Rebelotte ! Le journal L'ECHO du 8 mai 2021 publie un article de M. Etienne de Callataÿ intitulé «Le patrimoine des belges bien taxé ? Non ».
Et comme il en a pris une habitude, M. de Callataÿ continue à affirmer que les revenus locatifs, notamment, ne sont pas assez taxés.
Nous avions déjà eu l'occasion de stigmatiser cette désinformation dans le CRI n°436 de septembre 2019.
Les propos de ce dernier en matière de fiscalité immobilière sont autant incomplets qu'incorrects. Selon M. de Callataÿ, l'imposition des revenus immobiliers est plus faible, basée sur un rendement fictif lui-même basé sur 140% d'un revenu cadastral indexé. Et d'ajouter que la fiscalité sur les loyers résidentiels est attractive et plus avantageuse que le précompte mobilier libératoire de 30 % sur les revenus mobiliers (dividendes, intérêts).
Cette antienne est répétée à l'envi par l'intéressé dans diverses publications et interviews dont les propos sont parfois généreusement repris par certains politiques qui voudraient taxer encore plus lourdement l'immobilier, qu'il s'agisse du loyer ou du capital.
Mais la vérité est autre. Petite démonstration.
Tout d'abord, lors de l'achat d'un bien immobilier, l'acheteur (l'investisseur) doit payer soit une TVA de 21 % pour un bien neuf acquis sur le marché primaire soit des droits d'enregistrement de 10 ou 12,5 % selon la Région pour un bien acquis sur le marché secondaire. Auquel il convient d'ajouter les honoraires et frais de notaire (en général, 1,5 à 2 % du prix d'achat).
Par rapport à cela, l'acquisition d'un portefeuille de valeurs mobilières (actions, obligations, fonds d'investissements, etc..) les taxes sur opérations de bourse (en abrégé TOB) sont insignifiantes : de 0% à 0,35%. Et aucun frais annexe tel les frais de notaire pour l'immobilier.
C'est donc déjà, au niveau de la comparaison, des chiffres éloquents. Prenez un investissement immobilier de 250.000 €, vous payez des droits d'enregistrement de 25.000 € ou 31.250€ selon la Région ou de TVA de 52.500 €, auquel il convient d'ajouter les honoraires et frais divers du Notaire. Encore quelques milliers d'euros.
Par contre, pour l'acquisition d'un portefeuille titres de 250.000 €, les frais seront à peine de l'ordre de quelques centaines d'euros soit 875 € ( 0,35 % de 250.000 €).
Qu'en est-il de la taxation des revenus immobiliers ?
Annuellement, le propriétaire doit payer un précompte immobilier. Ce précompte n'est plus une avance sur l'impôt final comme sa qualification de « précompte » pourrait le laisser penser. Il s'agit d'un vrai impôt pur et dur. Il est calculé sur le revenu cadastral indexé annuellement et multiplié par des centimes additionnels régionaux (Bruxelles), provinciaux (Flandre et Wallonie) et bien sûr communaux. A Bruxelles, pour un revenu cadastral de 1.500 € le précompte immobilier est égal ou supérieur à 1.500 € (selon la commune concernée).
Outre le précompte immobilier qui, lui, n'est pas libératoire, le propriétaire doit également déclarer dans sa déclaration fiscale à l'IPP (Impôt des Personnes Physiques) ledit bien immobilier. On considère ici un bien immobilier donné en location à une personne qui ne l'affecte pas à une activité professionnelle. Dans ce cas, le montant à déclarer est le revenu cadastral, mais la base imposable est égale à ce revenu cadastral multiplié par un coefficient d'indexation de 184,92 % et remultiplié par 140%. Donc, pour un revenu cadastral de 1.500 €, la base imposable sera de 3.883 €. Considérant une taxation de 50 % (taux applicable pour des revenus globaux supérieurs à 40.480 €) et d'un impôt communal de 8 %, l'impôt à payer est de 54 % soit 2.100 €.
Au total donc, le propriétaire immobilier aura décaissé des impôts (Pr Immob et IPP) de +/3.600 €.
Alors que dans l'esprit de certains (économistes ou hommes/femmes politiques), le loyer encaissé par le propriétaire est un profit net. Quelle erreur, voire quelle horreur de raisonnement. C'est comme affirmer que le bénéfice d'une entreprise est égal à son chiffre d'affaires ! Aucune société ne paie un impôt des sociétés calculé sur son chiffre d'affaires.
Car, il ne faut pas avoir fait de grandes études ou être Professeur d'université pour savoir qu'un bien immobilier entraine des dépenses annuelles et parfois exceptionnelles selon la nature des dépenses. Des dépenses d'entretien, de réparation, de rafraichissement, d'assurances, de travaux de mise en conformité (p.ex. les ascenseurs, l'électricité) des travaux de rafraichissement, des travaux de renouvellement des châssis, d'une chaudière, d'une toiture, d'un électroménager dans une cuisine équipée, d'un certificat PEB, etc, etc, etc.
Mais aussi, l'absence de revenus locatifs lorsque un locataire est en défaut de paiement auquel viennent s'ajouter des dépenses comme des frais d'avocat, d'huissiers, d'experts.
Et ajoutons encore, que le propriétaire paie aussi une commission à l'agent immobilier qui se charge de la recherche d'un nouveau locataire (en général 1 mois de loyer + TVA de 21 %), paie aussi des frais liés à l'établissement d'un état des lieux d'entrée (et de sortie). Ce sont des dépenses dont le propriétaire pourrait se passer en procédant lui-même à de telles recherches et état des lieux, mais l'expérience montre que de plus en plus, le propriétaire fait appel aux services d'agents immobiliers spécialisés, la matière étant devenue quand même assez complexe.
Et que dire aussi des propriétaires qui ont été totalement privés de revenus locatifs durant près d'un an du fait du moratoire sur les expulsions en Région bruxelloise ?
Enfin, last but not least, le chômage locatif entre 2 contrats de location n'est pas simplement une utopie mais bien une réalité vécue par beaucoup de bailleurs.
Dès lors, en fin de compte, si vous considérez un bien immobilier situé à Bruxelles, loué pour 1.000 € par mois (12.000 € par an) et que vous retirez toutes les dépenses et autre chômage locatif, vous obtenez un loyer « net » qui lui seul doit être mis en comparaison avec les impôts payés.
Sans vouloir noyer le lecteur avec une avalanche de chiffres, on peut raisonnablement affirmer que les charges liées à un bien représentent – bon an mal an au moins 40% du loyer annuel. Ce qui nous laisserait donc un loyer net de 7.200 € dans l'exemple ci-avant. Et sur lequel, vous auriez des impôts de 3.600 € (voir ci-avant) à payer, soit donc une taxation de minimum 50 %.
Vous disiez donc des loyers trop peu taxés, M. le Professeur ?
Par rapport à un précompte mobilier de 30 % sur les dividendes et autres intérêts de titres à revenus fixes, il n'y a pas « photo ».
Enfin, on ne fera pas non plus l'économie d'évoquer ici les droits de donation et de succession.
Alors que le bien immobilier ne peut être caché et échapper à l'administration fiscale, un portefeuille-titres peut aisément se trans- mettre discrètement ou avec des droits de donation très raisonnables, de 3 à 7 % selon le degré de parenté. La personne qui donne un portefeuille-titres ou du cash de 500.000 €, verra la donation taxée à 15.000 € (3 % en ligne directe) ou de 35.000 € (7 % donation à d'autres personnes).
Pour la donation d'un bien immobilier d'une valeur équivalente de 500.000 €, les droits de donation s'élèveront à 63.000€ en ligne directe (en Région Bruxelloise) et à 115.000 € entre toutes autres personnes (en Région Bruxelloise).
Et en matière de droits de succession, les avoirs mobiliers et immobiliers sont logés à la même enseigne. Mais rappelons que les taux sont exorbitants pour atteindre 65% au-delà de 250.000 € pour une succession entre frères et sœurs et de 80 % au-delà de 175.000 € entre personnes étrangères.....
En conclusion, si l'investissement immobilier est un socle important et solide dans un patrimoine, prétendre qu'il n'est pas assez taxé est une complète hérésie et un manque de connaissance évident de la réalité économique de la gestion d'un tel investissement et des dépenses qu'il nécessite. Les propriétaires sont des agents économiques très importants qui contribuent chaque année à donner du travail à des milliers de travailleurs.
M. de Callataÿ, Economiste et Professeur, s'il vous plaît, prenez une calculette et apprenez à compter. Vous vous rendrez vite compte que les revenus locatifs ne constituent nullement une niche fiscale à supprimer ou dans laquelle vous y trouverez du « gras » à taxer.
Et cette démonstration s'adresse aussi aux patrons des organisations syndicales, M. Thierry Bodson (FGTB) et M. Marc Lemans (ACV) qui régulièrement et d'ailleurs encore tout récemment, répètent qu'il faut taxer les loyers. Bien évidemment, c'est une musique de « velours » pour les oreilles de celles et ceux qui les écoutent.....
Alors Messieurs, le SNPC va vous offrir une calculette, une feuille de papier et un crayon ! Examen fin juin... Seconde session en septembre !
