Un copropriétaire peut-il vendre son garage sans vendre son appartement ?

Le CRI n°456 - Septembre 2021
Un copropriétaire peut-il vendre son garage sans vendre son appartement ?

Voilà une question que de nombreux copropriétaires se posent, particulièrement les plus âgés qui ont fait choix de ne plus utiliser de véhicule et qui entendent dès lors monnayer une petite part de leur capital immobilier.

Certaines dispositions d'acte de base reprennent des clauses semblables à celles-ci :

« Les emplacements de garage ne peuvent être affectés qu'à usage privé, à l'exclusion de tous véhicules commerciaux ou industriels et de tout garage public ».

« Les caves ne peuvent être vendues qu'à des copropriétaires d'un lot privatif dans l'immeuble dont dépend l'indivision. Elles ne peuvent être louées qu'à des occupants d'un lot privatif de cet immeuble ».

Il nous paraît que l'analyse concomitante de ces deux clauses permet de tirer des déductions utiles.

En effet, la clause concernant les caves est explicite : pas d'acquéreur ou de locataire autres que ceux qui occupent l'immeuble.

Quant à celle portant sur les garages, elle n'est pas libellée de la même manière car elle vise, selon nous, à exclure uniquement l'usage de l'emplacement à des fins publiques, c'est-à-dire à un usage par des tiers non identifiables.

Elle vise à exclure l'accès de ces garages « au public » mais des tiers nominativement désignés ne constituent pas un public.

Le terme « public » signifie « ouvert à tous ».

Cela ne signifie donc pas que des tiers devenant propriétaires de ces emplacements, mais n'étant pas propriétaires des appartements, ne puissent y accéder, eux qui ne rentrent pas dans catégorie de « tous ».

Il pourrait aussi être relevé, si l'interprétation ci-avant n'était pas suffisante, que la clause, si elle était autrement interprétée, constituerait une entrave à la libre cession des biens et que, partant, elle devrait être écartée (voir la jurisprudence et la doctrine sur ce point ; à titre d'exemple, Civ., Gand, 4 juin 2013, NjW, 2014, p. 414).

Certes, nous sommes conscients de ce que cette interprétation pourrait être une source de litige au sein des Copropriétés.

En effet, permettre l'utilisation d'emplacements de parkings par des personnes étrangères à la Copropriété, furent-ils des tiers identifiés, peut générer des inconvénients majeurs.

Les risques de vols peuvent être augmentés.

Il faut vraisemblablement alors prévoir, entre les emplacements de garages et les parties habitées, des portes de sécurité plus importantes avec serrures adaptées.

Certains iront aussi jusqu'à soutenir que « le standing » de l'immeuble peut en être affecté.

Enfin, les copropriétaires étant plus nombreux, et certains étant « extérieurs », il y a plus de possibilités de dissension.

Pensons notamment à certaines charges communes à l'ensemble du bloc que les copropriétaires des seuls emplacements de garage préciseraient ne pas devoir supporter dans la mesure où ils considèreraient que ces charges sont exclusivement en lien avec l'occupation des appartements.

Imaginons un jardin commun à la Copropriété nécessitant dès lors entretien par un jardinier. On voit mal l'intérêt d'une telle dépense pour les propriétaires d'emplacements de garages.

Certes, il pourrait alors être envisagé une modification de l'acte de base et même la création d'une association partielle mais reconnaissons qu'alors, la Copropriété est repartie, pour cette question, vers des discussions délicates.

Nous pensons en tout cas que lorsqu'il y a construction de nouveaux appartements, cette problématique doit être vidée clairement par des clauses non interprétables.

Et il est déterminant que les acquéreurs, futurs copropriétaires, soient attentifs à cette question, d'autant plus que les promoteurs n'ont peut-être pas intérêt à être clairs…

Pourquoi?

Il pourrait en effet être envisagé que ceux-ci, ne vivant pas dans le bien et ne souffrant dès lors pas des inconvénients susceptibles de naître suite à l'occupation d'emplacements par « des tiers non identifiés » se gardent la possibilité, par la construction d'emplacements plus nombreux que les appartements, de vendre ceux-ci à des sociétés susceptibles de permettre « au public » (tiers non identifiés) de pouvoir occuper ceux-ci.

Nous recommandons donc à nos membres, intéressés par l'achat d'appartement dans un bloc où existent des emplacements de parking, d'être particulièrement vigilants et d'examiner avec grande attention les clauses de l'acte de base qui leur sont soumises pour éviter ultérieurement des surprises.

Cet article n'est valide qu'à la date où il a été publié.