La Cour constitutionnelle ne se prononce pas sur le fond : les critiques à l'égard de l’encadrement des loyers restent d'actualité
« Les fédérations concernées demandent à la nouvelle secrétaire d'État Karine Lalieux de réformer le mécanisme. Elles réclament l'actualisation de la grille des loyers, conformément à l'accord de gouvernement, ainsi qu'une réévaluation des conséquences d'un outil aussi obsolète. »
La Cour constitutionnelle a déclaré aujourd'hui irrecevable le recours introduit par le secteur immobilier et le monde entrepreneurial contre la régulation bruxelloise des loyers (ordonnance du 28 octobre 2021). Elle ne se prononce donc pas sur le fond quant à une éventuelle violation du droit de propriété.
La question essentielle reste donc toujours ouverte : une régulation des loyers fondée sur une grille de référence obsolète porte-t-elle atteinte au droit de propriété ? La Cour constitutionnelle n'a pas souhaité trancher. Les juges de paix peuvent néanmoins toujours se pencher sur la constitutionnalité du dispositif dans le cadre des litiges locatifs individuels qui leur sont soumis. Concrètement, propriétaires et locataires confrontés à cette problématique dans un litige devant le juge de paix peuvent, par ce biais, faire poser une question préjudicielle à la Cour constitutionnelle.
Le débat reste vif également sur le plan politique : la nouvelle secrétaire d'État Karine Lalieux procédera-t-elle enfin à l'actualisation de la grille des loyers, comme annoncé dans la déclaration politique de gouvernement ?
« La grille des loyers qui sert de base à l'ensemble de l’encadrement remonte à la période 2017-2020 et repose sur à peine 14.000 baux. Le dispositif continue de s'appuyer sur une grille qui ne reflète pas la réalité du marché locatif bruxellois, au détriment tant des locataires que des propriétaires. Nous demandons donc une actualisation urgente et approfondie de cette grille et une réforme du dispositif. » déclarent ensemble l'UPSI, Embuild Bruxelles, CIB, le SNPC-NEMS, Federia, BECI et UCM.
La commission paritaire locative, chargée de statuer sur les litiges en cours, pâtit elle aussi d'une grille non actualisée : à peine 22 % des loyers présentés sont jugés abusifs. L'ordonnance passe complètement à côté de son objectif, à savoir protéger les locataires contre les loyers abusifs.
Les fédérations du secteur immobilier et interprofessionnelles continuent, entre-temps, d'insister sur une révision approfondie de la grille des loyers, sur la base de données actuelles et représentatives, ainsi qu'un réexamen des conséquences juridiques contraignantes liées à cet instrument. Des loyers conformes au marché sont qualifiés à tort abusifs, ce qui donne une image erronée aux nouveaux bailleurs qui souhaitent proposer leur bien sur le marché locatif bruxellois.
Réaction du SNPC
Pour le SNPC, la question essentielle de la fiabilité de la grille reste entière
Le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC) prend acte de l’arrêt rendu ce 17 septembre par la Cour constitutionnelle et regrette que celle-ci ne se soit pas prononcée sur la question qui était au cœur de sa démarche : la fiabilité et la représentativité de la grille des loyers sur laquelle repose l’encadrement contraignant des loyers à Bruxelles.
La Cour considère que les critiques portant sur le mécanisme adopté en 2021 ne peuvent plus être examinées, le délai de recours contre l’ordonnance du 28 octobre 2021 étant expiré. Quant aux critiques visant spécifiquement la grille, elle estime qu’elles concernent en réalité les arrêtés gouvernementaux qui l’établissent et qu’elles ne relèvent donc pas de sa compétence dans le cadre de ce recours.
Pour le SNPC, cette décision laisse dès lors la question de fond sans réponse.
« Il aurait fallu, nous dit en substance la Cour, agir dès 2021. Mais comment pouvions-nous savoir à cette époque que, lorsque l’encadrement deviendrait contraignant, les engagements pris pour améliorer et actualiser la grille n’auraient pas été concrétisés comme nous l’attendions ? C’est précisément lorsque le mécanisme est devenu contraignant en 2025, sur la base d’une grille que nous estimons dépassée et insuffisamment représentative du marché, que le problème s’est posé concrètement. C’est sur la validité de cette grille que nous aurions souhaité que la Cour puisse se prononcer », souligne Olivier de Clippele, président de la section bruxelloise du SNPC.
Une actualisation annoncée : le SNPC prend acte
Le SNPC prend en revanche acte avec satisfaction des déclarations faites dans la foulée de l’arrêt par la secrétaire d’État bruxelloise au Logement, Karine Lalieux, qui annonce une révision de la grille.
Selon les déclarations de la secrétaire d’État rapportées par Le Soir, cette révision doit se dérouler en deux étapes : une actualisation des variables et équations du modèle sur la base des données actuelles, puis la collecte de nouvelles données élargies afin de mieux représenter la réalité du marché locatif dans l’ensemble des communes bruxelloises.
Karine Lalieux reconnaît notamment la nécessité de corriger certaines lacunes dans les données disponibles, parmi lesquelles une surreprésentation des enregistrements de baux dans les communes les plus aisées et une sous-représentation des baux plus anciens.
Elle précise également : « Pour qu’une grille des loyers soit réellement utile, elle doit reposer sur une base de données solide et représentative de l’ensemble du marché locatif bruxellois. Toutes les communes et réalités locatives doivent pouvoir y être correctement représentées. » (Le Soir, 17 septembre 2026).
Pour le SNPC, cet engagement va dans le sens de ce qu’il réclame depuis longtemps.
« C’est précisément ce que nous demandons : une grille reposant sur des données actuelles, solides et réellement représentatives du marché locatif bruxellois. Nous prenons donc acte avec satisfaction de l’engagement de la secrétaire d’État de revoir cette grille en profondeur. Il faudra maintenant être attentif à la manière dont ce travail sera mené, aux données qui seront utilisées et au calendrier annoncé. », conclut Olivier de Clippele.
L’arrêt de la Cour constitutionnelle met donc fin à cette procédure, mais certainement pas au débat. Pour le SNPC, le dossier reste pleinement à suivre.
