La simple connexion sur le « net » rend alléchante le recours à « Airbnb » comme rendement financier. Fin août, l’annonce était « Votre logement pourrait vous rapporter 1034€ sur Airbnb », soit 148€ par nuit, tout en présentant un éventail de prix par nuitée s’échelonnant de 135,00€ à 304,00€.
Encore faut-il être conscient que ces revenus ont leurs conséquences fiscales...
Celles-ci impliquent une déclaration tant en matière d’impôts sur les revenus (« contributions directes ») qu’auprès des autorités régionales et communales. En effet, l’hébergement touristique relève des Régions.
Etat de la question en général
La Cour de justice des communautés européennes dans son arrêt du 27 avril 2022 (C-674/20), suite aux questions posées par la Cour constitutionnelle belge, a confirmé la possibilité pour l’Administration fiscale d’un Etat membre de demander des renseignements aux plateformes électroniques afin de faciliter l’enrôlement d’un impôt grevant les utilisateurs de ces plateformes.
Sous la plume de Madame Mathilde Ridole, le journal l’Echo du 7 août 2025 a souligné, à juste titre, que le « …fisc bruxellois traque depuis quelques semaines ceux qui ont loué via Airbnb ».
Semblable logement ou hébergement « touristique » doit, préalablement à la mise en exploitation, être porté à la connaissance des autorités régionales et communales, sous peine d’amende.
A défaut, le propriétaire sera redevable d’une peine d’amende pour défaut d’inscription c’est-à-dire d’information de l’autorité communale, puis d’une imposition d’office communale de la taxe de séjour, sans oublier les conséquences en matière d’impôts sur les revenus puisque l’Administration des contributions directes sera informée par l’autorité communale ratione loci.
L’obtention d’une autorisation est soumise à la communication notamment d’un extrait de casier judiciaire et d’un contrat d’assurance en responsabilité civile.
Le propriétaire doit également détenir et produire un certificat de conformité urbanistique délivré par la commune sur le territoire de laquelle est situé l’immeuble.
Dans l’hypothèse où le bien est destiné à l’habitation, le souhait d’une location à des touristes, ne fût-ce qu’une nuit, exige de respecter les conséquences d’un changement d’affectation, ce qui implique d’informer préalablement l’autorité communale qui pourrait invoquer le « Plan régional d’affectation du sol » (PRAS) pour s’y opposer.
L’examen du dossier ouvre la possibilité aux autorités communales de vérifier sur place le respect des critères de confort.
Par ailleurs, en Région bruxelloise, si le bien est situé dans un immeuble en copropriété, le propriétaire intéressé doit fournir un procès-verbal d’accord de tous les copropriétaires.
Le non-respect préalable de ces dispositions entraine, d’une part des amendes (pour Bruxelles
1.000,00€ par unité de logement et le payement de la « city tax ») outre les amendes administratives qui s’égrènent de 41,6€ à 4.160,00€.
Sur le plan des « formalités », il faut ajouter que les « hôtes » Airbnb (pour ne pas user du terme « exploitants », avec sa conséquence fiscale immédiate…) doivent enregistrer leur hébergement touristique à Bruxelles également auprès de « Bruxelles Economie et Emploi » (BEE) comme le souligne l’Echo (dans son numéro du 6 août 2025, page 1 sous le titre « Près de 2.000 hébergements Airbnb rattrapés par le fisc bruxellois »).
Sur le plan des contributions directes
Les revenus perçus ne constituent pas de « simples » revenus immobiliers. Si les montants perçus sont limités et « épisodiques », ils pourraient être qualifiés de « revenus divers » au sens de l’article 90, 1er du Code des impôts sur les revenus qui énonce notamment que :
« Les revenus divers sont :
1° sans préjudice des dispositions du 1°bis ° quater,8° et 10°, les bénéfices ou profits, quelle que soit leur qualification, qui résultent, même occasionnellement ou fortuitement, de prestations, opérations ou spéculation quelconques ou de services rendus à des tiers, en dehors de l’exercice d’une activité professionnelle, à l’exclusion des opérations de gestion normale d’un patrimoine privé consistant en biens immobiliers, valeurs de portefeuille et objets mobiliers ».
Par contre, la qualification de « professionnels » entrainera de lourdes conséquences tant en matière fiscale (impôt, majoration, intérêts) qui risquent d’absorber les revenus engrangés non déclarés, que la mauvaise surprise par voie de conséquence d’être soumis aux cotisations sociales d’indépendant si tel n’était déjà pas le cas du propriétaire-bailleur.
En conclusion
Avant de vous lancer dans l’aventure du Airbnb, faites vos comptes tant sur le plan des démarches que de leur coût.
Renseignez-vous quant aux exigences administratives imposées par la Région dans laquelle se situe le logement concerné.
Analysez l’impact fiscal de votre décision : taxes locales et régionales, impact sur votre I.P.P.
C’est alors que vous pourrez apprécier concrètement le rendement de votre « opération ».
