Une forme alternative d’investissement immobilier : les S.I.R (Société Immobilière Règlementée)

Le Gouvernement a annoncé la création d’une taxe sur les plus-values

Les Sir étant des actions, elles sont également impactées par cette décision.

Rappelons bien que ce qui est taxable c’est la plus-value réalisée.

La plupart des propriétaires de SIR conservent leurs participations sur de longues périodes en vue de bénéficier des revenus générés. Dans ce cas de figure, la taxe sur les plus-values devient secondaire.

De plus, ne perdons pas de vue qu’une SIR est obligée de verser à ses actionnaires 80% de ses bénéfices et ce contrairement à une entreprise qui utilise une bonne partie de son résultat pour financer ses investissements. Sur le long terme, une SIR sera moins influencée qu’une action classique par l’accumulation des bénéfices, transformés en actifs et contribuant à la valorisation de l’action.

Pour les actions détenues avant 2026, la plus-value sera déterminée par rapport aux cours du 31 décembre 2025. Cette donnée est reprise dans le tableau habituel en annexe de cet article.

Pour les actions acquises après le 1er janvier 2026, la plus-value sera déterminée en fonction du prix d’acquisition.

Néanmoins, cela reste une mauvaise nouvelle pour l’actionnaire car cela risque de lui imposer une gymnastique fiscale pour éventuellement réaliser ses plus-values à concurrence du montant immunisé annuel (10.000€ de plus-value).

Enfin l’expérience nous enseigne que le plus difficile est de créer la nouvelle taxe. Son augmentation est un jeu d’enfant, comme le prouve la taxe sur les dossiers-titres qui vient d’être doublée !

Plusieurs SIR ont procédé à des augmentations de capital en 2025. Durant cette année, QRF, Care Property Invest et Wereldhave Belgium ont fait appel à leurs actionnaires pour augmenter le capital et ainsi permettre le financement de nouvelles acquisitions, cela en plus des dividendes optionnels souvent proposés lors du paiement des dividendes.

Enfin, l’annonce d’une OPE (offre publique d’échange) d’Aedifica sur Cofinimmo est aussi un élément important de 2025 puisqu’il est probable que cette opération, une fois concrétisée, donne naissance à un des plus grands groupes mondiaux dans le domaine de l’immobilier de santé.

Autre élément, la baisse des taux d’intérêts s’est révélée favorable à la santé financière des SIR. Même si celles-ci sont, le plus souvent, couvertes contre l’évolution des taux, la cotation boursière des différentes SIR s’en trouve positivement influencée.

Les SIR sont en train de préparer la clôture de leurs comptes annuels.

Si ceux-ci ne sont pas encore connus dans le détail, les données publiées après le troisième trimestre, avec les perspectives annoncées, permettent de se faire une idée précise des résultats de l’année.

Comme d’habitude nous établissons une synthèse des résultats et des éléments importants à appréhender concernant les SIR belges, leurs résultats et leurs perspectives pour 2026.

Aedifica (Maisons de repos)

Au terme du troisième trimestre, le bénéfice de la SIR atteint 3,91€ p/a. C’est mieux qu’anticipé et cela permet la confirmation d’un dividende de 4,00€ p/a en progression de 2,56 %. La VNI reste stable et le portefeuille global atteint 6,2 milliards d’€ avec une durée résiduelle moyenne pondérée des baux de 18 ans et un taux d’occupation de 100 %.

Le projet d’OPE sur Cofinimmo se heurte à quelques réticences de l'Autorité belge de la concurrence (ABC) qui craint une situation dominante de la nouvelle entité sur le marché belge. En réponse aux préoccupations soulevées par l'Auditorat de l’ABC, Aedifica s'est déclarée disposée à s'engager à céder des actifs d’immobilier de santé en Belgique pour un montant total de 300 millions d’€, répartis sur les prochaines années. L’ABC devrait donner sa réponse finale dans le courant du mois de janvier 2026.

En attendant, le rapport d’échange avait été fixé à 1,1850 (après négociation), ce qui signifie que l’actionnaire de Cofinimmo recevrait 1,1850 actions Aedifica en échange de l’apport d’une de ses actions.

Ascencio (Centres commerciaux de périphérie)

Peu de choses à dire sur cette SIR qui pratique un exercice comptable décalé, courant du 1er octobre au 30 septembre. Cet agenda permet de déjà connaître les données complètes de l’exercice 2024/25.

Le bénéfice a progressé de 5,49€ p/a à 5,56€ p/a.

Le dividende (payable en février 2026) progresse de 4,30€ p/a à 4,45€ p/a (+ 3,48 %). Durant l’exercice 2024/25 le portefeuille est resté assez stable à 746 millions d’€ (98 immeubles commerciaux en Belgique, France et Espagne).

Le taux d’occupation atteint 97,2% à la suite de quelques faillites enregistrées (Casa et Leen Baker).

Le taux d’endettement reste sous contrôle à 41% avec un taux moyen de la dette à 2,15 %.

La VNI est de 67,14€ p/a (65,80€ p/a au 30/09/2024).

À souligner que la progression du dividende se fait pour la onzième année consécutive, ce qui est un excellent résultat.

Fin décembre 2025, Ascencio a annoncé l’acquisition, pour un montant HTVA de 22,8 millions d’€, du Retail Park Horizon Provence, situé dans la commune de Monteux, dans le sud-est de la France (entre Avignon et Carpentras).

Développé sur plus de 12.000 m², le Retail Park comprend une vingtaine de cellules commerciales.

Cette acquisition, financée par le recours à des lignes de crédit, aura un impact positif de 0,07€ p/a sur le résultat de la SIR et fera évoluer son taux d’endettement de 1,7%.

En ce qui concerne les perspectives 2026, comme à son habitude, le management de la SIR est assez avare de prévisions.

Care Property Invest (Maisons de repos)

Cette SIR a clôturé son troisième trimestre de l’exercice 2025 en adaptant ses prévisions de bénéfice annuel à 1,16€ p/a. (1,07€ p/a en 2024). Le dividende annoncé de 1,00€ p/a est confirmé.

L’annonce d’une augmentation de capital (en novembre 2025) dans le cadre du rachat de neuf sites d’immobilier de soins en Belgique (situés dans la province du Limbourg) a quelque peu surpris les marchés. Cette opération doit augmenter la valeur du portefeuille d’environ 11 %.

Il convient également de situer l’acquisition dans un cadre plus vaste en appréhendant bien une particularité d’une partie du portefeuille de CPINV.

Lors de sa constitution en 1995 (à l’initiative de la Région Flamande) le but était de doter la Flandre de 2.000 résidences-services via un financement novateur pour l’époque.

Les acquisitions se faisaient par l’intermédiaire de leasings financiers, où les pouvoirs locaux flamands devenaient propriétaires des biens via une emphytéose de 30 années. Durant cette période, CPINV était rémunérée via des loyers (appelés canons) jusqu’à l’échéance du contrat.

À ce moment, le pouvoir local pouvait racheter le bien à sa valeur d’origine et devenait pleinement propriétaire du bâtiment.

Conséquences comptables des leasings : les biens ne faisaient pas l'objet d'une réévaluation trimestrielle et leur valeur comptable correspondait à leur coût historique.

Avec ce système, CPINV se retrouvait, à terme, avec un portefeuille nul puisque l’ensemble des leasings avait été remboursé.

C’est la raison pour laquelle une nouvelle orientation a été choisie en 2013 via l’acquisition de biens en direct - comme les autres SIR.

Précision importante : tous les leasings ne viennent pas à échéance en même temps ; cela se passera sur une période de plus de quinze années (jusqu’en 2043).

Le rachat des bâtiments limbourgeois permet ainsi à CPINV de compenser une partie des pertes à venir des leasings dans son portefeuille en les remplaçant par de nouveaux biens.

L’augmentation de capital a été couronnée de succès.

Techniquement, le coupon 21 correspondant au dividende pour la période du 1er janvier au 3 décembre 2025 a été détaché le 3 décembre 2025. Il sera payé en mai 2026. Cela signifie que les actions achetées lors de l’augmentation de capital recevront uniquement le dividende pour la période du 4 au 31 décembre 2025 également payable en mai 2026.

Cofinimmo (Maisons de repos et bureaux)

L’annonce d’une OPE par Aedifica continue à reléguer au second rang les résultats publiés par la SIR.

Ceux-ci restent cependant bons et sont connus pour le troisième trimestre de l’exercice 2025.

Le résultat par action se situe à 4,88€, soit un résultat identique à celui de l’année passée et ce malgré les désinvestissements effectués.

Le taux d’endettement est stable à 42,60% et la VNI régresse un peu de 93,11€ p/a à 91,79€ p/a. La SIR emprunte toujours à 1,40%.

Le portefeuille est constitué à 77% d’immobilier de santé, 8% d’immobilier de réseau (cafés et réseau d’assurances en France) et 15% de bureaux.

Le dividende de 5,20€ p/a, payable en mai 2026, est évidemment confirmé.

Les informations concernant l’OPE initiée par Aedifica sont reprises dans la section consacrée à cette SIR.

Lorsque le dossier se réalisera, il restera à l’actionnaire à se positionner par rapport à l’offre qui ne sera pas obligatoire.

Home Invest Belgium (Appartements et résidentiel)

À fin septembre 2025, la VNI du portefeuille est de 937,35 millions d’€ avec 91,4% d’immobilier résidentiel.

Le résultat par action progresse de 2,5% à 0,87€. La VNI par action est en augmentation de 2,1% à 24,07€ p/a à comparer à 23,56€ au 31 décembre 2024.

Le taux d’endettement s’élève à 49,86% avec un coût moyen de financement de 2,15%.

Pour 2025, Home Invest Belgium s’attend à une augmentation du résultat par action à 1,20€ p/a à comparer à 1,16€ p/a en 2024

Le conseil d'administration confirme une politique de distribution basée sur une augmentation moyenne égale ou supérieure à l'inflation à long terme.

Immo Moury (Sir Mixte)

Cette micro SIR travaille avec un exercice comptable courant du 1er avril au 31 mars. En ce qui concerne la clôture de l’exercice 2024/25, retenons que le dividende a été réduit de 2,00€ à 1,80€ p/a.

La perte d’un important locataire (dans le cadre de la transformation d’un bâtiment en immeuble résidentiel) a pesé sur les résultats.

Le cours de l’action a connu d’importantes variations durant le second semestre 2025 puisque le cours est passé d’un minimum de 30,00€ à un cours de 41,40€, et ce sans raisons particulières, avant de redescendre à 33,00€ fin du semestre.

Ces modifications de cours ont été constatées avec des volumes importants pour cette action. Le fait de toujours consulter le carnet d’ordres avant de passer son ordre boursier reste essentiel pour ne pas se retrouver avec des cours décalés.

Immo-Moury a publié en décembre 2025 un rapport semestriel concernant le 1er semestre de l’exercice 2025/26. Il en ressort une stabilité du portefeuille, un taux d’occupation de 98,69% (à comparer à 98,76% fin mars 25) et un taux d’endettement en légère baisse à 48,63% (49,26% fin mars 25).

Inclusio (Logements sociaux)

Rien à redire sur les résultats 2025 d’Inclusio.

Au terme du troisième trimestre, le bénéfice par action progresse de 16% pour atteindre 0,86€ p/a.

Ces bons résultats permettent à la Direction de la SIR d’annoncer un dividende payable en mai 2026 de l’ordre de 0,92€ p/a soit une progression de plus de 12 %.

Le taux d’occupation reste très élevé (99,2%). Le taux d’endettement est de 40,6% et la VNI au 30/9/2025 est de 30,65€ p/a laissant apparaître une décote de près de 42%. Toujours à fin septembre 2025, le portefeuille global atteint 355 millions d’€.

La SIR a également annoncé trois nouveaux achats en décembre 2025 : un immeuble de 37 appartements à Saint-Georges sur Meuse, un immeuble de 11 appartements à Quaregnon et le lancement des travaux à Schaerbeek d’un immeuble de bureaux qui doit être transformé en immeuble résidentiel de 33 logements (livrables en 2027).

Montea (Logistique)

À fin septembre 2025, le résultat atteignait 3,61€ p/a. ce qui devrait permettre à Montea de réaliser ses prévisions de 4,90€ p/a tout en versant un dividende de 3,90€ p/a à ses actionnaires.

Le taux d’endettement est de 40,9% associé à un taux moyen de 2,10%. Le taux d’occupation reste très élevé à 99,8%. La VNI progresse et atteint 78,91€ p/a (77,60€ p/a fin 2024).

La SIR qui s’est fixé, via son plan Track 27, l’objectif d’atteindre un bénéfice annuel de 5,60€ p/a en 2027, est sur la bonne voie pour réaliser sa feuille de route.

QRF (Commerces de centres villes)

L’année 2025 est une année de transition pour QRF.

Après avoir vendu son portefeuille néerlandais, QRF a acquis un important portefeuille commercial situé en Flandre d’une valeur de 52,25 millions d’€ (avec 3,85 millions d’€ de loyers annuels), permettant de dégager un rendement locatif de 7,36 %.

Afin de financer cet achat, QRF a procédé à une augmentation de capital de 25 millions d’€ au prix de 9,62€ p/a.

À noter l’arrivée dans le capital de la SIR du milliardaire flamand Fernand Huts (Propriétaire de Katoen Natie). Cet investisseur a également investi d’importants capitaux dans la SIR XIOR spécialisée dans les kots. Cette augmentation de capital permet de ramener le taux d’endettement de 54,05% à 45,21%.

La VNI qui était de 16,24€ p/a est passée à 14,58€ p/a après l’augmentation de capital.

Compte tenu de la faillite de CASA (5 magasins et 7% des loyers, en grande partie déjà reloués), il n’est pas impossible que le bénéfice de 2025 soit inférieur aux prévisions qui prévoyaient un dividende annuel de 0,84€ p.a.

Cependant, la Direction de la SIR a confirmé le versement d’un dividende de 0,84€ comme prévu.

Retail Estates (Commerces de périphérie)

La SIR pratique un exercice comptable courant du 1er avril au 31 mars avec paiement du dividende en juillet/août.

Les résultats publiés à fin septembre 2025 sont donc les résultats du premier semestre comptable.

À cette date, le bénéfice par action est de 3,06€ (3,12€ en 2024/25). Cette légère baisse est consécutive à l’augmentation du nombre d’actions (dividende optionnel) mais surtout aux faillites de Leen Baker et Carpetright qui concernent 19 des 1020 magasins détenus par la SIR.

Deux de ces immeubles ont entre-temps été transférés à de nouveaux locataires et des accords préliminaires ont été conclus avec des locataires potentiels pour dix autres bâtiments.

Dans le passé, la SIR a toujours été capable de relouer assez vite les surfaces commerciales concernées par des faillites.

Le taux d'endettement est quasiment stable à 42,80 % (par rapport à 42,52 % au 31 mars 2025). Le taux d’intérêt moyen s’élève à 2,05 %, contre 2,08 % fin mars 2025.

La VNI atteint 78,99€ p/a alors qu’elle était de 80,87€ p/a fin mars 2025.

Le taux d'occupation a légèrement augmenté à 97,40 % (contre 97,26 % au 31 mars 2025).

Si le dividende de l’exercice 2024/25 était de 5,10€ p/a, la SIR anticipe un dividende de 5,20€ p/a à verser en juillet/août 2026.

Vastned (Commerces de centres villes)

La nouvelle entité issue de la fusion entre la mère néerlandaise et sa fille belge - sous un statut de droit belge - semble bien se porter.

Si les prévisions de la SIR pour 2025 voyaient un bénéfice par action compris entre 1,95€ et 2,05€, les résultats du premier semestre ont permis d’adapter les prévisions de 2,00€ à 2,10€p/a, et les résultats au 30 septembre 2025 adaptent à nouveau la prévision de bénéfices dans une fourchette comprise entre 2,10€ et 2,20€ p/a. Cela devrait permettre le versement d’un dividende compris entre 1,70€ et 1,80€ par action pour l’exercice 2025.

Le taux d’occupation reste élevé à 98,6% alors que le taux d’endettement est descendu à 39,90% contre 42,5% à fin 2024.

Le portefeuille global de la SIR est en progression de 2,10% depuis fin 2024 et atteint 1,262 milliard d’€. La VNI à fin octobre 2025 est de 38,07€ p/a.

La SIR a également obtenu le statut SOCIMI en Espagne (équivalent au statut SIR en Belgique), ce qui devrait permettre une économie fiscale appréciable pour le portefeuille espagnol.

Warehouse Estates (Portefeuille mixte surtout à Charleroi)

La SIR ne publie plus des résultats trimestriels mais bien semestriels. Il faut donc se contenter d’une situation au 30 juin 2025 et non au 30 septembre 2025 comme pour la plupart des SIR.

Le bénéfice du premier semestre atteint 1,69€ p/a (1,80€ au 30 juin 2024).

La VNI est de 50,35€ p/a (51,86€ au 30 juin 2024).

Le portefeuille global représente 341 millions d’€ (+2,40%).

Le taux d’occupation régresse à 95,03% contre 97,63% au 30 juin 2024.

Enfin le taux d’endettement progresse à 48,54% (46,11% fin 2024).

La Direction précise dans son communiqué que, sur base de la situation au 30 juin 2025, WEB confirme ses objectifs pour l’exercice 2025. Sans préjudice d’une dégradation substantielle du contexte socio-économique, WEB devrait pouvoir être en mesure de proposer un dividende brut équivalent à celui du précédent exercice.

Pour rappel le dividende 2024 versé en mai 2025 était de 3,35€ p/a ce qui, par rapport au cours actuel de l’action, permet de recevoir un rendement de plus de 8,60 % brut.

WDP (Logistique)

À fin septembre 2025, le bénéfice par action a augmenté de 8 % pour atteindre 1,15€ p/a. ce qui permet d’anticiper, pour l’exercice en cours, un bénéfice de 1,53€ p/a conforme aux anticipations de la Direction. Le plan « Horizon 2027 » prévoit un bénéfice de 1,70€ p/a grâce à un plan de croissance qui devrait permettre au portefeuille de dépasser la valeur de 10 milliards d’€.

Le ratio d’endettement est limité à 42,9% avec un coût moyen de 2,3%. Depuis quelques semaines, la cotation boursière constate, de nouveau, une prime sur le cours par rapport à sa VNI (21,3€ p/a).

Depuis le 22 septembre 2025, WDP fait partie de l’indice boursier AEX30 (équivalent néerlandais du BEL20) ce qui lui permet une plus grande visibilité aux Pays-Bas et au niveau international.

Wereldhave Belgium (Centres commerciaux)

L’année 2025 est assez riche en événements pour Wereldhave Belgium.

Après le rachat en février 2025 d’un centre commercial au Grand-Duché de Luxembourg (Pommerloch – près de Bastogne) pour 103 millions d’€, la SIR a annoncé en novembre 2025 le rachat du centre commercial Ville 2 à Charleroi pour 120 millions d’€.

Cet investissement devrait obtenir un rendement brut de l’ordre de 8%. Ce second rachat est financé au deux tiers par une augmentation de capital et pour un tiers par des crédits classiques.

Le prix d’émission des nouvelles actions était de 39,5€. Cette opération sur le capital s’est déroulée avec succès. Le prix demandé était évidemment très intéressant pour les actionnaires.

Les chiffres publiés à fin septembre 2025 déterminent une VNI de 79,26€ p/a, un taux d’endettement limité à 34,3% et un taux d’occupation de 96,6% (en légère baisse).

Le taux d’occupation était de 98,1% pour l’immobilier commercial et 85,1% pour les immeubles de bureaux.

Si la Direction anticipait un bénéfice par action compris dans une fourchette de 5,35€ à 5,45€, elle confirme s’attendre à un résultat dans le haut de la fourchette.

Aucune prévision pour 2026 n’est actuellement disponible.

Xior (Kots)

Le bénéfice au terme du 3ème trimestre représente 1,52€ p/a. Le chiffre est identique aux données de 2024, en précisant que le nombre d’actions a augmenté de 13% au cours de l’année écoulée.

Pour l’ensemble de 2025, la SIR prévoit toujours un bénéfice de 2,21€ p/a, avec un dividende de 1,768€ p/a.

À noter qu’une partie de ce coupon (0,4989€) a déjà été détachée le 10 avril 2025, à la suite d’un apport en nature et d’une augmentation de capital.

À l’occasion de ses dix années en bourse, la Direction de Xior souligne que, sur la période, l'entreprise a connu une croissance impressionnante de son portefeuille immobilier qui est passé de 200 millions d’€ en 2015 à 3,5 milliards d’€ aujourd'hui, tandis que le nombre de pays où Xior est présent est passé de 2 à 8 et le nombre de villes de 8 à 42.

Le nombre d'unités étudiantes a également explosé, passant d’environ 2.000 à 22.000.

En ce qui concerne l’année 2026, le management de la société précise s’attendre à une croissance du bénéfice par action de l’ordre de 4% pour atteindre 2,30€ p/a ce qui permettrait le versement d’un dividende de 1,84€ p/a. Il restera à suivre l’évolution du taux d’endettement dont la hauteur (49,58%) reste un frein à la poursuite de l’expansion du spécialiste des kots.