copropriété confrontée à un trouble locatif, si un locataire cause des nuisances graves aux parties communes ou aux autres occupants de l’immeuble ou qu’il ne respecte pas le R.O.I., alors que le bailleur copropriétaire reste inactif, l’ACP peut agir en justice après décision d’AG. Le syndic est alors chargé de contacter le conseil désigné. Son attitude sera plus ou moins « soft » dans la mesure où elle peut solliciter des astreintes ou demander l’expulsion de l’occupant irrespectueux en appelant le bailleur copropriétaire du lot à la cause.

En tout état de cause, le syndic doit informer les copropriétaires des possibilités offertes par le droit collaboratif prévues dans le Code judiciaire dans les articles 1738 et suivants.

En tous cas, les copropriétaires ne peuvent légitimement pas attendre de leur syndic qu’il joue un rôle de médiateur ou d’arbitre dans ces conflits.

La sauvegarde de droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes

L’ACP pourrait agir en justice à cette fin puisqu’elle a qualité pour agir. Néanmoins, sa représentation en justice est assurée par un avocat. Le rôle du syndic sera, le cas échéant, de mandater cet avocat et de suivre le dossier judiciaire. Les copropriétaires ne peuvent exiger du syndic qu’il assure la bonne fin du procès.

C. Dégât des eaux, infiltrations, réparations nécessaires à des communs …

Leur cause pourrait être commune, privative ou mixte. C’est à l’expertise initiée de le déterminer.

En tout état de cause, le syndic n’est homme à tout faire, ni expert, ni technicien, ni plombier ou chauffagiste …

Les copropriétaires ne peuvent légitiment pas s’attendre à ce que leur problème ou un autre incident technique soit pratiquement résolu au claquement de doigts.

Il est vrai que dûment informé, le syndic doit rester réactif. Si se rendre sur les lieux pour une première évaluation de la situation et pour décider de mesures conservatoires ou pour indiquer celles à prendre pour limiter les fuites d’eau (comme par exemple, fermer des robinets ou commander des bâches, etc.) est raisonnable, les copropriétaires ne peuvent légitimement pas attendre que celui-ci s’érige en expert, détermine seul les réparations à exécuter ou indemnise d’initiative et immédiatement les propriétaires ou occupants victimes.

Son rôle est de … gérer : s’informer, appeler des corps de métier susceptibles de diagnostiquer, de prendre des mesures conservatoires, déclarer le sinistre à l’assurance, suivre avec une diligence professionnelle le dossier de sinistre ou de réparations.

IV. Que conclure ?

Les copropriétaires attendent de leur syndic professionnalisme, rigueur, transparence et communication dans un cadre légal précis.

La coopération entre syndic et copropriétaires voire occupants est profitable à tous et assure une fluidité certaine dans la gestion de la copropriété dans un vivre-ensemble plus apaisé.

Divers incidents pratiques permettent de préciser les limites et le cadre légal de l’action du syndic. Le syndic n’est ni homme à tout faire, ni expert, ni entrepreneur patenté, ni technicien : les copropriétaires ne peuvent légitiment pas attendre de sa part des services pratiques ou des compétences qui excèdent sa gestion normale des parties communes.

Chacun doit comprendre que le rôle du syndic exercé en bonne communication avec les autres de manière équilibrée et raisonnable assure la sérénité au sein de la copropriété. Un bon équilibre entre gestion et contrôle sans outrances reste une condition essentielle de sérénité et de démocratie.