Une forme alternative d'investissement immobilier : les S.I.R. (société immobilière règlementée)

Le CRI n°454 - Mai 2021
Une forme alternative d'investissement immobilier : les S.I.R. (société immobilière règlementée)
CARE PROPERTY INVEST est une SIR qui investit dans l'immobilier de santé

Déjà une année depuis l'arrivée imprévisible d'un virus qui aura profondément modifié nos sociétés et notre économie.

Une année après la surveillance de la crise sanitaire...

Les conséquences sur l'immobilier et sur les SIR, développées dans le CRI de novembre 2020, restent parfaitement valables et l'évolution constatée est le reflet du secteur dans lequel la SIR pratique ses investissements.

Si les exercices comptables 2020 ont été chamboulés par les conséquences sanitaires du virus, le moment est venu de faire le point sur les conclusions présentées par les différentes SIR via les publications de leurs données annuelles.

Nous allons parcourir ces données dans cet article et dans celui du mois prochain, et nous attarder sur les prospectives annoncées par les différentes directions.

Avant ce passage en revue, intéressons-nous à une nouvelle SIR introduite en bourse de Bruxelles sous la dénomination INCLUSIO. Cette nouvelle SIR est spécialisée dans le résidentiel social.

Une nouvelle SIR en bourse de Bruxelles n'est pas un événement fréquent. La dernière introduction en bourse remontait à 2015 avec l'arrivée de la SIR XIOR spécialisée dans le logement des étudiants (kots).

INCLUSIO a été introduite en bourse au prix de 21,40€. C'est une toute petite SIR puisqu'elle détient actuellement un portefeuille de 141 millions d'euros. Sa mise en bourse s'est réalisée par l'émission de nouvelles actions (pour 60 millions d'euros) ce qui lui permettra d'envisager de nouveaux achats.

Comme Aedifica, elle a été promue par la Banque Degroof. Sa direction est assumée par d'anciens responsables de Home Invest (Xavier Mertens et Jean-Luc Colson).

Elle s'inscrit dans une nouvelle tendance qui est de favoriser des placements aux conséquences sociales positives. On parle d'investissements socialement responsables (ISR). Cette manière de placer (une partie de) ses investissements permet, en contrepartie d'un rendement souvent moindre, d'être acteur d'une action positive.

Dans la pratique, INCLUSIO loue des biens à des populations « fragilisées ».

Son secteur sera limité à trois segments : les logements à loyer abordable (logements sociaux), les structures pour les handicapés et les infrastructures sociales (écoles, crèches, centres d'accueil pour demandeurs d'asile, etc.).

Dans l'état actuel des choses, l'investisseur doit être conscient qu'une partie de son rendement sera atteint sous forme de participation à un secteur socialement responsable. Le rendement purement financier sera lui limité à une attente de 2,04% brut avec un premier dividende (0,43€) versé à l'issue de l'exercice 2021, donc en 2022. Le rendement devrait être porté à 2,72% en 2023 et à 3,14% en 2024. Le très faible taux d'endettement de cette SIR devrait lui permettre des investissements conséquents dans les années à venir.

On peut regretter que les autorités fédérales ne prévoient pas un précompte mobilier réduit (comme pour les SIR investies dans l'immobilier de santé) afin de favoriser une activité qui, après tout, relève de sa compétence.

Les principales informations à retenir de l'année 2020 et des prospectives 2021

AEDIFICA

Cette SIR investie dans l'immobilier de santé a publié ses résultats annuels. Attention : la société a décidé de passer d'un exercice décalé (clôture au 30 juin) à un exercice classique (clôture au 31 décembre). Son exercice comptable porte donc sur une période de dix-huit mois.

La SIR réalise un bénéfice de 6,14€ par action, ce qui lui permet de confirmer un dividende de 4,60€ comme anticipé. Un acompte sur le dividende a été versé en octobre 2020, un solde de 1,60€ sera encore à verser cette année.

Aedifica continue son programme d'investissement dans l'immobilier de santé avec un portefeuille qui atteignait 3,8 milliards d'euros à fin 12/2020. Depuis le 1er janvier 2021, la SIR a annoncé différentes acquisitions, dont un premier investissement en Irlande qui devient ainsi le septième pays où la SIR est active.

Pour 2021, la Direction anticipe un bénéfice de 4,16€ avec un dividende correspondant au minimum légal de 80% soit 3,30€ par action, en progression de 3,12% par rapport au dividende de 2020.

ASCENCIO

Est une SIR investie dans les magasins, surtout des supermarchés et des parcs commerciaux. Son exercice est décalé (clôture au 30 septembre). Bonne surprise : malgré la crise sanitaire, le résultat 2020 est en progression ce qui permet le paiement d'un dividende en augmentation de 4,3% pour atteindre 3,65€.

Le dividende a été payé en date du 5 février 2021.

Les données du 1er trimestre du nouvel exercice restent rassurantes puisque le bénéfice est de 1,08€ à comparer à 1,10€ sur la période précédente. Le taux d'endettement est de 47,60% et le taux d'occupation atteint 97,30%.

Compte tenu des incertitudes liées à la crise sanitaire, la Direction préfère ne pas livrer des perspectives chiffrées pour l'exercice en cours.

BEFIMMO

La SIR investie dans les bureaux connaît une période difficile. Outre les conséquences de la crise sanitaire (surtout avec l'extension, à terme, du télétravail), Befimmo souffre d'un planning concernant ses investissements tombant au plus mauvais moment. En effet, de lourds investissements sont en cours de développement alors que le rendement ne sera au rendez-vous que dans quelques années. En attendant, les données financières sont mauvaises pour les actionnaires puisque le dividende 2020 (2,25€) est en diminution de 35% par rapport à 2019. Attention : un acompte de 1,68€ a été payé en décembre 2020. La Direction, qui versait un dividende proche de la globalité du bénéfice a décidé, par prudence, de limiter le dividende à 80% du bénéfice (minimum légal).

Les perspectives dégagées par la Direction (très transparente dans sa communication) anticipent un dividende 2021 basé sur 80% du bénéfice attendu à 2,10€. Cela donnerait un dividende de 1,68€ auquel pourrait s'ajouter les éventuelles plus-values dégagées par la vente d'une partie du portefeuille qui ne s'inscrit plus dans les normes de la SIR.

A l'horizon 2025, l'estimation de bénéfice se situe dans une fourchette de 3,00€ à 3,20€. Le taux d'endettement est heureusement limité à 36,8%. Notons au passage que la valeur des immeubles représente 60,93€ par action, ce qui donne une idée de l'importante décote boursière (44%).

CARE PROPERTY INVEST

L'année reste excellente pour cette SIR investie dans l'immobilier de santé. Après avoir augmenté ses attentes de bénéfices de 0,93€ par action à 0,96€, le résultat final atteint 0,99€. Le dividende 2020 est fixé à 0,80€. Attention : le dividende a déjà été détaché en cours d'année lors d'opérations d'apports en nature (coupon 12 de 0,32€ et coupon 13 de 0,48€). Date de mise en paiement = 28 mai 2021.

La Direction anticipe de manière prudente pour 2021 un bénéfice d'au moins 1,00€ par action et un dividende minimum de 0,82€. Toujours 100% d'occupation du portefeuille et une visibilité à très long terme (baux avec une durée moyenne résiduelle de 20 ans).

COFINIMMO

Cette SIR diversifiée (immobilier de santé, bureaux et réseaux), a bien respecté ses prévisions puisque le bénéfice annuel représente 6,85€ par action ce qui permettra de payer un dividende de 5,80€. Le précompte mobilier à 15% est en vue puisque le portefeuille de santé atteint 59% (60% nécessaire en moyenne trimestrielle).

La Direction anticipe un bénéfice annuel pour 2021 de 7,00€ par action et un dividende de 6,00€ (en progression de 3,44%).

Début 2021, la SIR a annoncé une augmentation de capital (directement sur le marché) et une filialisation de son portefeuille de bureaux ce qui devrait permettre une cession partielle à un ou des investisseurs et, par là même, de dégager des moyens pour continuer les investissements en immobilier de santé.

Au 31 décembre 2020, le taux d'endettement était de 46,10%, le taux d'occupation de 97,40% et la VNI de 102,22€ par action.

HOME INVEST BELGIUM

Est investie dans le résidentiel (appartements) à hauteur de 90%.

Les résultats 2020 restent bons puisque les revenus de location atteignent 4,44€ par action et les plus-values réalisées sur la vente des anciens appartements sont de 1,53€ par action ce qui donne un résultat distribuable de 5,97€. Le dividende 2020 est fixé à 4,95€ (en progression de 2,06%). Pour Home Invest, c'est la 21ème année que le dividende progresse... Un acompte sur dividende de 4,25€ a déjà été payé en décembre 2020. Le solde payable en mai 2021 sera donc de 0,70€.

La VNI est de 96,59€ par action en légère progression par rapport à fin 2019 (96,00€). Le taux d'endettement est de 52,40%. Pour 2021, la Direction estime que la progression du dividende sera égale ou supérieure au taux d'inflation.

IMMO MOURY

Cette micro SIR, essentiellement active dans la région liégeoise, a publié ses résultats semestriels de l'exercice décalé 2020/21 au 30 septembre 2020.

Le résultat est de 1,79€ par action en hausse par rapport à la période précédente (1,06€). Cette hausse provient en partie d'une plus-value (0,55€) sur la vente d'un immeuble à Liège.

Un achat d'un immeuble à appartements à Herstal a été réalisé. L'immeuble sera loué à la Société Régionale du Logement de Herstal. Les entreprises Moury ont quitté le siège social appartenant à la SIR à Bressoux. Cette location représentait 10% des loyers, il conviendra de trouver rapidement une alternative à cette location (l'immeuble est destiné à être vendu).

La Direction ne donne pas d'éléments prospectifs sur l'ensemble de l'exercice en cours.

 

Cotation au 31/12/2019

Cotation au 31/12/2020

Cotation au 01/04/2021

Dividendes bruts versés en 2021

Rendements bruts par rapport au cours de fin 2020

Rendements nets par rapport au cours de fin 2020

Dernières valeurs intrinsèques connues

Sur/Sous évaluations par rapport valeur intrinsèque  01/04/2021

AEDIFICA

113,20 €

98,30 €

100,20 €

3,20 €

3,26%

2,77%

64,30 €

55,83%

ASCENCIO

55,20 €

47,95 €

47,35 €

3,65 €

7,61%

5,33%

55,80 €

-15,14%

BEFIMMO

54,10 €

36,30 €

35,10 €

2,25 €

6,20%

4,34%

60,93 €

-42,39%

CARE PROPERTY INV.

29,50 €

26,90 €

24,65 €

0,80 €

2,97%

2,53%

20,00 €

23,25%

COFINIMMO

131,00 €

121,80 €

125,50 €

5,80 €

4,76%

3,33%

101,70 €

23,40%

HOME INVEST BE.

114,00 €

115,50 €

112,00 €

4,95 €

4,29%

3,00%

96,59 €

15,95%

IMMO MOURY

49,00 €

47,60 €

46,80 €

2,13 €

4,47%

3,13%

49,50 €

-5,45%

INCLUSIO

 

 

20,70 €

 

 

 

20,60 €

0,49%

INTERVEST OFF-WARE

25,60 €

22,55 €

21,35 €

1,53 €

6,78%

4,75%

22,40 €

-4,69%

LEASINVEST

113,00 €

77,80 €

74,10 €

5,25 €

6,75%

4,72%

91,30 €

-18,84%

MONTEA 

81,00 €

93,10 €

91,30 €

2,82 €

3,03%

2,12%

52,80 €

72,92%

QRF

16,25 €

11,35 €

12,05 €

0,80 €

7,05%

4,93%

16,50 €

-26,97%

RETAIL ESTATES

83,90 €

59,10 €

60,10 €

4,40 €

7,45%

5,21%

64,90 €

-7,40%

VASTNED RET. BELG.

44,70 €

24,00 €

27,20 €

2,05 €

8,54%

5,98%

46,30 €

-41,25%

WAREHOUSES

60,00 €

42,40 €

42,90 €

3,15 €

7,43%

5,20%

50,10 €

-14,37%

WDP 

23,17 €

28,26 €

28,52 €

0,80 €

2,83%

1,98%

14,30 €

99,44%

WERELDHAVE BELG.

86,20 €

39,30 €

44,30 €

4,00 €

10,18%

7,12%

78,20 €

-43,35%

XIOR

50,50 €

49,10 €

45,90 €

1,36 €

2,77%

1,94%

34,00 €

35,00%

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